[월부기버/나무해 월벗] #50. 부동산 트렌드 2025 독서후기

부동산 트렌드 2025

월벗

ONE MESSAGE 정리 : (내용)

저자 : 김경민

1. 요약

(이것만 보면 책을 다시 읽는 느낌)

(이 챕터에서 중요한 핵심 내용 기재 [당일 읽은 부분은 당일 요약])

Part 1 - 2024년 부동산 시장 다시 보기

2022년 1년간은 대폭락. 그 이후 2023년부터 2024년 7월까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었고

가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다.

2023년 상반기 중반에 서울 부동산 가격은 상승,

2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고,

2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승.

작년에 언급했던 염려는 2023년부터 현재까지의 전셋값 상승으로 현실화되고 있다.

그 원인은 다양하나 주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다.

빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다 입주 물량까지 부족했던 탓이다.

필자가 특히 안타깝게 여기는 부분은 PF 사태를 장장 18개월째 끌고 있는 현재의 모습이다.

PF 사태를 유야무야하며 유지시켰기에 불량한 프로젝트들이 시장에 나오지 않았고, 토지 가격이 떨어지지 않았으며 시공비 인상과 금리 상승까지 더해져 아예 개발이 불가능한 상황이 되었다.

PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.

결국 작년 책을 요약하면,

공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산의 가격이 상승할 것으로 보았다.

이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 '전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)'를 조언했다.

Part 2 - 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

2024년 7월 현재 서울 아파트 시장의 흐름에 대해 매우 혼란스러워할 것이다.

일부 매체에서는 불과 몇 달 전까지 가격 하락 혹은 심지어 대폭락 가능성을 주장하기도 했다.

이러한 주장은 시장의 본질적 흐름을 간과한 채 오도된 의견을 증폭시키며 대중의 심리에 영향을 미쳤다.

그런데 일부 수요자들은 미래의 상황(공급 부족과 금리 인하 가능성)과 자신의 현 상황(가구 생애 사이클, 소득 수준 등)을 고려해 시장에 뛰어들기 시작했다.

비록 그 수치가 크지는 않더라도(가격 자체가 2010년대 중반 대비 퀀텀 점프를 한 상황이기에 거래량이 2010년대 후반 이전과 비교할 수 없을 정도로 적다) , 매우 유의미한 흐름이 관찰되었고 시장의 큰 줄기를 바꾸기에는 충분했다.

이를 보여주는 현상이 서울 아파트 시장에 나타난 'N파고'의 등장이다.

N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다.

주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다.

두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다.

이미 첫 번 째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다.

아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다.

그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.

즉, 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

서울 아파트 시장에 문제의 N파고가 등장하고 W파고의 가능성이 나타난 것은 2023년 이후 가격 패턴에서 드러난다.

금리가 상승하면서 일어난 2022년의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다.

그러나 2023년 이후의 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다.

대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격은 반등을 시작했고 2023년 9월까지 상당히 상승했다.

그러나 2023년 10월부터 2024년 1분기까지 하락했고, 2023년 2분기 현재 재상승 중이다.

2022년 : 대폭락 / 2023년 1~3분기 : 상승 / 2023년 4분기 ~ 2024년 1분기 전반 : 하락 / 2024년 1분기 후반 ~ 현재 : 상승

현재 서울 아파트 시장이 재상승 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

전국 광역시 부동산

[2010년~2012년]

서울시 : 이 기간에 서울시 아파트 가격은 하락세를 보였다. 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 침체되었다.

전국 광역시 : 글로벌 금융위기에도 불구하고 인천을 제외한 대부분의 광역시는 가격이 상승했다.

이는 지방의 경제 상황이 서울과 달랐기 때문이다.

[2013년~2015년]

서울시 : 2013년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동 없이 안정적인 흐름을 유지했다.

전국 광역시 : 대구는 이 시기에 가격이 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임이 나타났다.

[2015년~2019년]

서울시 : 2015년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세를 보였다. 주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등이 영향을 미쳤다.

