[훈훈한 독서 #2] 부동산 트렌드 2025 - 상승할 수 밖에 없는 요인

페이지	본 것	깨달은 것
16	부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다.	매매의 흐름과 전세의 흐름이 다를 수 있다. 전세가 상승과 매매가 상승의 흐름을 거래량으로도 판단할 수 있겠다고 생각했다. 지금 내가 보는 지역은 어떤 흐름인지 확인해봐야겠다.
26	한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.	강북쪽은 독립적인 가격 흐름을 가지고있다. 마포, 노원, 성북은 강남의 흐름을 나중에 받겠지만 따로 흐름을 가지고 있다. 지역에 집중해서 독립적 흐름을 봐야겠다.
29	수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.	수지는 많이 상승 못한이유는 입지독점성이 없기떄문에 언제든 들어올 빈땅이 강한 상승을 만들지 못했다. 특히 지방에 빈땅이 있는 지역은 참고하자!
32	안양시 동안구의 아파트 매매가격도 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있는데, 이 지역이 서울의 주거 수요를 일부 흡수하면서 가격 상승의 혜택을 보고 있음을 의미한다.	안양은 학군이 유명한 경기도, 교통도 괜찮은 경기도라서 서울의 인구를 뺏어 올만한 입지라고 생각했다. 그래서 서울의 상승흐름의 영향을 받을 수 있다. 수지와 비교한다면 안양보다 수지일텐데, 상승의 흐름은 안양이 더 영향이있나? 그렇다면 수지가 쌀수도 있겠다.
33	행정구역상 경기도 김포시 고촌읍이지만 생활권은 사실상 서울인 곳이다. 다수의 주민들이 서울, 특히 여의도로 출퇴근을 해 서울의 베드타운 역할을 하고 있다.	강서구는 매력적인 지역이다. 농촌과 붙어있는데, 교통도 9호선이 있어서 빠르고 업무지구도 생겼으니 이점이 많이 올라올것이라 생각된다.
40	부동산 규제 정책과 리먼 브라더스 파산으로 인한 글로벌 금융위기 충격 때문이었다.	2008년 금융 위기는 리먼 브라더스 파산으로 영향을 받았구나!
45	중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.	중저가 아파트의 흐름은 따로 반영이 된다. 환경이나 입지에 따라서 상승이나 하락의 흐름이 달라질 수 있기때문에 저평가인지 판단을 잘해야한다. 그 안에 기회가 있을것이다.
48	공급 절벽으로 서울의 가격은 상승한다. 전세, 월세도 상승한다. 주거 안정성 떨어질 수 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.	공급으로 인하여 서울의 큰 흐름이 올 수있다. 그리고 위기에 기회가 올수 있다.
63	2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는 점이다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다.	인플레이션으로 시공비 상승을 했고 그래서 공급부족을 부추기고 있다. 그래서 또 가격의 상승을 만들 것이다.
78	현재 실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~ 2022년의 PF 대출이다. 이들 중 아직도 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들은 토지 계약 이후 인허가를 득하지 못한 경우이거나 인허가 이후에도 시장에서 사업성이 없다고 판단된 것들이다.	PF 대출 연장으로 토지의 가격은 하락을 안하고 버티고 있다. 이로써 시공사는 들어갈 수 없고 또 공급을 줄이는 결과로 다가 온다.
79	2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다. 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다.
79	2021년에도 토지 가격이 지나치게 높다고 생각해 사업에 참여하지 않은 디벨로퍼와 시공사, 즉 리스크 관리를 제대로 한 회사들이 있었다. 이들은 부실한 PF 대출 폭탄이 터질 것으로 예상하고 사업이 저렴하게 나오면 기회를 잡으려고 대기 중이었다. 그런데 정부 당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며, 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다. 좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다.
80	문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다. 그 여파는 이렇다. 첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다.
81	지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다	지방은 시공비의 비중이 컸는데, 시공비가 늘어나면서 시공사가 들어가기 더 어려운 상황이 만들어졌다. 그럼 이젠 신축이 점점 더 귀해질 것 같다. 그럼 연식을 더 중요하게 봐야겠다.
93	서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다.	거주민의 소득으로 부동산의 가격이 만들어지는 구나! 그럼 주변의 소득을 분석하는게 상승에 대한 힘으로 이해해도 되겠다.
95	같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.	만약 토지가격이 풀린다면 서울은 토지의 비율이 컸기때문에 토지 가격이 떨어지면 시공비를 감당하면서 공급을 진행할 수 있다. 하지만 지방의 토지가는 원래 싼데, 더 싸져도 시공비를 감당하기 어려우니 지방의 물량은 더 줄어 들 수 있다.
97	‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.	모든 지표가 상승을 가르킨다. 이젠 상승할만한 요인이 너무 많다. 공급, 금리,
146	부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다	부동산 수익률은 은행 수익보다 약간 높은 기준으로 잡고 목표를 본다. 매매가가 오르면 1년치 임대수익도 늘어야 부동산 수익이 유지된다. 그럼 임대수익은 자연히 늘게되고 그럼 상승으로 이어진다.
185	쉽게 가격 정보를 얻을 수 있는 아파트와 다르다. 따라서 세입자는 국가에서 공인한 자격증을 가진 공인중개사를 믿고 그에게 의지할 수밖에 없다.	빌라, 오피스텔의 전세는 가격을 판단하기 어려운 이점이 있다. 그래서 가격을 쉽게 판단할 수 있는 아파트를 투자하는게 안전하다고 생각했다.

