[코쓰모쓰] 부동산 트렌드 2025 독서후기

책이름: 부동산 트렌드 2025

저자:김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

읽은날짜: 1월5주차

[본]

p.41

강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.

p.42

마포구 매매가격 흐름을 보면, 이 지역은 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다. 최근 몇 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.

우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다..

p.58

고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.

p.75

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. 

노원구 아파트는 서울보다 1개월, 강남구보다 2~3개월 더 빠른 2022년 1월에 하락세로 먼저 전환했다.

p.84

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 

p.90

전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다. 

p.91

전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

p.92

 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반半전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년(=2년+2년)의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

필자는 잠실의 ‘엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)’ 아파트 단지를 선정해 분석했다. 이유는 잠실의 엘리트는 3개 단지를 더하면 거의 1만 5,000세대에 육박하는 대단지이고, 이 중 33평형 단일 세대가 약 1만 세대나 되기 때문이다. 이 세 단지는 잠실역 주변에 지리적으로 모여 있으며 재개발 준공연도도 2007~2008년으로 유사하다. 따라서 매우 동질적인 집단이고, 서울시 전세 트렌드를 대변할 수 있을 만큼 적절한 표본이다.

p.120

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

p.130

둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 주택의 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 이는 금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상이다. 반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래가격이 암묵적으로 낮아지는 현상을 보인다. 따라서 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보이는  것이다.

[깨]

p.57
1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
2) 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다.
3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

→ 구별 아파트 매매 현상을 보면 고가 아파트와 저가 아파트의 누적상승률은 비슷하다고 한다.
고가의 아파트 시장은 권역 동조화 현상으로 강남구가 오르면 인접 지역의 아파트가 따라 오르면서 이미 올랐으며, 저가 아파트의 경우 변화가 미미하여 고가 아파트와 가격차이가 더 벌어진 상태이다. 24년초 급지별로 선호 아파트 먼저 매매가가 상승하면서 순차적으로 오르는 모습을 보았다. 반면 급지가 낮거나 후순위 단지들은 더 오랜기간 기회를 주었거나 아직도 주고 있다. 모두가 사고 싶어하는 시기와 단지에 몰려가기보다 상승했다면 빠르게 다음 기회가 있는 단지로 갈 수 있는 안목이 필요하다. 좋은 것을 비싸게 주고 투자금을 많이 들여 사는 것보다 덜 좋은 것을 싸게 적은 투자금으로 들어갈 수 있어야 한다. 그럴려면 앞마당이 많아야 하고, 한 채로 부자될 수 없다는 사실을 기억하면서 덜 조급한 마음이 필요한 것 같다!

[적]

p.121

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 

①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 

②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 

여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

→부동산의 경우 예측의 영역이 아니지만 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하는 자세가 중요하다고 생각한다.

이 책에서는 1) 향후 3년 이상 공급이 부족하며 2) 금리가 낮아질 것이라고 이야기 한다.

공급이 부족하다는 것은 정해져있는 상황이며 금리가 낮아질 것은 시기의 문제라고 생각한다.

올해초는 강동구 입주, 올해내내 동대문구의 입주장으로 굵직한 입주들이 있으면서 정치적인 이슈와 대출규제로 현재 매수세가 24년 상반기에 비해 반토막 난 상태에서 이전 가격보다 더 좋은 가격에 매수할 수 기회가 될 수 있다. 정치적 이슈, 금리, 대출규제 등의 변화들이 있겠지만 전세셋팅 할 수 있는 리스크에 대응이 된다면 좋은 자산을 사서 모으고 지켜나가는 자세가 필요하다고 생각한다. 주변 상황에 휘둘리기 보다 기준을 갖고 행동할 수 있는 투자자가 되기 위해 현장에 지속적으로 다녀보아야 겠다.