[돈버는 독서모임_망원도토리] 독서후기 - 부동산트렌드 2025

책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025 (서울 아파트 슈퍼사이클 진입)
2. 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 2025.01.17~01.30 
4. 총점 (10점 만점): 7점 / 10점
5. 핵심 키워드 : #부동산트렌드 #사이클 #분석

책에서 깨달은 것 & 적용할 것

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
P19. 인플레이션으로 시공비가 크게 오르고 PF 사태의 여파로 금리가 여전히 높은 상황인데, 토지 가격마저도 덜 내려갔다. 이런 상황에서 아파트 개발에 참여할 디벨로퍼는 많지 않다.
→ 공급 부족의 이유 중 하나.

2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기
P24. 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 이음을 뜻한다. 이러한 경향이 현 주택 시장에서 나타나고 있다.
→ 추격매수, 이대로 살다간 벼락거지된다 현상 다시 나오는 것 같음.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
P40. 한강 이북지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. ~~이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.
→ 일자리에 따른 가격 상승 흐름의 차이가 있고 양극화가 심해지고 있다.

P44. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.
→ 공급 가능성으로 인한 상승률 제한. 강남, 분당은 더 이상 땅이 없다. 서울 외곽지역보다 희소성이 높음.

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
P61. 이처럼 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 이들 구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.
→ 서울 아파트 시장에서 큰 역할을 하고 있는 지역들. 노도강이 무조건 안 좋은 것은 아니고 중요한 베드타운 역할을 하고 있다.

P65. 강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다. 따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다.
→ 신축을 선호하는 경향이 점점 더 강해지고 있으며 연식에 따라 서울 아파트 급지가 바뀔 수도 있다.

P68. 다만 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 니유는 ~~ 강남에 접근하기가 어렵다. 여의도로의 접근성도 좋지 않다. ~ 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
→ 서울 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 직장 접근성. 특히 강남 중요

P71~73. 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. ~둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.~동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다. ~중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다. ~ 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다.
→ 인접지역도 가격 영향을 받는 동조화 현상. 고가 지역들은 수요가 비슷하며 더욱 동질화되고있음. 그러나 중저가 아파트에서는 개별성이 더욱 강해지고 있는 중. 지역별로, 단지별로 확인하는 것이 중요함.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
P77. 결론적으로 서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다. ~둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
→ 앞으로 예견된 서울 아파트 공급부족 사태로 인해 발생할 일. 공급 부족은 예견되어있으니 준비하기!

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6 
1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
P93~94. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. ~부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다.
→ 부동산은 싸이클이 있으며 짧은 시간에 이뤄지는 것이 아니다. 큰 싸이클을 이해하고 길게 볼 수 있는 지식, 인내심 기르기.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
P100. 수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억원에서 7억 5,000만원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다. 임대료 폭등이 부동산 가격을 상승시키는 원리다.
→ 임대료와 수익률에 따른 부동산 가격 상승 원리.

P103. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. ~사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
→ 어쨌든 서울 시장에서 신축, 구축은 다 필요로 하다. 공급부족. 어떤 자산이던 의미있음.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
P110. 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다. ~고가 주택 지역에 대한 전세수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.
→ 값을 더 지불하더라도 거주는 좋은곳에 하고 싶어하는 수요. 전세투자는 이런 심리를 잘 활용해야 한다.

P116. 전세가격 상승의 3가지 원인. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. ~둘째, 입주 물량의 무족이다. ~ 전세가격이 상승하고 있으며, 정책 당국은 민간이 아파트를 개발할 수 있는 여건을 조성해 이 문제를 해결해야 한다. 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.
→ 전세가격이 상승할 수밖에 없는 3가지 원인을 통해 앞으로 예견된 미래를 자산 없이 준비하지 않기.

P122. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
→ 시장이 바닥을 지나 상승을 기대하고 거래량이 증가하고 있다. 공급부족, 전세 가격 상승의 예견 등을 통해 매매시장 활발해지고 있음.

4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
P129. 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다. 사업이 아예 분양을 시작도 못하며 브릿지론 단계에 계속 존재하는 이유다. ~정부 당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며, 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다. 좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다. 리스크 관리를 잘한 회사들이 오히려 역차별을 당하는 형국이다. PF 대출 연장은 명백한 정책 실패다.

P134. PF대출이 연장되지 않았더라면담보물(토지) 경공매 등을 통해 미상환 원금만 회수하면 되겠지만(물론 LTV가 높아 낙찰금액이 디벨로퍼가 상환해야 할 원금에 못 미칠 것이기에 차액만큼 금융기관의 손실이 발생한다), 이제는 연장에 따라 늘어난 후취 이자까지 회수해야 되므로 회수 목표액이 증가해 금융기관의 손실은 더욱 늘어나게 된다.
→ PF대출 연장으로 인한 사회적 파장 파악.

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가 
P149. 서울시 전체 입주 물량의 약84%r가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.
→ 서울 동남, 동북에 입주가 집중되어있고 이후에 입주물량 없음. 서울 25개구 중에 더 빨리 공급부족의 영향을 받는 지역은 서쪽

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공 
P154. 자산 배분이 불공정하게 이뤄져 빈부 격차는 더욱 커졌다. 이러한 빈부 격차는 당연히 주택 시장에도 양극화를 가져온다.~부유층은 거주할 공간에 대한 투자를 더 빨리 더 많이 할 것이다. ~주택 시장의 양극화는 더욱 거세졌다. 다만 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재한 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
→ 서울의 압도적인 대기수요 때문에 전체적으로 가격이 상승하는 사이클이 눈앞에 있음.

P157. 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.
→ 서울아파트 가격 상승의 명백한 요인들! 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측 
1. 서울시 집값 시나리오 
P245. 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금융시장의 ‘금리’라고 했다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.
→ 금리가 내려가면 부동산 투자자들은 수익률이 조금 낮아져도 충분하다고 생각한다. 하지만 계약(월세, 전세)는 일정 기간 고정되어 있기에 분모는 그대로이기 때문에 가격은 상승하게 된다.

P251. 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다. 결론적으로 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.
→ 앞으로 서울 아파트 시장은 강남과의 동조화현상 및 공급부족 등으로 인해 강남부터 시작해서 노도성 지역까지 영향을 끼칠 것이다.