[헌이브래드]_부동산 트렌드 2025 독서 후기

1. 부동산 트렌드 2025의 간단한 소개

김경민 교수외 여러저자가 쓴 책으로 2022부터 매년 계속 나오고 있는 책이다.

현재의 부동산 시장을 진단하고 그 다음년도 부동산, 특히 아파트와 핫플레이스가 어떻게 될지 전망하는 책이다.

2.  왜 이 책을 선정했을까?

먼저 월부에서 왜 이 책을 선정했을까란 생각을 했다. 수도권 부동산 시장이 6가지 이유에서 상승할 가능성이 높다고 진단하고 있다. 이전 2024년에 지적했던 이슈였지만 전혀 해결이 되지 않고 진행되고 있는 것이다. 따라서 24년 봄부터 여름까지 상승을 이어갔던것처럼 25년도 정도의 차이는 있더라도 상승장이 지속될 것으로 보고 있다.

요즘 월부 강의에서는 1등 뽑기에 집착하지말고 비슷한 가치고 더 이상 비교하기 어렵다면 매수하라고 조언한다. 월부도 비슷한 입장이라고 생각하기 때문인 것 같다. 너무 재다가 투자를 못하는게 가장 큰 리스크임으로 어느정도 투자대상을 추렸다면 그 중에서 괜찮은 물건을 투자해야 하는 시점이기에 월부가 이 책을 선정했다고 본다.

3. 핵심 키워드 - #골든크로스, # 공급절벽, #금리인하

빅이슈가 6가지나 있었고, 대장 단지별 분석들이 있었지만 결국 이게 핵심이라고 생각한다. 수도권 특히 서울은 아파트 매매수요는 항상 존재해 왔고, 공급과 금리라는 요인에 따라 가격의 변동이 발생했기 때문이다.

공급은 이미 절벽이 예상된다. 인허가 물량이 없고 착공 물량이 적어 28년까지는 공급이 정해졌다. 서울은 지난 2010년대에서 가장 적었던 시기보다 입주가 더 적다. 수도권 전체적으로 봐도 사람들이 좋아하는 땅에 대규모 공급은 그나마 25~26년이면 마무리되는 상황이다. 여기에 전세가기 여파로 아파트 전월세에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다.

그렇다면 금리 이슈가 없는 이상 최소한 전세가 상승은 본격적으로 시작될 가능성이 크다. 그렇다면 금리 이슈는 어떨까. 금리 인하 시기만 조율하고 있을뿐이지 급격한 물가상승률을 잡은 이상 전세계가 금리 인하의 시기로 도래한 상황이며 우리나라도 다르지 않고 특수한 이슈때문에 금리인하를 더 할 수도 있는 형편이다.

지난 상승장 상황을 볼때 전세가율이 점점 올라가면서 매매 수요로 전환되었다.(상급지는 60%정도의 전세가율에도 바로 반응하였다.) 지금도 50% 중반을 기록하고 있는 상황이며 공급이 없는 상황에서 전세 수요가 계속 올라간다면 전세가율의 상승도 점점 가파르게 될 가능성이 있다고 생각되었다.

올림픽 파크포레온과 주변 전세 시세를 주기적으로 지켜보고 있는데 아직 속단은 이르지만 포레온 전세는 상당히 올라간 상황이며, 주변 단지들도 전세가 매물이 줄어들고 호가와 실거래가도 높아지는 상황이다. 고덕그라시움은 전용84기준 호가는 5천이 올라갔다. 올림픽파크포레온의 시장에 대한 영향도 서서히 지나가는 듯 싶다.

그렇다면 지금 공급을 급작스럽게 늘릴 수가 있을까? 어렵다 PF 대출 연장으로 개발할만한 토지들의 가격이 하락하지 못했고 건설비 인건비 상승을 고려하면 분양을 해도 이익이 남기 어려운 상황이라 적극적으로 나서는 건설사들이 나오기 힘들며 심지어 지금 대형건설사들도 어려운 상황에 처해있어 당분간 민간에서 공급을 할 것으로는 어려워 보인다. 

4. 얻은 점과 느낀 점

너나위님은 서울아파트가 싼 시점은 10년에 2년 정도 있고 지금은 그 시점이라고 하셨다. 나 역시 그렇다고 생각해 1호기를 서둘렀고 지금 2호기를 투자하기 위해 준비중이다. 부동산 트렌드 2025의 의견에 따르면 급격하진 않더라도 전세가 상승에 따른 매매가 상승도 어느정도 가능성이 높은 미래다. 이상황에서 연초 대출규제가 풀렸다. 실수요자들이 진입할 수 있는 여건이 마련된 셈이다. 이때를 놓치지 않고 반드시 4월까지는 2호기 투자를 진행해야 겠다는 결심이 옳은 판단이라는 확신이 좀 더 생겼다. 그리고 시장 등락에 일희일비하긴 보단 투자를 해놓고 어떻게 하면 잘 기다릴수 있을지 생각해 봐야겠다. 일단은 2호기에 집중하자.

5. 논의하고 싶은 부분

전자책 p91쪽, 중저가 아파트 시장에서 비동조화 가능성이 나타나고 있다는 부분

중저가 지역에 따라서 시장 내부에서 다양한 움직임이 발생하고 있다는 부분