주택담보대출이 뭐에요? 헷갈리는 부동산 대출 용어 총정리!

안녕하세요~! 모도링입니다 :)

집을 사는 것은

인생에서 가장 큰 결정 중 하나인데요,

집을 구매하기 위해서

혹은 투자 후 잔금을 치뤄야하는 경우 등

주택담보대출이 필요한 경우가 많습니다.

주택담보대출을 계획하고 있다면

반드시 알아야할 개념이 있습니다.

바로 DSR, DTI, LTV 인데요,

많이 들어봤지만, 헷갈리는 이 용어들

이번에 완벽하게 정리해드리겠습니다~!

1. DSR 이란?

• DSR의 뜻

  총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)로

     개인의 연간 소득액에서 총 대출 상황액이 차지하는 비중입니다.

대출 상황 능력을 심사하기 위해 

2016년에 도입된 대출 심사 지표인데요, 

신용대출, 자동차 대출, 카드론 등 

모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 기준이 됩니다.

• DSR 계산식

{모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총 대출 상환액(원금+이자)}/연소득 x 100

DSR은 총 대출액 1억 원 초과 시 규제를 적용받는데요,

은행 대출의 경우 DSR 40%로 대출 한도가 규제됩니다.

예를 들어 연 소득 5천만원 인 사람이 1억 원을 대출받고자 한다면,

연간 대출 원리금 상환액이 2천만을 넘길 수 없습니다.

다만, 서민이나 실수요자를 보호하기 위해

DSR 규제에서 예외적으로 제외되는 대출도 있는데요,

어떤 대출이 제외되는지 살펴보겠습니다.

• DSR 규제 예외 대출

1. 분양 주택에 대한 중도금 대출
2. 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
3. 서민금융상품 (대학생,청년 햇살론 등)
4. 3백만원 이하 소액 신용대출
5. 주택연금 (역모기지론)
6. 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
7. 보험계약대출
8. 예적금담보대출
9. 할부,리스 및 현금서비스
10. 전세 퇴거 자금 대출

작년 2024년 2월부터 

은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 DSR이 시행되었습니다.

• 스트레스 DSR 이란?

변동금리 대출 등을 이용하는 채무자가 

대출 이용기간 중 금리상승으로 인해

원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안하여,

DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다.

가산금리를 부과하는 방식이기에

아무래도 총 대출 한도가 줄어드는 제도인데요,

앞으로 순차적으로 모든 가계대출까지 적용되는 것으로

확대될 예정이라고 합니다.

2. DTI : 총부채 상환비율

• DTI 의 뜻

총부채상환비율(DTI)은 개인의 연간 소득에서 연간 부채가 차지하는 비중입니다.

DSR과 비슷해 보이지만 한 가지 다른 점이 있는데요,

DSR은 총 대출 상환액,

즉 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 하지만,

DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 

기타 대출의 이자만을 기준으로 합니다.

• DTI 계산식

모든 주택담보대출 연간 총 대출 상환액 (원금+이자) + 기타 대출 연간 이자 / 연소둑 x 100

DTI는 DSR과 달리 지역에 따라 다르게 나타나는데요,

투기지역이나 투기과열지구 (강남,송파,서초,용산)에는 40%,

조정대상지역은 50%, 그 외에는 60%가 적용됩니다.

단, 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 

투기지역 여부 관계없이 60%로 완화됩니다.

3. LTV : 주택담보인정비율

• LTV의 뜻

 구매할 주택의 매매가 대비 대출액이 차지하는 비중

 DSR과 DTI가 개인의 소득과 상환액을 기준으로 삼는 것과 달리,

 LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 삼는 지표입니다.

• LTV 계산식

 (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택 담보물의 가치 x 100

예를들어, 주택 가격이 5억원이고,

대출 금액이 3억원이라면, LTV는 60%가 됩니다.

4. DSR, DTI, LTV 비교 정리

• DSR, DTI는 소득과 상환액을 기준으로 하는 대출 규제
• LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로하는 대출 규제

위의 규제를 동시에 받는 경우,

두 개 모두 기준을 만족하는 수준에서 대출액이 나오게 됩니다.

DSR, DTI, LTV는 

모두 대출 가능 금액을 제한하는 중요한 지표입니다.

이 세가지 지표를 종합적으로 판단하여

대출 가능 금액과 금리가 결정되는데요,

대출을 신청하기 전에

DSR, DTI, LTV 를 계산하여

자신의 상황에 맞는 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요합니다😊

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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