자실반 (전세가를 알면 부동산 투자가 보인다) 독서 후기 [힘찬이]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

2. 저자 및 출판사: 이현철 / 매일경제신문사

3. 읽은 날짜: 2024. 1. 1. ~ 1. 28.

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[PART1. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다.]

1. 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다.
2. 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않게 된다.
3. 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기(사람들의 심리)에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과하다.
4. 집값이 내려갈 것인지에 대한 판다는 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이다.
5. 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있다. 전세 임대인은 지극히 정상적인 경제활동을 하고 있다.
6. 부동산의 가장 큰 특성의 부동성(움직이지 않는다.)으로 인한 지역성, 부증성(토지와 같이 더 이상 생산이 불가능하며, 공급하는데 오랜 시간이 걸린다.), 의식주 중의 하나(전세든 매매든 어느 하나를 선택해야 한다.), 이로 인하여 다른 재화와 다른 수요공급 법칙이 발생한다.
7. 월세전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 확실하다.
8. 임대인의 동의없이 정보보증으로 전세대출이 이루어질 수 있게 하는 지원책이 도입되고, 대출금액도 보증금의 80%까지 한도를 늘려주고 금리 또한 시중보다 낮은 금리로 혜택을 부여하였고, 전세가의 급등으로 깡통전세의 위험이 커지자 HUG와 서울보증보험을 통해 전세보증제도를 마련해 보증보험에 가입하면 보증액 전액을 보증회사를 통해 돌려받을 수 있는 정책이 도입된다. 문제는 공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입하여 오히려 전세가를 더 올리는 역효과를 가져오게 되고, 시중에는 공급이 없어 전세 물건이 귀한데 세입자에게 돈을 지원해주니 세입자는 경쟁적으로 전세금을 더 주고라도 전세를 들어가고자 하는 상황이 발생하게 되는 것이다.
9. 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이다. 교통은 사실상 범위가 넓으나, 학군은 특히 지역배정이 되는 초등학교, 중학교는 선택의 여지가 없기 때문이다.
10. 전세는 매매의 파생상품이기 때문에, 임대가가 매매가를 넘기 어렵다.
11. 전세는 매매가의 바로미터, 매매가 지지, 매매가를 올려주거나 떨어뜨리는 역할을 한다.
12. 부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 것은 결국 수요와 공급인데, 수요 요인 중 가장 중용한 것이 시장 참여자들의 심리이다. > 사람들은 절대 손해 보려고 하는 않는다. / 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라. / 사람들은 분위기를 좇는다. / 폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다.
13. 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 한다.
14. 정부정책은 가격에 큰 영향을 미치나, 어느 한쪽만을 위한 정책을 쓰기가 어렵고 장기적인 정책을 쓰기가 어렵고 무조건적인 정부정책을 신뢰하지 않는다. 

[PART2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀]

1. 아파트 투자에서 가장 먼저 할 일은 부동산 사이클(폭락기 – 하락 안정기 – 상승 안정기 – 폭등기)을 알고 투자하는 것이다.
2. 시간을 결코 우리를 기다려주지 않는다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금 이 사야할 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것이다.
3. 매도할 때 가장 좋은 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋다. 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문이다.
4. 최적의 매도 시기도 매수할 때 이미 고려해서 계획을 세워놓아야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 월부에서 투자 공부를 하면서 강의를 들었던 아파트 사이클에 대한 분석이 가장 눈에 들어 왔다. 부동산 사이클(폭락 – 하락 안정 – 상승 안정 – 폭등기) 중에 현재는 어디에 위치해 있는지? 하락안정 인지 상승안정인지 모르겠지만, 이와 같은 형태를 반복하다가 결국에는 폭등기가 올 것은 확실하다. 따라서, 그에 대비해서 너무 좋은 매물을 찾아서 계속적으로 기다리기보다는 내가 최선을 다할 수 있는 앞마당 매물 들 중에 ‘저환수원리’에 의해 최선을 다해 선택할 수 있는 매물을 매입하는 실천이 필요하겠다.

2. 전세 제도에 대한 생각이다. 때로는 전세를 주는 것이 조금은 미안하고 이런 행위로 돈을 버는 것이 맞는지 여부에 대한 생각이 있었는데, 오히려 전세임대인들이 있어야 전세가 안정을 찾을수 있고 경제의 선순환 구조에서도 중요한 역할을 하는 것임을 깨달았고, 그 과정에서 나의 양심을 고민할 시간에 더 많은 임차인을 조금 더 편안하게 고객으로 모실 수 있는 방안을 마련하기 위해 열심히 투자 공부를 하고 투자를 실천해야겠다.

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 8) 자본주의 세상에서는 돈을 굴리지 못하고 멈춰 있으면 결국에는 손해 보는 것과 같습니다. 전세가 안정하기는 하지만, 결코 돈을 벌어주는 것은 아니라는 것을 꼭 명심하시기 바랍니다. 돈을 벌고자 할 때 목표 금액이 없으면 결국 돈의 노예와 같다는 것이다. 돈의 노예가 되지 않기 위해서는 목표 금액을 적당하게 정해놀혹 그 목표액을 달성하면 더 이상 돈을 벌기 위한 노력을 중지하는 것이 필요하고, 적당히 벌고 여유있는 삶을 사는 것이 정말 행복한 삶이라는 것을 잊지 말았으면 좋겠다.