페이지

본 것

깨달은 것

부동산 거래는 ‘매매 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다.

매매의 흐름과 전세의 흐름이 다를 수 있다. 전세가 상승과 매매가 상승의 흐름을 거래량으로도 판단할 수 있겠다고 생각했다. 지금 내가 보는 지역은 어떤 흐름인지 확인해봐야겠다.

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

강북쪽은 독립적인 가격 흐름을 가지고있다. 마포, 노원, 성북은 강남의 흐름을 나중에 받겠지만 따로 흐름을 가지고 있다. 지역에 집중해서 독립적 흐름을 봐야겠다.

수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

수지는 많이 상승 못한이유는 입지독점성이 없기떄문에 언제든 들어올 빈땅이 강한 상승을 만들지 못했다. 특히 지방에 빈땅이 있는 지역은 참고하자!

안양시 동안구의 아파트 매매가격도 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있는데, 이 지역이 서울의 주거 수요를 일부 흡수하면서 가격 상승의 혜택을 보고 있음을 의미한다.

안양은 학군이 유명한 경기도, 교통도 괜찮은 경기도라서 서울의 인구를 뺏어 올만한 입지라고 생각했다. 그래서 서울의 상승흐름의 영향을 받을 수 있다. 수지와 비교한다면 안양보다 수지일텐데, 상승의 흐름은 안양이 더 영향이있나? 그렇다면 수지가 쌀수도 있겠다.

행정구역상 경기도 김포시 고촌읍이지만 생활권은 사실상 서울인 곳이다. 다수의 주민들이 서울, 특히 여의도로 출퇴근을 해 서울의 베드타운 역할을 하고 있다.

강서구는 매력적인 지역이다. 농촌과 붙어있는데, 교통도 9호선이 있어서 빠르고 업무지구도 생겼으니 이점이 많이 올라올것이라 생각된다.

부동산 규제 정책과 리먼 브라더스 파산으로 인한 글로벌 금융위기 충격 때문이었다.

2008년 금융 위기는 리먼 브라더스 파산으로 영향을 받았구나!

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.

중저가 아파트의 흐름은 따로 반영이 된다. 환경이나 입지에 따라서 상승이나 하락의 흐름이 달라질 수 있기때문에 저평가인지 판단을 잘해야한다. 그 안에 기회가 있을것이다.

공급 절벽으로 서울의 가격은 상승한다. 전세, 월세도 상승한다. 주거 안정성 떨어질 수 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

공급으로 인하여 서울의 큰 흐름이 올 수있다. 그리고 위기에 기회가 올수 있다.

2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는 점이다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다.

인플레이션으로 시공비 상승을 했고 그래서 공급부족을 부추기고 있다. 그래서 또 가격의 상승을 만들 것이다.

현재 실질적으로 문제가 되는 사업들은 토지 가격이 높았던 2021~ 2022년의 PF 대출이다. 이들 중 아직도 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들은 토지 계약 이후 인허가를 득하지 못한 경우이거나 인허가 이후에도 시장에서 사업성이 없다고 판단된 것들이다.

PF 대출 연장으로 토지의 가격은 하락을 안하고 버티고 있다. 이로써 시공사는 들어갈 수 없고 또 공급을 줄이는 결과로 다가 온다.

2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다. 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다.

2021년에도 토지 가격이 지나치게 높다고 생각해 사업에 참여하지 않은 디벨로퍼와 시공사, 즉 리스크 관리를 제대로 한 회사들이 있었다. 이들은 부실한 PF 대출 폭탄이 터질 것으로 예상하고 사업이 저렴하게 나오면 기회를 잡으려고 대기 중이었다. 그런데 정부 당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며, 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다. 좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다.

