[오너천사] 부동산 트렌트 2025

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 + 김경민외 5인

저자 및 출판사 : 김경민외 5인 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 25.1.28-29

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 2025 #강남과 강북 누적상승률 # 가격동조화

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

3.내용 및 줄거리

15쪽.

2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

--> 이미 상승해버린 상급지에 투자기회를 놓친것 같아 허탈해 할것이 아니라, 강북이여도 중하급지여도 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지 않으므로 아직 상승흐름이 오지 않은 곳에 미리 가서 투자해놓는것이 유리한 싸움이라는 생각을 더 굳힐 수있었다.

40쪽.

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

-->한강이남쪽은 가격의 확산이 잘 일어나지만, 한강이북쪽은 지역주변 확산이 일어나지 않는 것에 대해 일자리와 직주근접성 때문이라는 것을 깨달을 수있었다. 강북쪽이 수요층이 남쪽보다 한정적일 수있겠다는생각이 들었다. 투자할 때 우선순위를 잡을때 고려해봐야한다.

70쪽.

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다. 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

--> 고가와 중저가 아파트 상승의 시차는 존재하지만 누적상승률은 거의 비슷하게 나타남을 알 수있다. 즉, 장기보유시 얻는 수익률은 비슷할 것이나, 시간도 기회비용이라는 것을 감안하면, 선호도가 두터운, 수요도가 높은 지역에 투자하는 것이 현명해보인다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

--> 고가 아파트는 그 흐름이 주변을 따라 흐르지만, 중저가 아파트의 가격상승에 개별성이 분명히 존재하는 것 같다. 위치, 교통, 환경 (택지 균질성), 학군에 따라서 모든 수요를 가져가는 것이 아니라 선택적으로 수요가 분산되서 그런것같다. 즉, 중저가아파트에 투자할떄는 그지역의 강한 선호요소가 무엇인지 면밀하게 분석하고 투자해야한다. 개별성이 존재하므로..

75쪽

2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치다. 과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.

서울시 공급절벽의 3가지 파급효과

1. 서울시 주택가격이 상승한다.

2. 전월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

3. 주거 안정선이 악화될 수있다.

91쪽

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

93쪽

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

--> 서울시장의 상승과 하락장에 대한 인사이트를 얻을 수있어서 좋았다. 너바나님께서 말씀해주신 파도이론의 내용이것이다. 다만 추가로 알게된 사실은 점차 부동산 사이클이 짧아진다는 것인데..그 이유로 사람들의 부동산 재테크에 관심이 많아져서 떄문이지 않을까?

103쪽

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

-->신규공급이 부족한 상태에서 신축선호도가 더 높아질 것은 분명해보인다. 그렇다면 구축아파트는 투자시 돈을 벌지 못할 것인가에 대한 질문에선 가격이 지나치게 벌어질 경우, 리모델링해서 구축아파트에도 거주수요가 몰릴 것이라고 이야기한다. 신축이 우선이겠으나 구축도 배제해서는 안된다!

154쪽.

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

우선 부동산 공간시장에서 수요 측면을 먼저 보자. 수요 측면에서는 거주자와 거주 가구의 수 그리고 지역민들의 평균 소득이 중요하다고 했다. 부동산 시장에 참여하려는 사람들의 절대 규모가 크면 클수록 해당 지역의 가격은 상승 모멘텀을 갖게 된다. 서울과 같이 인구 1,000만 명 규모를 오랜 기간 구가하다가 인구 자체가 감소하며 900만 명대 중반에 이른 지역에서는, 거주 가구수는 문제가 되지 않는다. 오히려 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다. 과거 1,000만 명이 거주했던 도시에 현재 900만 명이 거주하더라도, 연평균 소득이 5,000만 원에서 1억 원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이다

부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 또한 중산층과 서민의 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. 전반적인 소득 감소가 다른 요인에 비해 주택 가격에 더 큰 영향을 끼친다면 주택 가격이 하락하겠지만 그렇지 않다는 것이다. 다른 요인들의 영향은 매우 거대하고 압도적이다. 서울의 압도적인 대기 수요뿐만 아니라 이어서 살펴볼 부동산 공급 측면과 금융시장의 요소들 역시 상승 방향을 가리키고 있다.

