내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 1기 84조 김캉]

내집마련 중급반 1주차 강의들 들으면서

드디어 월부에서 내가 원하는 강의를 찾아다는 생각부터 들었다.

거주와 투자를 분리하여 생각하는것도 자산증식의 한 방법이다

시드가 어는정도 된다면 소액 지방투자보가 평촌이상급지 1주택을 갭으로 매수하고

투자의 유연성을 위해서 보증금 및 내돈을 빼기쉬운 월세사는것도 방법

내소득에 2/3까지 대출상환액을 맞춘다(DSR 및 상환기간은 개별적 상황이 상이하므로 별도고려)

내가 투자할수 있는 금액산정은

ex) ⓐ현재 보유 자산 1억원, ⓑ월소득 600만원 ⓒ월지출 300만원 ⓔ 월소득 - 월지출

   case1) 3억원 금리 6% 대출 

       180만원(원리금 균등상환 일대 월 지불액) < ⓔ * 65% = 195만원

                          300 * 65% = 195만원 

   case2)4억원 금리 6% 대출 

        240만원(원리금 균등상환 일대 월 지불액) > ⓔ * 65% = 195만원

                          300 * 65% = 195만원 

case1은 가능하나 case2는 무리

전세가율이 높다는 건 시장이 안좋고 미래의 가격이 오를수 있을꺼라 예상한다.

<"대충" 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기>

PIR 12이하(현재10.5)

전세가율 60%이상 (현재51%)

15년간 평균 J-PIR 7.0

2010 ~1 1년과 유사상황으로 가격은 많이 내려와서 리스크가 줄어들었으나 추가하락에 대한 두려움이 있는시기

<정리>

1.추가하락이 있어도 당황해선 안됨(부동산 이해)

2.추가하락이 있어도 버틸수 있는 수준의 대출(재정적 체력)

3.위 2가지 바탕으로 장기적 관점 매수에 좋은시기

※ 단, 단지별 움직임이 매우달라 주의해야함

노동강금관구를제외하면 경기도 신축보다 서울구축이 더 좋다고 생각한다.

(같은 가격이면 신축보다 구축 상급지로 가는게 더 좋은거 같다)

올해 1월 아파트 가격은 나이스하며, 아파트를 싸게 사는것도 중요하지만 소득을 높이는 것도 중요하다

서울에 전세끼고 사려면 평균적으로 4억가량 있다면 거주와 투자를 분리할수 있음.

먼저 나의 사용가능한 예산을 생각하여

서울4급지(노도강금구 제외)아파트 매수를 고려하며 하며

내마반 강의를 통해 같은가격으면 최고의 투자성과를 낼수 있는 아파트를 매수한다.