돈버는 독서모임-부동산트렌드 2025_켈리의꿈

• 책제목: 부동산트렌드 2025_김경민
• 저자 및 출판사_김경민 & 와이즈맵
• 읽은 날짜_20250125-20250129

• 핵심키워드 #슈퍼싸이클#N파고#동조화현상

   

  (본)

• Part1 2024년 부동산 시장 다시보기: N자로 반등한 서울 부동산 시장, 2022년 1년간 대폭락, 그 이후 23년부터 24년 7월까지 굴곡이 있었으며 가격이 상승했다가 하락 다시 반등하는 N자 파고가 등장했다. 23년 후반까지 대부분의 시장 참여자가 인지하지 못한 전세가상승이 현실화 되었던 시장, 금리인하와 공급부족이 미래 향방을 점칠수 있다고 말함

• Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트_

  상승-하락-재상승의 N파고, 서울 아파트 재상승 단계에 진입했음을 보여주는 결과 3가지, 

  - 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다. 

  - 전체 거래량중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다 

  고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점

  - 고가와 중저가 아파트의 상승에는 시차가 존재한다_과거 서울 부동산 시장을 오랜기간 걸쳐 바라보면 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것도 사실이지만, 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

  -고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이런 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다. 

  - 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 

  - 중저가 아파트지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 

  -서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과_1. 서울시 주택가격 상승 2. 전/월세 가격 상승가능성 3. 주거안정성 악화가능성

• Part3 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

  - 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월 가량 선행하는 데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 

  - 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 

  - 부동산 사이클이 짧아진다_2022년 하락기는 38개얼, 22년-23년하락기는 26개월동안으로 3분의 2수준, 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장지간에 걸쳐 가격이 상승 그러나 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 싸이클도 짧아질 가능성이 존재한다. 

  - 인플레이션은 물가상승 그리고 임대료상승으로 나타남 이는 투자수익율 높아지고 이는 부동산 구매할 유인이 강해지게 만듦

  - 전세가격 폭등 이유_1. 인플레이션으로 인한 월세는 전세가격 상승 2. 입주물량부족 3. 전세사기로 빌라포비아

  - PF사태&공급절벽_인허가를 득하더라도 실제 중요한 것은 착공에 들어가느냐다. 특정 시점에 실제로 착공에 들어가느냐가 해당 시점의 개발 난이여부를 알려주는 더 좋은 지표가 될수 있다. 

  - 공급부족&금리인하의 협공_모든 지표가 상승을 가리킨다. 단기간(5년)이내 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울아파트의 경우 1. 역대급 공급 부족이 3-4년간 지속될 것이고 2. 동기간 금리가 낮아진다는 것, 부동산 공간 시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리인하와 부동산 수요 자극)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

• Part4 12개 대장단지 상승 리포트_현재 대장단지들이 전고점을 돌파하며 금리인하, 공급부족, 신축선호/상승세, 강남3구의 상승세가 전이될 것으로 보여 N자 파고에 이어 W파고 달성 가능성을 시사하고 있다.
• Part5 2025년 부동산 가격 대 예측_지역별로 시점에는 차이가 있을 것이나 모든 지역이 21년 고점을 돌파할 가능성이 높다
• Part6 주목해야 할 핫플레이스_MZ세대 중심의 새로운 소비형태의 구현으로 팝업스토어, 플래그쉽 스토어가 상권에 큰 영향을 미치고 있다. 유동인구가 많을 수록 트렌드 변화가 빠르고 생애주기는 짧아진다. 다양한 대중문화와 카페문화, 오타쿠문화등 서브컬쳐 결합이 공존하는 홍대상권을 꼽아주었다. 

(깨)

거래량과 거래가격의 동조화 현상, 상급지 고가 아파트 시장에서는 권역동조화 현상이 나타나서 모든 사람들이 좋아하는 지역과 단지들을 중심으로 선호 주변권역으로 더욱 동질화하여 가격 상승의 폭을 넓힌다는 점, 상급지를 놓쳤더라고 투자자라면 어느 지역으로 시간차를 두고 퍼져나감을 이해하고 그 시기가 상승기이든 하락기이든 투자할 수 있어야 겠다고 느꼈다.다만 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 현상으로 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격변동이 발생한다고 한것처럼 앞마당을 만들때도 어느 지역을 퉁쳐서 보지 말고 단지대 단지로 비교해야 한다는 강의내용이 생각났다. 미래시장을 예측하거나 정책적인 부분에 매몰되기 보다는 단지의 가치에 집중해야 겠다고 느꼈다. 

(적)

1호기를 위해 시세트레킹시 전세가변동, 거래량을 유심히 지켜보고 가장 중요하게 공급확인할 것. 내가 투자할 곳이 공급부족시기에도 공급이 몰린 지역에 영향을 받을지, 리스크는 어떻게 대처해야 하는 지 투자전 꼼꼼히 볼것!!