--> 서울지역내에서도 상급지와 중하급지와의 양극화가 진행되겠지만, 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 점차 그 흐름은 퍼져 나갈 것이다. 서울의 압도적인 대기 수요 때문에 결국에는 상승방향으로 갈것이라는 이야기가 상급지 투자를 놓쳐버린 내게 희망을 주는 듯하다. 결국엔 돈에는 꼬리표가 없다는 말씀이 맞다. 서울강남에서 2억을 버나 강북에서 2억을 버나 같은 돈이다. 내가 좋은 물건을 갖는것에 집착하지 말고 돈을 벌어다 줄수 있는 못난이 암탉을 찾자.

169쪽.

첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 예시를 보겠다. 아래 그래프를 보면 2030세대 중 74.4%가 주택을 구입함에 있어 비용 중 50% 이상을 대출로 활용한다고 한다. 즉 10억 원짜리 아파트를 구입할 때 74.4% 이상은 5억 원 이상의 대출을 실행한다는 것이다. 이런 경우 50%만 대출을 활용했다고 해도 금리가 1%p 오를 때마다 연 이자가 500만 원씩 가중된다. 그래서 금리가 낮으면 대출에 대한 부담이 적어지기에 매매가격의 상승을 유도할 수 있고, 금리가 높으면 대출에 대한 부담이 커져 자연스레 주택 매매 시장이 위축된다. 이는 세대나 자금 규모를 떠나 자연스러운 경제 원리다.

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 주택의 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 이는 금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상이다. 반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래가격이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보인다. 따라서 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보이는 것이다.

P.173~234

아래는 책에 나온 내용에서 12개 대장단지 상승기-하락기를 빨강-파랑으로 표시해봤고 그흐름을 직관적으로 살펴보고자 했다.

아래 자료에서 확인 할 수있는 것은,

1.서울지역내에서도 상승-하락기의 사이클이 제각각 다르다는 것

2.상급지일수록 상승기가 빠르게 오고 하락기도 더 빨리 끝났다는 사실이다. 강동 고덕그라테온-송파헬리오시티-엘리트-왕십리뉴타운

3. 사람들이 굉장히 사랑한 경희궁자이의 경우 2023년부터 하락기는 경험하지 않았다.

4. 2022-3&4분기는 모두 하락기 시장 이때가 투자적기

5. 하락기에는 거래량자체가 없다가 바닥을 다지는 시점에서 거래량이 증가하면서 상승기로 반등한다.

249쪽.

노도성 아파트 예측

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 하는 이유다.

--> 이 책의 핵샘내용이 아닐까 싶다. 좋은 것만 사는 것이 능사가 아니고, 아직 가격 상승이 안된 물건을 찾아 투자한다.

4. 나에게 어떤 점이 유용한가?

이책은 부동산 정책을 주도하는 사람들에게 현 상황을 분석하고 더 나은 주거지 수급을 위해 노력해줄것을 당부하는 목적으로 쓰여진 부분도 있어 보였으나, 부동산 투자자로서의 내 입장에서는 이제 곧 공급도 끊길것이고 금리도 떨어질 것이니, 집값폭등의 전조증상이 보인다는 것을 데이터로 알려주어 더욱더 투자해야겠다는 생각을 강화시켜주었다.

다만 이 책의 내용이 담긴 시점이 24년 7-8월 한참 대출규제 이전의 폭등장까지의 내용만을 담고 있지만. 대출규제라는 잠시의 브레이크만 잡혀있을뿐 언제든지 이 브레이크는 풀릴 수있다고 생각한다.

월부에서 배워왔던 내용을 실제의 데이터를 활용하여 이해를 할 수있도록 그 원리를 차근차근 설명해준 것이 매우 유용했는데.. 집값에 영향을 주는 요인에 금리정책과 공급이 얼마나 많은 영향을 줄 수있는지 배울 수 있었다.

5. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

노도강도 흐름이 늦게 오긴 하지만 누적상승률에서는 강남권과같다는 내용덕분에 서울 아파트 장기보유시 같은 누적 수익률을 누릴 수있다는 이야기가 매우 유익했다. 남들이 좋은 것을 사고 싶어 비싼 가격에 들어가기 보다 아직 흐름이 오지 않은 물건에 선진입해서 싸게 사자.

6. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산 변곡점이 왔다.

#부동산 트렌드 2025

#김경민 외 5인