[2월 돈 버는 독서모임 봉우리] 부동산 트렌드 2025 _ 부동산의 흐름을 읽다

안녕하세요. 투자의 정상에 서게 될 투자자 봉우리입니다. 오늘은 [부동산트렌드2025] 후기를 작성해 보도록 하겠습니다. 25년 구정 연휴 기간에 읽게 된 부동산트렌드2025는 이전에 매해 나왔던 책으로 변화해 가는 부동산 시장의 흐름에 대해 깊이 있게 다룬 책이라 생각되고 앞으로의 미래를 예측하기 보다는 지금까지의 과거 흐름을 비추어 앞으로 어떤 일들이 벌어질 가능성이 높겠다라는 것을 이야기해주고 있습니다. 그리고 이 가능성을 가지고 변해가는 부동산 시장에서 우리들이 어떠한 행동과 생각을 가지고 있어야 하는지도 말해 주고 있기에 전체 흐름을 읽기에 좋은 책이라 생각되어집니다.

이 책을 읽으면서 제가 2년 이상 월부에서 공부한 이유를 조금더 깊이 있게 깨닫게 되었습니다. 월부에서 투자공부를 하고 자본주의에 대해 알아가면서 저도 모르게 흐름과 변화에 익숙해지게 되었고 그 안에서 어떠한 마음가짐을 가지고 행동해야 하는지도 이미 월부를 통해 많이 배웠다고 생각합니다. 이번 책을 읽으면서 그 배움에 대한 점검을 하는 느낌이 강해서 괜시리 기분이 좋았고 이미 다녀온 앞마당에 대한 이야기들이 많았기에 더욱더 책을 집중해서 읽을 수 있었다고 생각합니다. 그래서 책을 읽으면서 앞마당의 중요성을 다시금 느끼게 된 것도 있습니다.

그렇다면 이 책을 읽으면서 어떠한 점이 제 눈에 들어오고 어떠한 부분이 제 마음을 움직이게 되었는지 다시금 적어보고자 합니다.

I 부동산트렌드2025 한줄 요약

나무보다 숲을 볼 수 있게 해주는 책

I 책의 개요

1. 책 제목 : 부동산트렌드2025

2. 저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음 / WISEMAP

3. 읽은 날짜 : 01.27~31

4. 총점 (10점 만점) : 9점

I 책에서 본 것

[Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기] - 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

p 16. 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, PF대출 연장으로 인한 토자 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량 그리고 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해 질 것이라 보았기 때문이다. 결국 시점의 문제일 뿐 서울 아파트 가격이 상승할 전조로 내다봤다.

저자는 2024년 부동산을 바라봤을 때 위에 이야기한 3가지의 이유 때문에 앞으로 부동산의 가격이 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 말씀하신 것처럼 빌라에 대한 사람들의 인식이 좋지 않기에 그에 대한 수요가 아파트로 옮겨갈 가능성이 짙다고 생각되며 이때 수요에 의한 전세 가격 상승이 예상 될 수 있습니다. 이를 통해 전세 가격은 다시 매매가를 밀어 올리는 형상을 만들 수 있어 가격이 상승할 수 있는 조건을 만든다고 판단 한 것입니다. 또한 PF대출 연장으로 인해 시장에 저렴한 토지들이 풀리지 않아 땅 가격마저 높아 시공사가 집을 지으려 하지 않는 것입니다. 들어가는 돈은 많은데 벌어들이는 돈은 그에 반해 상대적으로 적어 손해를 감수하고 사업을 진행하지 않기 때문에 신축들이 모자라고 수요보다 공급이 현저히 적어 부동산 가격이 상승할 상황이 만들어지는 것입니다. 마지막 입주 물량 역시 수요보다 공급이 상대적으로 적어 그에 따른 가격 변동이 심해질 것이라 판단되는데 이 세가지 요인으로 인해 앞으로 3~4년 후의 부동산 시장은 불보듯 뻔하다고 생각됩니다. 물론 미래를 예측하거나 예상할 순 없지만 현재 벌어지는 일들의 결과값이 미래에 나타나는 것이기에 분명 대비 해야 한다고 생각합니다.

우리들과 같은 투자자에게는 앞으로의 상황이 투자를 하기에 좋은 환경이 되어가고 있다고 생각합니다. 전세가격이 매매가를 밀어올리려면 그만큼 가격차이가 줄어든다는 이야기이기에 우리들의 투자금이 적게 들어가고 이에 따라 좋은 입지에 좋은 가치를 가진 단지들에 기회가 올수도 있다는 이야기가 됩니다. 그렇기에 미리 여러 앞마당을 만들어 놓고 선호도가 높은 단지들을 미리 파악해 놓는것이 앞으로는 더욱더 중요할 것으로 보입니다.

=> BM : 결국 앞마당 싸움!!!! 열심히 집중해서 만들어놓자!!!!

[Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트] - '신도시'아파트 매매 시장 동향

p 43. 동조화 현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 크게보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. ~ 분당구는 경기도 성남시에 위치한 계획 신도시로 서울과의 접근성이 좋고 잘 정비된 주거 환경과 우수한 학군으로 인해 인기가 높다. 수지구는 경기도 용인시에 위치하며 분당과 인접해 있어 비슷한 주거 환경을 제공하지만, 상대적으로 저렴한 가격 덕분에 주거 대체지로 주목받고 있다.

