모니터 앞 시간, 최소한으로 줄이고 현장가서 물건 만들었습니다. [나파]

25.01.31

24년초 까지는 지방만 보던 사람이라
서울 아파트 가격 감이 없던 사람이
수도권 0호기 매도 ~ 서울 2호기 매수 후
전세셋팅까지 하였습니다.

내 투자금에 맞는 가장 최선의 선택을 하였던
과정을 복기하고
동료분들과 그 경험을 나누고자 합니다

안녕하세요
딸바보 아빠투자자 나파입니다

24.3월 말에 1호기 매수를 위한 매물코칭 받을 때

기존에 갖고있던 0호기를 매도 하면서
양도세 면제 혜택도 얻고
(매수당시 조정지역이었고, 2년 실거주 했음)
매도 후 확보된 투자금으로
0호기 보다 좀 더 좋은 자산을
매수 할 수 있다는 것을 알게 되었는데요

덕분에
1호기 이후 휴식도 없이
4월 부터 서울 앞마당을 넓혀나갔습니다

서울 가격 감도 없고
모르는 지역도 많은데
좀 더 좋은 단지는 찾고 싶은 마음에

내마중 오프 강의, 지역 특강(성동구,강동구,영등포구)들을
오프로 들으며
강사님들께 적극적으로 질문도 하고
투자코칭, 갈아타기 특강, 0호기 매도를 위한 매물코칭까지 받으며
앞서간 선배 투자자분들의 도움을 받아
방향을 계속 조절해 나갔어요.

《2호기 타임라인》

제가 눈여겨 봤던 단지들에 대해
튜터님, 멘토님들과 싱크도 맞춰보았지만

공통된 얘기는

매도는요?
타겟 단지는 몇개 인가요? 가
핵심 피드백 이었고

그 점을 염두해 두고
계속해서 내가 할 수 있는 행동을 해 나갔습니다

그래서 서울 앞마당과 타겟단지들을
어느 정도 만들었던 시점 부터는
매도를 적극적으로 하고 우선으로 두었습니다.

《타겟단지들》

희망회로를 돌리며 다 매수 할 듯이 셋팅해둔 타겟단지들이
가격이 올라, 날라가 버리기도 하고
새로운 앞마당이 생기면서
타겟단지들은 줄었다 늘었다를 반복했습니다.

시간이 흘러 매도가 되지않자
힘이 살짝 빠지기도 했는데요
(하ᆢ 이대로 양도세 혜택과 갈아타기는
다음 기회를 봐야하는 건가
포기하고 싶은 구간들이 있었음)

24.7월말 즈음에는, 계절적인 영향도 있었지만
서울 시장의 현장에서 느껴진 매수심리는
조금씩 빠지고 있었습니다
(현장이 정말 지표보다 한 발짝 빠른 것 같아요)

아,. 이제 정말
매도만 되면 될텐데..라고 생각할 때 쯤

다행이도 0호기가 있는 시장에서는 기회를 주어
마침내 원하는 가격에 매도를 하게 됩니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11293797

그와 동시에 정부에서는
전세대출규제를 만들면서
시장이 혼란스러워 졌는데요

그런 상황에서
마침 실전반 수강 기간이 되었고

배정받은 지역은 하필?
수도권 외곽이었습니다^^

튜터님께서는
개인 우선순위가 2호기 매수라면
실전반 연기도 권장하셨지만

3년만에 찾아온 튜터님과 함께하는 실전반 기회를
놓치고 싶지 않았고
시장상황도 이러한데
한달 정도는 괜찮을 것 같아
튜터님과 상의 후 배정된 임장지에 집중했어요^^
(혼란스러운 시장상황이 기회일 수도 있지만
신규투자 진입하는 입장에선
주의를 기울여야 할 필요도 있으니까요)

실전반 기간 중에
기존에 연락주고받던 사장님들로 부터
급매라며 연락이 오는 것으로 보아
(가격은 급매가 아니지만)
확실히 손님들이 줄긴 했나 보구나 싶었습니다

어느덧 실전반도 끝나가고
정규강의에서나 나눔글에서는
날아간 단지는 보내주고
남은 단지 중 최선을 하는 것이 투자자라는
메시지가 계속 들렸고

이미 내 것이 아닌 것들은 쿨하게 보내주고
(쉽지 않았지만)
가치대비 싼 물건들 중
(흔히들 얘기하는 전고 -15%이상,
네고해서 -20% 전세가율 60%이상 충족)
남은 것들 중에서도 내가 매도한 물건보다
+2억이상 가치있는 물건 고르면 되는 것 아니냐 라는 마인드 셋을 하였습니다.

기존에 눈여겨 보지 않았던 단지들 까지 보고자 했고
나름 정리를 한번 더 하고 매물털기를 하고자 했는데요

실전반 마지막 모임에서
튜터님이 해주신 워딩이 머릿속을 멤돌았습니다.

한주 더 정리의 시간으로 갖고 매물털기 하려고 했지만

일단 네이버에서 눈에 보이는 물건들 예약하고 현장으로 갔습니다
(포인트1. 임장 하루 전에 나온 물건도 챙겨서 매물 보기,
실제로 제가 매수하게 된 물건)

우선 가장 낮은 ☆☆억대 물건들 싹 보고
중간에 근처 카페에서 정리하고
또 물건 찾아서 연락해서 매물 보고 하였는데요

매물털기에 여러 부사님 만나는 것에
궁금해 하는 동료분들이 계셔 짧게 적어보고자 합니다.

