안녕하세요. 라즈베리입니다.
가을이 지나고 어느새 겨울이 온 것 같습니다.
부동산시장에도 온기보단 찬바람이 더 강한 것 같구요.
"작년 말, 올해 초 집을 사려다가 놓치셨던 분"
"반등할 땐 조급했다가 주춤하는 것 같으니 다시 기다려야할까? 고민하는분"
"수도권 가격이 떨어지는데 지방에 투자하는게 맞나?"
여러 고민이 생기기 쉬운 시기인 것 같습니다.
2023년도 한달남짓 남은 이 시점에서
내년은 어떻게 부동산을 바라봐야할까요?
이 글을 보면서 조금이나마 실마리를 얻어가셨으면 좋겠습니다.
1. 지금까지 전고점은 21년, 전저점은 23년이었습니다.
여러분이 알고 계신 아파트들의 실거래가를 살펴보세요.
21년 하반기가 전고점,
23년초가 전저점이었던 경우가 많습니다.
저도 눈에 보이는 아파트 아무거나 찍어봤습니다.
영등포 문래공원한신 20평대
전고점은 21년 8월 : 10억
전저점은 23년 초 : 7억 초반이었습니다.
지금 호가는 8.2억으로 전고점 대비 약 18% 하락했네요.
여러분이 내년에 집을 사겠다고 마음먹으셨다면
아래의 2가지 기준점이 필요합니다.
1. 현재 가격이 전고점에 비해 얼마나 하락했는가?
2. 현재 가격이 전저점에 비해 얼마나 상승했는가?
전고점에 닿을만큼 상승한 곳이라면 비쌀 가능성이 큽니다.
좀 더 기다려보거나, 다른 단지들을 더 살펴볼 것입니다.
여전히 전저점에 가까운 가격대라면 저렴할 가능성이 큽니다.
조금 더 적극적으로 매수를 고려해보시는 것도 좋겠습니다.
2. 레버리지를 현명하게 사용하세요.
내집마련을 하실 분들은 주택담보대출,
투자를 하실분들은 임차인의 전세금
이와 같이 주택을 매매할 때는
레버리지를 사용하는 경우가 대부분입니다.
최근 인플레이션이 어느정도 꺾이는 모습을 보이면서,
금리인하에 대한 기대감이 큰 것 같습니다.
하지만 금리 상승이 멈췄다고 반드시 하락한다는 의미는 아닙니다.
고금리 상태로 오랜기간 유지될 수도 있다는 걸 꼭 기억하세요.
과거에도 3프로대였던 금리가 1프로대로 내려오는데까지
5년이라는 시간이 걸렸습니다.
가격이 싸진 것은 분명 기회가 맞지만,
무리한 대출을 일으켜 매수한다면
그 대출이 여러분을 잠식할지도 모릅니다.
상상해보세요.
높은 금리, 무리한 대출을 일으킨 상태에서
집값이 더 하락한다면 어떨 것 같은가요?
언제나 무리한 대출은 나쁜 레버리지입니다.
[전세레버리지를 이용한 투자자]들도 마찬가지입니다.
올해 전세 매물들이 다수 소진이 되면서
폭락했던 전세가를 회복하고 있는 곳들이 대부분입니다.
그러면서 다시 투자 기회를 주고 있는 곳이 많아지고 있습니다.
여기서 꼭 한번 생각해봐야할 점이 있습니다.
1. 세팅하려는 전세가, 혹은 세가 껴있는 전세가 과도하진 않은지
2. 여전히 입주물량이 많지는 않은지 (추가하락 가능성)
특히 여전히 입주가 많이 남은 곳들은
언제나 다시 전세가가 빠질수도 있으므로
꼭 세팅시, 만기시 리스크 관리가 되는지 확인후에
투자하시길 바랍니다.
매매가가 싸기 때문에 리스크 대응을 확실히 하신다면
좋은 투자가 될 수 있는 곳들이 많습니다.
3. 전세가율이 낮은 곳은 조정될 수도 있습니다.
서울의 20년 평균 전세가율은 55%였습니다.
현재 서울의 전세가율은 51%입니다.
가격은 저렴한 것이 맞지만,
더 큰 폭으로 하락한 전세가 영향으로 전세가율은 여전히 낮은 모습입니다.
매매와 전세가 벌어져있는 공간이 50%가 있다는 의미입니다.
위에 말씀드린 기준에 맞는 단지를 사신다면,
매수하기전부터 꼭 이 생각을 가지고 계셔야 합니다.
"전세가율이 낮아 여기서 더 빠질수도 있어,
하지만 지금도 충분히 싼 가격이야.
시간이 지나면 반드시 제 가치를 찾아갈거야."
더 하락할 가능성이 있으니 집을 사지말라는 뜻이 아닙니다.
지금 가격이 싸다는건 분명 기회지만,
가격이 더 떨어지더라도 내 능력범위 밖이었음을 인정하고
여유를 가지려는 노력이 필요하다는 의미입니다.
너무 중요하다고 생각하는 바입니다.
꼭 잊지않으셨으면 좋겠습니다.
하락장은 위기의 모습을 하고 있지만,
그 뒤에는 큰 기회를 품고 있는 시기입니다.
부동산에 대한 사람들의 관심이 점점 식을수록
여러분의 가슴은 두근거려야합니다.
행동 또한 어느때보다 분주해야합니다.
우리는 대중과 반대로 가는 사람임을 잊지마세요.
그러나 스스로 기초가 없고, 준비가 되어 있지 않다면
천금과 같은 기회가 오더라도 알지 못합니다.
다음주, 초보자분들이 꼭 알아야하는 투자공부법을 담은
특강을 준비했습니다.
용기를 내 시작하는 모든 분들을 응원합니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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