전국 광역시 : 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었다. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역 경제와 연관이 깊었다.

[2020년~2021년]

서울시와 전국 광역시 : 코로나 팬데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시 아파트 가격이 동반 상승했다. 이는 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인이어쎼다.

[2021년 4분기~2022년]

서울시와 전국 광역시 : 2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다.

금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다.

[2023년~2024년 상반기]

서울시 : N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연하다.

전국 광역시 : 전국에 걸쳐 2023년 전후로 바닥을 다진 후 2023년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보였다. 그 이후의 흐름 역시 지역별로 다르다.

수도권 부동산 시장을 한간 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다.

한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자이와 직주근접성에서 비롯된다.

2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치다.

과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다.

2025년에는 약 2만 6,000세대가 입주할 예정으로, 이는 2010년 평균 대비 약 22% 감소한 수치다.

부동산 시장의 공급 부족 현상이 지속될 수 있음을 의미한다.

2026년에는 입주 공급량이 더욱 급격히 감소해 약 1만 2,000세대가 될 것으로 예상된다.

이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.

Part 3 - 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

장.단기 이동평균선을 활용해 서울 부동산 슈퍼사이클을 확인했다고 썼었다.

서울시 부동산 가격의 골든크로스가 일어났다.

주식시장의 흐름을 파악하기 위해 가장 널리 사용도는 지표로 '이동평균선'이라는 개념이 있다.

이동평균선이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로, 평균하는 기간에 따라 '단기 이동평균선'과 '장기 이동평균선'으로 구분된다.

'단기 이동평균선'은 주로 5일, 10일, 20일 등의 짧은 기간에 대한 평균가격 흐름을 나타내며,

'장기 이동평균선'은 50일, 100일, 200일 등의 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다.

단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.

반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.

서울 아파트 시장의 단기 이동평균선(7주)과 장기 이동평균선(24주)을 그려보면, 두 이동평균선의 접점이 실제 시장의 대세상승 또는 하락 시점과 정확히 일치하는 것을 확인할 수 있다.

이는 주식시장과 같이 부동산 시장에서도 이동평균선을 통해 대세하락 또는 상승 신호를 어느 정도 파악할 수 있음을 시사한다.

2008년 9월~2009년 12월 : 혼돈기

2010년 1월~2013년 2월 : 대세하락기

2013년 3월~2022년 1월 : 최장기간 대세상승기

2022년 2월~2024년 3월 : 대세하락기~정체기

2024년 4월~현재 : 상승기 진입

전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다.

부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분서겡 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동원 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다.

지금껏 전년 동분기 대비 10% 이상 전세가격이 폭등한 시기는 두 차례다.

첫 번째 시기는 2013년 3분기부터 2016년 2분기 사이로(2014년 3분기, 4분기만 예외적으로 6~7%대 상승), 신문에 전세가격 폭등이 항상 기사화된 시점이다.

두 번째 시기는 2020년 3분기에서 2021년 4분기 사이다. 전세가격 폭등으로 인해 '영끌'이 사회적 현상이 되던 때다.

우리가 전세가격지수에서 분명히 인식해야 하는 흐름은, 서울시 아파트 전세가격이 2022년 2분기를 기점으로 대폭락한 부분이다.

이후 전세가격 폭락은 2023년 1분까지 지속되었다.

비록 기간이 1년이 채 안 되나, 하락의 규모는 매우 컸다. 해당 기간 전세가격은 12% 폭락했고, 이는 2011년 통계 발표 후 최고치였다. 그러나 전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세 가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다.

상승기 : 2011년~2022년 2분기

하락기 : 2022년 2분기~2023년 1분기

상승기 : 2023년 2분기~현재

전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인프레이션으로 인한 월세 및 전세가 가격 상승이다.

둘째, 입주 물량의 부족이다.

2022년 레고랜드 사태로 인해 PF 문제가 본격화된 후 정부는 시장에 개입해 문제를 해결하려 했으나, 이는 자유시장경제 원칙에 어긋나며 시장에 부작용을 초래했다.