상황극 들어갑니다^^

지난주 물건 보여주신 사장님 : A
이번주 오전 물건 보여주신 사장님 : B
이번주 오후에 물건 보여주신 사장님 겸 오전에 공동중개 해주신 사장님 : C
현장에서 예약잡고 만난 사장님 : D

(포인트2. 우선순위 단지에서 ☆☆억대는 이번주 까지 다 보고
괜찮은 조건이면 기계적으로 가격 불러놓고 다음 단지를 가려고 했음,
내가 아쉬울게 없는 시장상황. 난 다른 물건 할거 많다)

A사장님과 봤던 물건 중 1등은
가격 네고도 쉽지 않았고
가격을 만들자니
매도인이 원하는 빠른 시일내의 중도금이
내 감당 범위 밖이라
우선 보류로 두고 더 좋은 조건을 찾고자 했습니다.

A사장님과 봤던 물건을 제외하고
다음주에는 B 사장님과 나머지 ☆☆억대를 예약하고
예약한 물건 중
공동중계물건이라 물건지인 C사장님도
같이 보게 되었는데요

B사장님과 물건 다 보고
다음 부동산을 갔는데
C사장님이 계셨고
"왠지 만날 것 같았다" 라는 인사를 서로 주고 받고
바로 물건을 보러 갔습니다

가는길에 A사장님과 만났지만
가볍게 목례하구요

C사장님과 봤던 물건이 상태도 좋았고
세입자분 또한 곧 2년 만기 되지만
오래살기를 희망하면서 현금이 많은 분 이라는 것을 캐치 했습니다.

그리고 임대 물건에
대출이 있는 상태라 불안해 하셨어요

동시에 매도자는
빚을 청산하고자 갖고 있는 자산들을 매도하고 있었고,
제가 본 물건은
올해 안으로 잔금까지 치루길 바라고 있었어요
(매도자의 또 다른 물건이 25년 잔금이라
양도세 이슈로 24년 잔금 원함)

아, 이러한 조건이면
매도자에게는 빠른 잔금 조건과
원하는 중도금 협조해 주고
세입자로부터 내가 원하는 전세 조건을
만들어 볼 수도 있겠다 라는 생각이 들었고

우선, 원하는 가격을 사장님께 불러놓은 뒤
D 사장님을 만나러 갔습니다
(낮은 전세낀 물건도 매매가격이 만들어지면
낮은 전세를 현 전세시세로 만들고자 했습니다)

D사장님과 물건보러 가는 길에
C사장님을 만났고
(가볍게 목례)
(아마 이때 C사장님은 제가 진짜 매수 할 사람으로
보시지 않았을까 싶습니다)

현장에서 물건 정리를 하고 있는데
C사장님께서 연락이 오셔서
○천만원 깎아주신다고 했지만
그 가격은 매수할 수 없음을 말씀 드렸어요.
(사장님, 그 가격엔 매수 어려울 것 같아요~)
(제가 투자자라 가격이 젤 중요해요 사장님~)

물건이 마음에 들긴 했지만,
감정을 들키지 않고
그 물건 아니면 다른거 하면 된다는 생각으로
기계적으로 행동했습니다.

해당단지 ☆☆억대 물건 다 보고
집으로 와서 다음 임장 계획을 짜려고 했는데요

C사장님께서 전화가 오셨습니다
□□가격이면 하실 건가요?

네, 그런데 지금 세입자 분과 얘기해서
곧 있는 전세만기때 계갱권 말고 재계약으로 해서
♡♡억으로 해주실 수 있는지 여쭤봐 주시겠어요?

계속살고 싶어하시고 2년 뒤에 높은 전세시세대로 가는것보다
(앞으로 공급이 없어 전세가 계속 오를 것이라는 점)
이번에 ♡♡억이면 세입자 분께도 좋지 않을까 해서요
그렇게 되면 가계약금 보내겠습니다
(21년에 전세 OO억까지도 받아줬던 단지잖아요~)
(난 아쉬울게 없다. 매수자가 아쉬울게 없는 시장이다. 안되면 딴거 찾으면 된다)

한시간 뒤 OK싸인으로 연락오셨고
(전세 재계약 관련해서는 법적효력은 없지만 문자로 주고받았습니다)
매수잔금 시점(24.12월)과 전세 재계약 시점(25.1월) 차이,
그 사이 기간 동안
융통자금이 필요한데
충당하기 어려운 상황인 점을 말씀 드렸더니
(사장님 저 기존에 대출이 좀 있어서 더 이상 대출이 안돼요~)
(이번엔 대출없이 매수하려는 거라 좀 도와주세요~)
고민하시다가 융통해 주시겠다고 해주셨어요
(이 시점 차이는 사실 생각 못했던 부분이긴 함)

세입자와 사장님 덕분에
제 돈 한푼 안 들이고
기존 물건보다 +N억 가치있는 물건
그리고 양도세 면제 혜택,
미래에 있을 +@ 비용 세이브 까지
마무리 할 수 있었습니다

※ 전세 재계약이 불발되더라도 5%증액시

나머지 부족한 금액은 1년안에 모을수 있는 정도의 금액이었어요

4월 부터 6개월간 봐왔던 매물들은
아래와 같구요

혼자 했더라면 중간에 지쳤을 텐데,

주변에 격려해 주고
함께 임장해 주었던 동료분들 덕분에
포기하지 않고 끝까지 해낼 수 있었습니다.^^