[먹보의남편] 독서후기 부동산 트렌드 2025 #4

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.01.29

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족 #금리인하 #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 <부동산 트렌드>시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드>, 도시개발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다>, 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울>, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다> 등이 있다.

<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS<교양이를 부탁해>, MBC<손에잡히는 경제 플러스>, KBS<머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1 2024 부동산 시장 다시 보기

N자로 반등한 서울 부동산 시장

P15 2022년 : 1년간의 대폭락 → 2023년~2024년 7월 : 가격이 상승했다가 하락하고 다신 반등하는 N 자 파고가 등장 했다. N자 형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. 하지만 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들은 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다.

⇒ 22년 전국적인 대하락기에 좋은 것부터 시작해서 모든 부동산 자산이 하락을 한 것을 경험했다. 하락이 언제 끝날지 모르고 공포가 심했지만 하락한 가격이 저렴하다는 판단을 가진 소신을 가진 사람들은 매수를 했고 더 많은 대중에게 온기가 퍼져 상승을하는 하락과 상승이 있었다. 상승이 있었던 단지들은 선호도가 아주 높은 단지들로 좋은 것 부터 오르면서 이제는 정말 좋은 것들만 오르는 시장인지 의구심이 들었지만 저자는 2010년대 장기간 분석하면 큰 맥락에서 유사한 움직임을 보인다고 이야기 하고 있다. 지금 시장에서 먼저 오른 것들은 보내주고 아직 오르지 않는 단지에서 기회를 잡아야 한다.

P15 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기 상황이며, 동시에 이 위기 속에 기회가 있다.

아파트 상승 전조 현상 3가지

① 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승

② PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

③ 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량

Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

(N파고 형태 : 상승-조정-재상승 : 첫번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태 → 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다라는 신호로 해석 된다.)

P29 현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(23년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 아직 역사적 전 고점(21년 3~4분기)까지 뚫지는 못했다.

⇒ 23년 9월 1차 상승을 하고 다시 하락하는 시기를 겪었다. 너무 싸진 가격 때문일까? 23년 9월 예상치 못하게 가격이 상승하였고 다시 하락을 하였다. 이때 많은 사람들이 여전히 저렴한 가격에 매매를 적극적으로 매수를 했고 24년 2분기부터 가격이 오르고 있다.

전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

P36 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분

① 과연 가격은 바닥을 쳤는가?

② 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

③ 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

⇒ 저자는 N파고의 등장이 서울이 유일한 상황이 될지 모른다고 이야기하고 있다. 가격의 바닥 여부와 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인지 아니면 상승으로 돌입할 것인지 여부이다. 서울과 마찬가지로 지방 광역시에서도 선호도가 높은 단지들은 일부 가격을 회복 하고 있다. 상승 폭이 서울 수준에 미치지 못하겠지만 그렇다고 지금 가격에서 계속 정체 될 것인가 생각해보면 그렇지 않은 것 같다. 투자의 관점으로 볼 때 서울에 투자 물건을 찾고 매수를 하는 것이 가장 좋지만 개인의 상황에서 지방에서 돈을 벌어 가야 한다면 지금이 좋은 기회일 수 있다고 생각한다. 공급이 없는 전주와 울산을 보면 공급이 정리되면 부산과 대구가 어떻게 시장이 반응할 지 예습할 수 있다고 생각한다. 지역마다 개별성이 있고 분석을 잘 해야 한다고 생각한다.

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

P43 ① 수도권 동남부_강남, 분당, 수지

: 다른지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보인다. 강남지역에서 나타나는 동조화 현상으로 설명할 수 있다. 강남이 상승하면 분당, 수지 순서로 가격이 상승하는 가격 동조화 현상을 보인다. 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 강남, 분당에 비해 수지구가 상승률이 적은 이유는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용 한다.

② 수도권 서북부_마포, 일산, 파주

: 각 지역의 부동산 시장이 서로 다른 양상을 보인다. 마포는 강남과 비슷한 동조화 현상을 일으키지만 이러한 상승세가 일산과 파주로 확산되고 있지는 않다.

⇒ 수도권 동남부와 서북부에서 차이가 나는 이유는 바로 주요 직장과의 접근성 때문이다. 강남이라는 압도적인 직장을 가진 동남부지역은 뛰어난 직주근접의 영향으로 가격의 동조화 현상이 일어나지만 강남의 성경과 비슷한 마포에서 일산 파주까지의 가격이 동조화가 이루어지지 않는 것은 서울 주요 직장과의 접근성이 떨어지기 때문이다.

③ 수도권 서남부_양천, 안양, 김포

: 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나 김포시로 퍼져나가는 과정에서는 시차가 존재한다.

④ 수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

: 이들 지역 모두가 가격 하락이 멈춘 보합 상황으로 가격 상승으로의 전환이 포착된다. 상승세로 전환되기 전의 조정기에 있음을 의미한다.

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

강남구,서초구_고가 아파트 시장 (24년 1분기 매매가격이 다시 상승중)

P63 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 주거 선호도가 높다. 교육, 교통, 상업 및 문화시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다.

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육환경에 영향을 많이 받는다.

셋째, 뛰어난 인프라와 시설을 갖추고 있어 주거지로 매력적이다.

마지막, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.

강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형대

서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역

신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아 질 수 있다.

⇒ 대한민국에서 부유한 사람들이 가장 살고 싶어하는 곳이 강남구 서초구이다. 직장을 갖추고 있고 이에 따른 학군, 생활인프라가 잘 발달되어 있다. 최근 서초구에 신축이 많이 들어 오면서 최고의 입지에 신축이라는 건물의 가치가 더해져서 가격이 더 높은 것을 알 수 있다.