PF 물건 중 사업성이 좋지 않은 것들이 저렴한 가격에 시장에 나오지 않았고, 이로 인해 토지 가격이 계속 높게 유지되는 현상이 발생했다.

시공비가 30% 상승하고 PF 금리가 2배가 된 상황에서 저렴한 토지마저 출하되지 않았기 때문에 신규 아파트 개발 사업은 시도조차 어려워졌다.

2022년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다.

이는 5년 후인 2028년 이후 준공 물량 부족으로 이어질 것이 명확하다.

셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'다.

PF 사태 p.127

PF 대출 문제는 아직 해결되지 않았다. 오히려 부실 부동산 폭탄을 떠안은 채, 장장 20개월 째(2024년 6월 기준) 사태가 연장 중이다.

토지 가격이 높은 탓에 분양 수익성이 안 나오고 있고, 신규 개발은 이루어지지 않고 있다.

저렴한 토지 물건이 시장에 출하되지 않았기에 리스크 관리를 제대로 한(2021년과 2022년 부동산 버블 시기 투자를 집행하지 않은) 건전한 디벨로퍼들이 시장에 참여할 기회가 없어지는 역차별이 발생했다.

이는 또한 서울시 주택 시장이 몇 년간 심각한 공급 위기를 겪게 될 것이라는 의미다.

PF 대출 연장이 초래한 부정적 나비효과는 시장에 '공급 부족'이라는 큰 충격을 던져주고 있고 몸집을 더 키울 태세다.

우리나라 부동산 PF 대출은 '브릿지론'과 '본PF'라는 이중 구조로 이루어져 있다.

브릿지론이란 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 존건인 경우, 본 PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지잔금을 대출하는 것을 말한다.

쉽게 말하면 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내 것으로 만드는 과정이다. 

이때 일반적으로 디벨로퍼는 토지비의 10%를 자기자본으로 넣는다. 나머지 90%는 금융 대출인데, 이는 선순위(시중 은행)와 후순위(제2금융권인 증권, 캐피털, 상호금융 등)로 나뉜다.

이후 인허가가 완료되고 시공사가 선정되면 디벨로퍼는 본PF를 통해 브릿지론을 상환하고 남은 건설 비용을 조달한다.

PF 대출금 = 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용(마케팅, 광고홍보, 필요 시 공사비)

현재 실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~2022년의 PF 대출이다.

이들 중 아직도 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들은 토지 계약 이후 인허가를 득하지 못한 경우이거나 인허가 이후에도 시장에서 사업성이 없다고 판단된 것들이다.

다행히 시공사와 금융기관이 참여해 본PF로 전환된 프로젝트 역시 원가 상승으로 불가피하게 높은 분양가가 책정되고 시장 침체로 수요가 감소하면서 분양이 녹록지 않은 상황이다.

특히 문제가 되는 부분은 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들이다.

토지 매입을 마무리하고 본PF 단계로 넘어가야 하는데 그러지를 못하고 있다.

기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문이다.

정상적인 사업이라면 분양 수입이 당연히 총 개발비(토지 매입비, 건설비, 금융비 등)보다 커야 한다.

그런데 토지 계약 이후 금리 인상으로 인한 금융비와 인프레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를 급격히 증가시켯다.

게다가 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다.

비용은 크게 올랐는데 수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하며 오히려 적자다.

사업이 아예 분양을 시작도 못하며 브릿지론 단계에 계속 존재하는 이유다.

브릿지론은 단기 대출인 만큼, 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기다.

그런데 이 브릿지론이 예외적으로 계속 연장되고 있다.

2022년 10월부터 2024년 6월까지 무려 20개월이다. 

20개월이나 상황이 묶이는 동안 기존 사업의 디벨로퍼는 엄청난 금융비를 부담하고 있고, 신규 사업에 참여하고자 하는 디벨로퍼는 기회를 빼앗겼다.