이 부분을 읽으면서 [동조화현상]이라는 말에 큰 의미가 있다고 생각되었습니다. 서울 25개구 부동산의 흐름은 상급지에서 다음 하급지로의 이동이 주를 이루고 있다고 생각합니다. 마치 파도가 치는 것과 비슷한 원리라고 생각합니다. 앞에서 먼저 파도의 흐름이 있다면 그 다음 지역에서 그 파도를 맞이 할 수 있는 것입니다. 수도권 동남부에서는 강남 - 분당 - 수지 - 수원 등으로 이어진다고 생각하고 앞의 가격 변화가 있어야 그 다음 지역에 변화 역시 일어날 수 있는 것입니다. 하지만 우리같은 투자자라면 파도의 흐름이 올 때 급지와 급지 사이에 약간의 시차가 존재합니다. 그때 상급지와 하급지의 가격이 같아 지는 때도 존재하기에 이 때를 잘 이용한다면 같은 가격으로 조금 더 나은 입지의 물건을 취득할 가능성이 높아진다고 생각합니다. 이러한 가격의 흐름을 잘 읽고 시장의 흐름을 읽으려면 결국 시장에 오랫동안 남아 있어야 합니다. 그래야만 아주 작은 변화도 캐치해 낼 수 있다고 생각합니다.

개인적으로는 한강 이남 지역에 사람들의 수요가 조금더 몰려 있다는 생각이 들고 이는 직장과 연계되었다고 생각합니다. 강북에 우리들이 생각하는 이렇다할 큰 일자리가 있었다고 한다면 그 지역 역시 사람들의 수요가 몰릴 수 있다고 생각합니다. 결국 서울,수도권에서는 직장의 포션이 크기에 이를 잘 생각해보고 어떻게하면 직장에 빨리 도달 할 수 있는지를 따져본다면 충분히 좋은 입지의 단지를 고를 수 있다고 생각됩니다.

=> BM : 가격의 흐름이 어떠한 방향으로 나아가는지 파악하고 그에 따른 앞마당 만들기!!!!!

[Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트] - 서울시 아파트 공급부족 사태

p 76. 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다. 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다. 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

이 부분은 서울/수도권 시장을 이야기하면서 빼놓을 수 없는 부분이라 생각합니다. 지금 현재 서울에 공급량이 적고 인허가 물량 역시 역대 최저로 앞으로 3~4년 후에 부동산 시장에 나올 신축단지들이 없다는 이야기이고 사람들의 수요는 신축 뿐만 아니라 구축으로도 옮겨 갈 것입니다. 서울과 수도권에 살아야 하는 수요는 일정한데 그에 따른 공급이 현저하게 적기에 이는 다시 가격으로 반영이 될 것이고 지금과는 다른 가격 양상이 나올 수 있다고 생각합니다. 현재 부동산 시장의 분위기가 차갑고 부동산을 매수하는 사람들이 적은 시기인데 이러한 시가에 앞으로 다가올 미래를 내다보고 지금 행동해야 한다고 생각합니다. 사람들이 두려워하는 지금 시기가 어찌보면 부동산을 매수할 최적의 타이밍이 아닌가 생각해 봅니다.

=> BM : 지금 행동하기!!!! 앞으로 3~4년뒤 웃기^^

[Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6] - 전세가격 폭등 _ 매매로의 전환을 이끌다

p 110. 서울시 전세 가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세 가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.

p 116. 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한 '빌라포비아'다.

전세 레버리지 투자를 지향하는 월부인들은 매매가격의 흐름 뿐만 아니라 전세 가격의 흐름 역시 집중하고 있어야 합니다. 전세 가격은 예전부터 인플레이션과 마찬가지로 우상향했으며 이에 영향을 주는 많은 요인들이 존재했습니다. 여러가지 요인들 중에서 필자가 말하고자 하는 공급절벽, 그리고 사람들의 심리로 인한 상승을 들 수 있습니다. 사람들은 어딘가에는 살아야 합니다. 그만큼 서울/수도권에는 항상 일정 수요가 존재합니다. 하지만 이에 따른 공급이 받쳐주지 않는다면 당연히 가격은 오를 수밖에 없는 것입니다. 또한 가격이 오르면서 사람들의 심리가 요동치고 월세를 살던 사람들이 전세로 전세를 살던 사람들이 금리가 낮아지는 시기에 대출을 통해 매매로 전환되는 것입니다. 이 상황속에서 전세가가 매매가를 밀어올리기에 매매가격이 조금씩 조금씩 상승하고 더 많은 대출을 내는 '영끌'까지 나오게 되는 것입니다. 하지만 한번 심리의 바람이 불기 시작한다면 사람들의 매매수요는 멈출 수 없다고 생각합니다. 이러한 시기가 다시한번 더 오지 않을까 생각해 봅니다.

=> BM : 결국 지금 내가 해야할 일 집중하기!!!!

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )