월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025
저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.01
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
:
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2. 내용 및 줄거리
:
p.17
지금 시점에서 과거를 돌아볼 때, 누구나 동의하는 팩트 하나는 2022년 1년간의 대폭락이다. 그런데 그 이후 2023년부터 현재(2024년 7월)까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다.
p.24
결국 작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 '전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)'를 조언했다.
p.27~28
지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격의 골든크로스'다. ... 단기와 장기 이동평균선 비교 분석은 2013년의 대세폭등(골든크로스) 시점과 2022년의 대폭락(데드크로스) 시점을 정확히 도출했다. 그리고 2024년 초, 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)'이 시작됨을 보여줬다.
p.35
이를 보여주는 현상이 서울 아파트 시장에 나타난 'N파고'의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
p.40
현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다. 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다. ... 둘째, 전체 거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. ... 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.
p.43~
이처럼 2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이했다. 그러나 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다. ... 다만 경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다.
p.49
한감 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 안고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. ... 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
p.55
이러한 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 강남을 중심으로 한 인접 지역들이 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 되는 것이다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. ... 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제된다. 이는 수지구의 주택 가격이 강남구나 분당구에 비해 상대적으로 덜 상승하는 원인이다.
p.76
2023년 기준으로 서울시 전체 아파트 세대수는 약 174만 세대다.이를 서울의 25개 구로 나누어 보면, 각 지역구별 평균 아파트 세대수는 약 7만 세대가 된다. 서울시에서 아파트 세대수가 가장 적은 구는 종로구로 약 1만 4,000세대이며, ... 반면 아파트 세대수가 가장 많은 구는 강북 지역의 노원구로 약 16만 4,000세대에 이른다.
p.87
다만 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다. 우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다. ... 여의도로 출퇴근하는 사람들에게 이들 지역은 주거지로서 불편한 선택지가 된다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
p.90~
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. ... 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. ... 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. ... 강남구에서 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다. 이러한 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다. 한 지역의 가격 상승이 다른 지역으로 전파되면서 고가 지역 전체의 아파트 가격이 빠르게 상승하는 결과를 초래한다. ... 셋재, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다.
p.97~
향후 2025년에는 약 2만 6,000세대가 입주할 예정으로, 이는 2010년대 평균 대비 약 22% 감소한 수치다. 2024년과 비교했을 때 약간 증가한 수준이지만 여전히 평균보다는 낮다. 부동산 시장의 공급 부족 현상이 지속될 수 있음을 의미한다. 2026년에는 입주 공급량이 더욱 급격히 감소해 약 1만 2,000세대가 될 것으로 예상된다. 이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다. ... 지금부터 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다. 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. ... 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. ... 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. ... 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
p.119
장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. ... 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. ... 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해 볼 필요가 있다. ... 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
p.129~
2010년 이후, 시공비 시계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 두 가지다. 첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 이론상 경기가 둔화되면 원자재 수요가 줄어들어 원자잿값이 하락할 수 있고 종국에는 시공비도 하락할 수 있다. 하지만 2010년 이후, 그런 일은 발생하지 않았고 시공비는 지속적으로 꾸준히 상승해왔다. 둘째, 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다. ... 요약하면 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다. 이것이 현실이다.
p.130~
... 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다. 둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수 밖에 없다.
p.141~
아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다. ... 전 세계 글로벌 도시들이 인플레이션으로 인한 월세 대폭등을 경험하고 있다. 월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수 밖에 없다. 그래서 서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내재된 것이다.
p.147
... 재미있는 점은 '신규' 계약과 '갱신' 계약의 평균 전세가격 격차가 변했다는 점이다. 이 격차는 2020년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기를 기점으로 차이가 없어져버렸다. 임대차 3법 이후 이중가격이 발생한 것은 사실이나 이중가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다. 그 이후의 신규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가격은 대동소이하다.
p.148~
그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. .. 둘째, 입주 물량의 부족이다. ... 셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'이다.
p.155
2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
p.171~
우선 지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70%이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발비용을 맞출 수 없다 ... 반면 서울은 상황이 다르다. 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지 가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다.
p.183~
개발이 힘들어지는 상황이 되자 자연히 개발을 위한 인허가 건수도 평균 대비 낮아졌다. 그런데 인허가를 득하더라도, 정작 중요한 부분은 실제 '착공'에 들어가느냐이다. ... 2024년 서울시 빌라 착공 물량 역시 2023년과 비슷한 수준일 가능성이 높다. 이처럼 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차(월세 혹은 전세) 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.
p.197
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PFF사태 대처 실패로 인한 최악의 공급부족에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.
p.202
지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우1)역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. ... 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
p.210
대장 단지 트렌드 파악은 두 가지 관점에서 분석이 요구되는데, 그 첫 번째는 'N파고'의 등장이다. 이는 2023년 이후의 가격 트렌드를 봐야 한다. N이라는 글자를 쓰기 위해서는 상승, 하락, 상승의 획을 세 번 연속으로 그어야 한다. ... 또한 N파고의 달성 여부는 두번째 상승의 최고가가 첫 번째 상승 최고가를 돌파했는지에 따라 판단할 수 있다. 따라서 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.
p.212~
... 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 두 가지를 짚고 넘어가려 한다. 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. ... 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
p.321
2025년 부동산 시장의 전망을 이해하기에 앞서 몇 가지 중요한 전제와 작동 원리를 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하는 가정이 중요하다. ... 둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다.
p.330~
과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과는 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 '누적 상승률' 관점에서 접근해야 하는 이유다. ... 강남에서 강북 지역 아파트로 가격이 전파되는 것과 더불어 살펴볼 부분은 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이다. 현 시점에서 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도는 다르며, 특히 젊은 세대의 신축 아파트에 대한 선호는 매우 크다. 따라서 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
그동안 마인드와 관련된 책을 많이 읽어왔다면 이번 책은 부동산 시장에 대해 좀 더 공부하는 느낌으로 읽을 수 있었다. N파고, W파고, 슈퍼사이클 등의 내용들이 인상적이었다. 물론 데이터와 과거 시장의 모습으로 미래를 알 수는 없지만 조금 더 알아간다는 느낌으로 앞으로 시장 상황이 어떻게 될 지에 대해서 생각해 볼 수 있는 시간이었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
각 권역별로 상승흐름이 어떻게 퍼져나가는지 또는 퍼져나가지 않는지. 그 이유는 무엇인지에 대해 강의에서 배웠던 내용들을 한번 더 좀 더 학문적으로(?) 데이터를 기반으로 정리할 수 있었다. 책 제목처럼 2025년 부동산트렌드를 읽어볼 수 있는 책이었고, 시장이 실제로 이렇게 움직일지는 알 수 없지만 한 사람의 시장 참여자로써 어떤 방향으로 흘러갈지 걱정반 기대반되는 내용이었다.
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