2021년에도 토지 가격이 지나치게 높다고 생각해 사업을 참여하지 않은 디벨로퍼와 시공사, 즉 리스크 관리를 제대로 한 회사들이 있었다. 이들은 부실한 PF 대출 폭탄이 터질 것으로 예상하고 사업이 저렴하게 나오면 기회를 잡으려고 대기 중이었다.

그런데 정부 당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며, 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다.

좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다.

리스크 관리를 잘 한 회사들이 오히려 역차별을 당하는 형국이다. PF 대출 연장은 명백한 정책 실패다.

리먼 브라더스 사태 이후 브릿지론과 본PF의 대주와 주관사가 분리되면서 거래의 책임 소재가 모호해진 것이 사태를 더 키운 면이 있다.

과거에는 금융기관(은행, 저축은행 등)에서 직접 사업의 리스크를 판단하고 대출 여부를 결정한 반면, 현재는 금융기관은 단순 대주로 참여하고 증권회사가 거래의 구조를 짜고 대출을 알선하는 주관사 역할을 하는 일이 많아졌다. 이 경우 주관사인 증권회사는 사업의 성패와 무관하게 PF만 실행되면 막대한 수수료를 선취한다. 이 수수료는 해당 담당자의 인센티브로 바로 지급되기 때문에, 주관사와 담당자는 사업의 리스크 판단보다는 거래의 클로징을 목표로 일을 하는 경우가 많았다.

이처럼 대주와 주관사의 역할 분리를 사업 리스크를 부담하지 않는 주관사가 적극적으로 PF 거래를 성상시키도록 만들어 시스템상 자기 통제를 하지 못하게 했다.

문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다.

첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다.

토지가 시장에 나오지 않는 지금 상황은 매도자와 매수자의 간극을 키우고, 그러면 아예 거래가 정지 되는 상황이 지속될 것이다.

토지 매수자는 제대로 할이노디지 않아 과거와 같은 수준이라면 당연히 시장에 참여하지 않는다. 사업성이 나오지 않기 때문이다.

두 번째, 금융비용이 계속 발생한다.

이 부담을 지는 주체는 차주인 디벨로퍼다. 금리 인상 이후 브릿지론의 만기가 도래하자 이자 부담 능력이 있는 디벨로퍼는 일부 이자를 지급하고 PF 대출을 연장했다. 하지만 부동산 시장이 급격하게 붕괴되면서 몇몇 디벨로퍼들은 연장 이자 부담 능력을 상실했고 부담 능력이 있던 디벨로퍼들마저 버티기에 돌입했다.

이런 상황에서 금융기관은 정부의 창구지도를 따르기 위해 부득이 이자를 후취(연장된 만기일에 원금과 같이 이자를 상황하는 조건)로 전환하고 PF 대출을 연장했다.

디벨로퍼들은 자의든 타의든 간에 이자를 내지 않고도 PF 대출 만기를 연장받게 된 것이다.

브릿지론 단계에서 약 5% 수준이었던 PF 금리가 10% 가까이 치솟아 디벨로퍼의 채무를 눈덩이처럼 늘렸다.

이는 결국 금융기관이 디벨로퍼로부터 상환받을 원리금을 증가시키는 것이므로 종국에는 금융기관의 부실이 커진다.

이제는 연장에 따라 늘어난 후취 이자까지 회수해야 되므로 회수 목표액이 증가해 금융기관의 손실을 더욱 늘어나게 된다. 정부의 PF 강제 연장 정책이 금융기관의 부담을 증가시킨 꼴이 되었다.

PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다.

아파트든 빌라든 신규 개발을 하려 해도 분양 채산성이 안 맞는다.

디벨로퍼 입장에서는 자신이 금융비융을 바꿀 수도, 시공비용을 바꿀 수도 없으니 토지 가격이 하락하기만을 기다릴 수밖에 없다.

장장 20개월간 연장된 PF 대출은 그 기간을 늘려 놓았을 뿐이다.

이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌다.

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PF 사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다.

서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다.

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주 물량)은 '미래'의 이야기다.

