[독서TF 4Q독서맛집 줴슐랭 5호점 자주가족] #55 부동산 트렌드 2025(재독) - 현장의 한계를 보완하다

★ 저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음

★ 읽은날짜 : 2025.1.24.(금) ~ 1.29.(일)

★ 핵심키워드 3가지 : 상승, 예측, 대장단지

★ 도서를 읽고 내 점수는? : 10점

1. 책을 읽고 깨달은 내용

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

p.17

대개 인허가 시점부터 3~4년 후 입주 물량이 시장에 나온다는 것이다. 2022년과 2023년 인허가 시점부터 3~4년 후 입주 물량이 시장에 나온다는 것이다. 2022년과 2023년 인허가 물량이 시장이 적다면 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다."

-> 실제 인허가 물량을 보니, 2024년 인허가는 더 내려갔다. 인허가까지 살펴봐도 착공예정이 없는 것을 보면 서울의 공급 부족은 당연해보인다. 배후지에 있는 경기도의 입주는 서울보다 더 없다. 3기 신도시도 아직 착공이 요원하다.

부동산 트렌드 2025 미리 보기

Part 2.빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. '전국' 아파트 매매 시장 동향

2. '신도시' 아파트 매매 시장 동향

3. '서울시 구별' 아파트 매매 시장 동향

p.70~71 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

-> 특히 8월 대출 규제 이후로는 그 전에 올랐던 단지와 그렇지 않은 단지들 간의 가격차가 발생한 채로 시간이 흘러가고 있다. 안올랐으니까 가치가 없는 단지인가? 이것이 저평가를 찾을 기회일까? 혹은 올라버린 단지가 요즘 시국을 맞아 할인되기까지 기다리는 것이 맞을 것인가? 더 좋게 생각했던 동쪽에는 입주가 많은데 어떻게 할 것인가? 등등 투자자로서 생각하고 정리하고 묻고 수정하는 과정을 필히 거쳐야 한다.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

Part 3.2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

p.94

부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월초 ~ 2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용할 필요가 있다.

-> 하워드 막스의 '투자에 대한 생각'에서 비슷한 내용을 본 적이 있다. 진자가 흔들리는 폭이 커지면 반대로 흔들리는 폭도 커진다는 내용이었다. 폭등장이 짧고 굵었으니, 하락장도 그럴 것인가?

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

p.101

인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다.

-> 금리 하락, 소비 침체 등으로 인해 집을 구입하지 않게 되고, 전세 선호현상 발생하고 물량 부족으로 전세 상승, 매매가와 가까워지는 전세가율에 매매로 수요 전환, 신규 분양 실시, 완판 등의 흐름이 예상된다. 이 흐름을 생각한다면 지금 좋은 자산을 싸게 사 두었느냐에 따라 향후 자산 격차가 더 벌어질 수 있다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

p.116 전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

둘째, 입주 물량의 부족

셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'

-> 책이 나온 시점 이후 시장이 얼어붙어서 매매건 전세건 시장을 관망하는 사람들이 꽤 있는 것 같다. 우리나라는 설 명절 이후에 중요 결정들을 하는 경우가 있는데 이번주 다음주 물건 동향을 살펴야겠다.

p.124

엘리트 사례를 보면 이중가격은 2022년 4분기 들어 없어졌다. 마찬가지로 대다수 단지에서 이중가격은 2022년 말을 전후에 사라졌다.

-> 내가 아는 단지는 23년 전세최저가 이후 최근 갱신권을 쓰면서 현장과는 다른 가격 괴리감을 느끼고 있다. 이중가격은 아직도 여전히 존재하며, 첫 계약인 23년이 역전세가 많았기에 25년 갱신도 많을 수밖에 없다.

4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

p.135

토지비가 9까지 무려 70% 이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발 비용을 맞출 수 없다. 하지만 현실적으로 토지 가격이 70%씩 폭락하는 것은 불가능하므로 2024년 기준 지방에서의 PF 사업은 매우 힘들다

-> 최근 천안/아산에서는 연이어 분양, 착공이 이어지고 있다. 토지비가 할인된 것인지는 모르겠지만 탕정이나 불당 근처는 오른 분양가도 속속 완판되고 있어서, 직장이 좋은 기업이 있는 도시의 알짜배기 땅은 그래도 사업성이 좋은 것 같다는 생각이 들었다.

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

p.151

동북권에서 3년간 나올 물량(도합 약 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

-> 입지는 서쪽보다 동쪽이 좋은데 그렇다면 비슷한 흐름을 가고 있었던 단지들 중에서 서쪽 단지가 희소성에 의해서 더 가격이 상승할 것인지 표본을 잘 선정해서 비교해야겠다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

p.159

'국고채 10년물 금리'에 여전히 주목할 필요가 있다.

-> 책에서 표시된 6월 이후 7개월 동안은 100bps는 아니지만 그래도 2.85까지 40bps 정도로 국고채 금리가 내려갔고, 무엇보다 한국은행 기준금리가 2개월만에 0.5나 내려갔다. 나도 얼마전에 신용대출 금리가 0.6% 인하되었다는 문자를 받은 적이 있는데, 트럼프의 당선까지 생각해보면 앞으로의 금리는 인하쪽에 무게가 많이 실린다.

Part 4. 12개 단지 상세 리포트

아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

p.167~168

N이란 글자를 쓰기 위해서는 상승, 하락, 상승의 획을 세 번 연속으로 그어야 한다. (중략) 근래에 N자 파동을 만들며 상승한 단지들이 과연 그 이전(2021년 하반기 ~ 2022년 상반기)의 역대 최고가까지 뛰어넘을 가능성이 있는지 보기 위함이다.

-> 잠실 엘리트를 제외하고는 W파고에서 전고점을 넘지는 못했는데, 25년 1월 현재 강남, 서초, 송파를 비롯 마포, 성동, 강동 등의 랜드마크들도 평형에 따라 W파고에서 전고점을 돌파하기도 했다.

서울 대장 단지 가격 분석

p.234 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다

2. 금리 인하는 시간문제다

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1. 서울시 집값 시나리오

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

Part 6. 주목해야 할 '핫플레이스'

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

2. 서브컬쳐가 살아있는4세대 홍대

특별부록: 전세 사기는 사회적 재난이다

2. 이 책을 통해 내 삶에 적용할 수 있을까?

-> 일독일 때는 깊이 와 닿지 않던 이 책의 내용들을 깊이 흡수할 수 있었다. 현장임장은 열심히 했지만 해석과 분석에 있어서 다소 아쉬움이 따르기 마련이었다. 내가 현장에서 본 것이 사실 이 지역 가치의 전부가 아닐 수 있다는 생각이 들었다. 저자의 인사이트나 각종 데이터들을 통해 현장 사이사이 비어있는 가치들을 채우게 되었고, 최종적으로는 서울의 슈퍼사이클은 준비할 수밖에 없는 상수임을 알게 되었다. 투자한 것에 대해 확신을 가지고 기다려야 한다. 그리고 아직 투자를 하지 않은 사람들은, 자신의 범위를 지키는 한도 내에서는 꼭 행동으로 옮길 수 있었으면 좋겠다. 그리고 전반적으로 전세가 오를 수밖에 없는 환경이지만 그 속에서 개별적인 공급과 상황들이 있으므로 자만하지 말고, 안정적인 전세 세팅을 해야할 것이며, 지나치게 과한 전세가로 증액하지 않도록 욕심관리를 잘해야 겠다는 생각이 든다.

후기에 작성했던 지표 매월 체크하고 확인하기

서울 12개 대표단지 흐름 보면서 해당 구의 시세 흐름 전수 조사하기

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