1등뽑기가 어렵지 않은 이유 (feat. 제주바다 멘토님) [하루쌓기]

안녕하세요

하루하루를 성실히 쌓아가고 있는 하루쌓기입니다.

월부학교 겨울학기가 시작한지도 어느 덧 한달이 흘러 가고 있습니다. 지난 주 제주바다 멘토님과 함께한 반모임 그리고 월부학교 한 달의 여정을 거치며 1등뽑기에 관하여 배우고 깨달은 점을 작성해 보겠습니다.

1등을 뽑아야 하는 이유

투자의 목적은 투자금 대비 높은 수익을 얻기 위함입니다. 투자에는 실력의 영역이 존재합니다. 같은 시기에 같은 돈을 넣는다고 할지라도 얻을 수 있는 수익의 크기는 투자한 물건에 따라서 천차만별입니다. 직장인투자자들의 종잣돈은 유한하고 제한적입니다. 한정된 상황에서 최선의 선택을 해야 합니다. 그것이 우리들이 길러야 할 능력이고 독립된 투자자로 성장하기 위한 길입니다. 아래 두 단지의 그래프는 같은 시기에 (2016년2월) 같은 투자금을 (1억원) 넣었지만 5년6개월 후 매도 시 얻을 수 있었던 투자금의 차이를 극명하게 잘 보여주고 있습니다. 8억원과 4억원. 여러분들은 어떤 단지를 선택하고 얼마의 돈을 벌고 싶으시가요? 1등 제대로 뽑고 싶지 않으신가요?

시작은 전수조사

저는 이번 학기 월부학교를 시작하기까지 전수조사를 해야 하는 의미를 정확하게 알지 못하고 있었습니다. 해당하는 지역구 또는 도시의 시세를 모두 알기 위한 목적 정도로만 인지하고 있었습니다. 누구에게 물어보거나 찾아볼 생각은 단 한 번도 하지 않았습니다. 그런데 이번 월부학교를 하며 처음으로 1등뽑기의 베이스가 전수조사임을 알게 되었습니다. 전수조사를 통해서 해당 지역구 또는 도시에서 투자대상으로 고려할 단지들을 놓치지 않을 수 있습니다. 그리고 내가 가용할 수 있는 투자금을 고려하여 집중적으로 살펴보아 할 단지들을 선별해 낼 수 있습니다. 이 모든 것의 뿌리는 전수조사에 있습니다. 서울 수도권의 경우 전수조사해야 할 단지에서 세대수의 제한을 두지 않습니다. 지방의 경우 150세대 이상인 단지들은 모두 전수조사합니다. 투자의 기회는 언제 어디서 어느 단지가 줄지 알 수 없습니다. 투자단지 선정의 뿌리는 전수조사에 있음을 절대로 절대로 간과해서는 안됩니다.

기승전 가치

전수조사를 통해서 단지를 선별했다면 그 다음 해야 할 것은 해당하는 단지의 가치를 아는 것입니다. 가치를 알기 위해 우리는 매달 수강을 하고 있고, 매주 임장을 하며 임장보고서를 작성하고 있습니다. 가치판단을 위해서는 단지 하나를 보더라도 제대로 보고 그것의 결과물을 단지분석에 제대로 녹여야 합니다. 단지분석 장표에 넣지 못하더라도 내가 현장에서 확인했던 특징 하나하나를 빠짐없이 기록해 놓아야 합니다. 입지등급 ABC는 단순히 표면적으로 나타내는 표시일 뿐입니다. 이 단지의 동간거리, 보도블럭상태, 경사상태, 샷시상태, 외벽상태, 단지관리수준, 주변환경, 학교까지의거리, 지하철역 접근성, 주변 환경의 낙후된 정도의 크기, 입주민들의 생활수준 등 하나하나가 가치를 판단하는 요인입니다. 그리고 다시 물건으로 들어가 내부구조, 벽돌 내부의 거주민의 생활수준, 수리상태, 매도자의 상황을 확인하고 그 물건의 가치를 면밀히 계량해야 합니다. 마지막으로 그 물건의 가치가 표시된 가격에 과장이 없는지 필요와 상황에 따라서 매도자 그리고 세입자 컨셉으로 호가를 더블체크 해야 합니다.

비교평가와 1등뽑기

위와 같은 프로세스로 왔다면 이제 남은 건 투자대상 단지들을 비교평가하여 최선의 물건을 뽑아내는 것입니다. 원재료를 (가치평가) 제대로 준비했다면 투자물건을 뽑아 내는 것은 크게 어렵지 않습니다. 품질 좋은 재료를 준비한 후 레시피 대로 끓이거나 볶으면 맛있는 음식이 될 수밖에 없는 것과 같은 이치입니다. 지역과 연식, 평형, 구조 등 변인 등을 통제하고 가격을 고정하여 비교평가를 합니다. 처음의 시작은 매물임장을 한 단지부터 시작해서 임장지 그리고 앞마당 순으로 예선부터 결선까지 이상형 월드컵을 하듯 가장 저평가 된 물건을 추려냅니다. 가격이 같으면 더 가치 있는 것을 고릅니다. 가치가 같으면 가격이 더 저렴한 물건을 고릅니다. 그렇게 뽑힌 물건들 중 내 투자금에 맞춰 가장 수요가 많고 수익을 낼 물건을 선택하면 됩니다.

마치며

결국은 1등뽑기라는 것은 내 상황에 맞는 최적의 투자물건을 고르는 일련의 과정이라는 것을 이 글을 작성하며 깨닫게 되었습니다. 투자에는 실력이라고 할 수 있는 영역들이 존재하고 그것들의 역량을 키우기 위해서는 향상이 필요한 부분들을 분야 별로 나누고 그렇게 나눈 하나의 분야를 다시 쪼개고 쪼갠 다음 나의 현실과 목표 간의 갭을 정확하게 인식하는 것부터 시작해야 합니다. 그리고 그것을 채우기 위해 해야 할 것들을 현실적으로 계획하고 부단히 노력해야 합니다. 무엇이 부족한지 인식을 못하거나 제대로 실행하고 있는지 알기 위해서 주기적으로 멘토님 튜터님들로부터 점검 받고 수정해야 합니다. 그렇게 하나하나씩 쌓아가며 실력 있는 투자자로 성장해야 합니다. 

운이 좋게도 실력에 비해 빠른 시간에 월부학교를 경험하고 있습니다. 너무나도 감사한 환경에서 다시는 함께할 수 없을 것 같은 뛰어난 분들과 소중한 추억을 쌓으며 행복한 시간을 보내고 있습니다. 두 번 다시 오지 않을 시간이라 생각하고 학기를 마칠 때까지 매사 최선을 다하겠습니다. 절대 후회가 남지 않을 시간 찐하게 보내고 싶습니다. 당연히 그렇게 할 것입니다. 마지막으로 저희 제주바다 멘토님께서 이번학기 월부학교 1강 중 하셨던 말씀을 인용하며 마치고 싶습니다.

"정석대로 하면 힘들어요.

정석은 어려운 길이지만 실패확률이 적고, 더디지만 또한 제일 빠릅니다.

배운대로 공부한대로 정석대로 하는 것이 가장 빠른 길입니다."

-제주바다 멘토님-

여러분들은 배운대로 정석대로 하고 계신가요?

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 즐거운 명절 연휴 보내시고 새해 복 많이 받으세요!