2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

인프레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 

이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

2. 느낀 점

(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 잘 했던 점.)(이 책을 비춰서 봤을 때 내가 못했던 점. 더 잘하고 싶은 것.)(내가 생각지도 못했던 부분, 새로운 인사이트)

01. 물론 앞으로의 아파트 가격들이 어떻게 될 지 정확히 전망 하기는 어려우나 N파고의 등장, 현재 공급 절벽 현상, 단기 이동평균선 등의 여러가지 데이터들을 보면 가격이 올라갈 확률이 높다는 걸 많이 보여주고 있다. 언제든 투자할 수 있는 물건이 있긴 하겠지만, 지금은 더 좋은 물건을 싸게 사서 큰 수익을 볼 수 있는 좋은 시장이라는 생각이 든다.

02. 과거 하락장부터 상승장까지 어떤 흐름으로 현재 시장까지 왔고 그 과정에서 어떤 것들이 이슈화 됐었는지에 대해 볼 수 있다는 점이 좋았다. 과거 매매/전세 시장의 흐름을 단순히 보고 넘어갈 것이 아니라 책에 나온 내용을 잘 정리해 놓고 잊혀지지 않도록 종종 다시 한 번씩 읽어봐야겠다는 생각이 들었다.

03. 단순히 공급 부족이라고만 생각했던 입주 물량에 대해서 어떤 이유에서 이런 현상이 발생했는지 PF 대출에 대해 자세히 나온 부분이 흥미로웠다. 내용을 알고나니 갑자기 물량이 나올 수도 있지 않을까에서 생각을 그치지 않고 향후 어떤 부분이 해소가 되어야만 디벨로퍼들이 땅을 사고 브릿지론을 받고 인허가가 되며 PF 대출까지 이어지고 분양이 되겠구나.까지 알게 되니 앞으로의 시장 상황을 더 흥미롭게 지켜볼 수 있는 계기가 된 것 같다.

3. 적용할 점

(이 부분만 나에게 남는 것.)

(느낀 점 2번에서 연결 됨)

(포함 되어야 할 내용 : 기한[언제부터 언제까지 할 것인지], 이걸 했다는 걸 내가 어떻게 측정할 것인지, 구체적인 계획)

01. 시장의 흐름에 대해 대략적으로만 알고 있을 것이 아니라 지속적으로 과거 시장을 알고 복기하기 위해 이 독서후기를 한 달에 한 번 정도는 다시 한 번 보며 복기를 해봐야겠다.

02. PF 대출에 관련된 부분들이 앞으로 어떻게 흐르는지 관련 기사 찾아보고 기사 내용도 정리해 보며 내 생각도 한 번씩 적어봐야겠다. 적어도 일주일에 한 번씩!

4. 논의하고 싶은 내용

(납득이나 이해가 안 가는 것.[읽으면서 부대끼는 것])

(다른 사람의 생각이 궁금한 것)

(페이지, 나의 생각, 질문을 세트로 적기)

(이걸 같이 논의해보면 우리 팀이 다같이 업그레이드 될 수 있을만한 질문)

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PF 사태를 바라보며 주의해야 할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다.

서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다.

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주 물량)은 '미래'의 이야기다.

2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

인프레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 

이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

-> 저는 단순히 공급 부족이라는 것을 “인허가가 나지 않았구나. 그래서 공급이 부족하구나” 정도에서 생각을 그쳤었는데, 해당 부분을 읽고 “WHY”가 중요하다는 것을 다시 한 번 느끼게 되었습니다.

“WHY”를 알아야 어떤 규제와 정책이 나왔을 때 해당 부분이 해소가 되는 것인지 혹은 악화 되는 것인지.

그로 인해 앞으로의 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을지를 생각해 볼 수 있을 것 같다는 생각을 하게 되었던 것 같습니다.

더 나아가 PF 대출 뿐만 아니라 현재 시장을 바라보았을 때 이와 같이 바라보고 있는 시장의 상황이 있는지 각자 현재 시장 상황에 대해 어떻게 생각하는지에 대해 이야기 나눠보면 좋을 것 같습니다.