문제는 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 정부가 창구지도로 PF 대출 만기를 연장한 데 있다. 그 여파는 이렇다.

첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다.

지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다

지방은 시공비의 비중이 컸는데, 시공비가 늘어나면서 시공사가 들어가기 더 어려운 상황이 만들어졌다. 그럼 이젠 신축이 점점 더 귀해질 것 같다. 그럼 연식을 더 중요하게 봐야겠다.

서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다.

거주민의 소득으로 부동산의 가격이 만들어지는 구나! 그럼 주변의 소득을 분석하는게 상승에 대한 힘으로 이해해도 되겠다.

같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

만약 토지가격이 풀린다면 서울은 토지의 비율이 컸기때문에 토지 가격이 떨어지면 시공비를 감당하면서 공급을 진행할 수 있다. 하지만 지방의 토지가는 원래 싼데, 더 싸져도 시공비를 감당하기 어려우니 지방의 물량은 더 줄어 들 수 있다.

‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

모든 지표가 상승을 가르킨다. 이젠 상승할만한 요인이 너무 많다. 공급, 금리,

146

부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다

부동산 수익률은 은행 수익보다 약간 높은 기준으로 잡고 목표를 본다. 매매가가 오르면 1년치 임대수익도 늘어야 부동산 수익이 유지된다. 그럼 임대수익은 자연히 늘게되고 그럼 상승으로 이어진다.

185

쉽게 가격 정보를 얻을 수 있는 아파트와 다르다. 따라서 세입자는 국가에서 공인한 자격증을 가진 공인중개사를 믿고 그에게 의지할 수밖에 없다.

빌라, 오피스텔의 전세는 가격을 판단하기 어려운 이점이 있다. 그래서 가격을 쉽게 판단할 수 있는 아파트를 투자하는게 안전하다고 생각했다.

BM (적용할 것)
지방은 땅의가치가 없기때문에 시공비의 영향이 더 많다. 지방은 더 보수적으로 보면서 연식의 중요성을 더 강조해서 물건을 봐야겠다.
지방시장과 서울의 시장에서 땅의 비중과 건물의 비중이 다르고 각각의 가격에 영향에 따라서 시장의 흐름이 다를 수 있다는것을 투자에 적용해야겠습니다.
지방은 신축을 더 중요하게 보고 시공비의 상승은 지방의 영향이 더 크다는 것을 이해했습니다.
서울, 수도권의 땅의 가격은 지금 떨어지지 못하는데, 추후에 헐값으로 산다면 다시 공급을 만들어 낼 수 있는 영향이 있겠다는 부분도 이해했습니다.

BM (적용할 것)

지방은 땅의가치가 없기때문에 시공비의 영향이 더 많다. 지방은 더 보수적으로 보면서 연식의 중요성을 더 강조해서 물건을 봐야겠다.

지방시장과 서울의 시장에서 땅의 비중과 건물의 비중이 다르고 각각의 가격에 영향에 따라서 시장의 흐름이 다를 수 있다는것을 투자에 적용해야겠습니다.

지방은 신축을 더 중요하게 보고 시공비의 상승은 지방의 영향이 더 크다는 것을 이해했습니다.

서울, 수도권의 땅의 가격은 지금 떨어지지 못하는데, 추후에 헐값으로 산다면 다시 공급을 만들어 낼 수 있는 영향이 있겠다는 부분도 이해했습니다.

느낀점
상승의 흐름을 나타내는 것들이 많다. PF사태, 금리, 시공비 상승 이젠 점점 가격에 반영되면 상승의 흐름으로 되는데, 지금 내가 해야할 것은 자산을 가지고 상승의 흐름을 타야한다. 서울과 수도권을 사면 좋겠지만 돈이 부족해서 있는 돈으로 할 수 있는 지방에서 투자를 해야겠다!

느낀점

상승의 흐름을 나타내는 것들이 많다. PF사태, 금리, 시공비 상승 이젠 점점 가격에 반영되면 상승의 흐름으로 되는데, 지금 내가 해야할 것은 자산을 가지고 상승의 흐름을 타야한다. 서울과 수도권을 사면 좋겠지만 돈이 부족해서 있는 돈으로 할 수 있는 지방에서 투자를 해야겠다!

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[훈훈한 독서 #2] 부동산 트렌드 2025 - 상승할 수 밖에 없는 요인

[훈훈한 독서 #2] 부동산 트렌드 2025 - 상승할 수 밖에 없는 요인