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장(24년 1분기까지 매매가격은 하락을 멈추고 보합)

P67 서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 전반에 중요한 역할을 하고 있다.

첫째, 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다.

둘째, 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하며 가성비가 높은 주거지

가격 정체의 이유는 강남과 여의도에 접근하기가 어렵다. 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.

⇒ 직장근접을 기준으로 특히 직장이 압도적으로 많은 강남 접근성을 기준으로 아파트의 가치와 가격이 나누어진다. 중저가 아파트시장은 강남과의 접근성이 아쉽지만 지역내 인프라는 갖추고 있다. 그래서 가성비로 서울에 거주하기 좋은 지역으로 인식되고 있다.

고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

P71 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 강남이 먼저 또 부르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 하지만 상승률이 비슷하더라도 절대가격 차이가 있기 때문에 가격의 격차는 벌어지는 것이다.

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 인접한 다른 고가 지역으로 확산 된다. 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다.

셋째, 중저가 아파트 시장에서 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있다. 중저가 지역에서 지역별로 가격 상승이 있는 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있다.

⇒ 고가 아파트 시장의 가격이 오르고 이 온기가 동조화 현상이 일어난다. 주변으로 가격이 퍼지는데 중저가 아파트 시장 내에서도 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 뒤어 따라서 오르는 곳이 있다. 결국 상승률은 비슷하게 따라가는데 먼저오르고 절대가가 높은 고가 시장의 가격대가 더 크게 오르는 것이다. 지금과 같은 시장에서는 벌써 올라서 상대적으로 비싼 지역보다는 아직 가격이 멈춰있고 오르지 않은 곳을 선별해서 볼 필요가 있을 것 같다. 그리고 중저가 아파트 지역에서도 어떤 요소로 어떤 특징으로 가격이 오르는지 살펴 볼 필요도 있다. (공급, 년식, 주변 환경 개선등)

서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

서울시 공급 절벽의 3가지 파급 효과

P76 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 서울은 주택에 대한 꾸준한 수요가 강한 지역이기 때문에 기존에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다. 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을더욱 부추길 수 있다. 가격이 오를 것이라는 믿음 ⇒ 주택을 사려는 수요가 많아짐 ⇒ 수요가 많아지기 때문에 가격이 상승함

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 물량이 없어지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 전세를 구하는 사람들에게서 경쟁이 치열해지고 전세가격이 오르게 된다. 전세가격이 오르면 월세로 전환이 되고 월세 상승까지 견인한다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있이다. 매매, 전세, 월세 모든 가격이 상승하면서 주건 안정성이 악화된다.

앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 변화는 언제는 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

⇒ 공급 부족은 변하지 않는 사실이다. 그렇다면 공급 부족에 따른 어떤 미래가 그려질 지도 예측해볼 수 있다. 매매, 전세, 월세 모두 가격이 오를 건데 나는 지금 어떤 행동을 해야 하는지 위기 속에서 기회를 볼 수 있어야 한다. 하지만 나의 상황이 서울에 주택을 구매할 수 없는 상황이라면 이런 특성을 가진 내가 지금 주택을 구매할 수 있는 지역이 어디 인지를 살펴보는 것도 중요하다고 생각한다. 내가 가지지 못한 것을 마음 아파하고 자책하기 보다는 내가 할 수 있는 지역을 보는 넓은 시야도 필요하다고 생각한다.

Part 3 2025 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

① 2008년 9월 ~ 2009년 12월 : 혼돈기

#상승과 하락을 반복 # 글로벌 금융위기 = 한국 부동산 위기 # 08년9월 부터 대폭락 # 금리 5%→2% 인하 # 09년 3월부터 시장 회복

② 2010년 1월~2013년 2월 : 대세 하락기

#대세하락기 #10년11월~11년4월 일시적상승 = 기술적 반등 #11년 6월 이후로 대세하락기 (38개월)

③ 2013년 3월~2022년 1월 : 최장기간 대세상승기

#대세상승기 #19년2~5월까지 15주 간 일시적 하락 # 이후 대세 상승

④ 2022년 2월~2024년 3월 : 대세하락기~정체기

#급등한 가격에 대한 부담감 #금리 인상 # 22년2월~23년 5월초 15개월간 폭락 #23년 5월 중순부터~11월까지 반등, 23년 12월 24년 3월까지 다시 하락 (하락보다는 정체상황)

⑤ 2024년 4월~현재 : 상승기 진입

#정체기를 완전히 탈피

강남구 아파트는 이미 출발했다

P90 서울의 시세 상승을 견인하는 강남구 아파트 가격 추세를 살펴보면, 상승 또는 하락 시점에 있어서 약간의 차이가 있지만 대체로 서울 전체와 유사한 흐름으로 움직인다. 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.

⇒ 강남구는 서울에서도 가장 거주 수요가 높은 곳으로 서울의 평균보다 선행하여 움직인다. 좋은 것이 먼저 움직이는 원리이다.

노원구 아파트는 어디로 향할까?

P92 서울 전역과 동일하게 움직이나 상승 또는 하락 전환 시점에서 약간의 차이가 있다. 노원구 아파트는 서울보다 1개월, 강남구보다 2~3개월 더 빠른 2022년 1월에 하락세로 먼저 전환했다. 23년 11월 이후 슈퍼사이클에 진입한 서울시 전체(4월)와 강남구(3월) 아파트 시장과는 달리, 노원구는 상승으로의 전환이 늦었다. 노원구가 강남구 대비 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 결국 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다.

⇒ 노원구가 서울의 평균보다는 조금 느리지만 결국은 사이클을 따라간다.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

P93 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타난다.

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 상승기가 하락기보다 더 길다. 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대 28개월 → 2022~2023년 26개월

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다

P97 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 햇지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 재화의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다.

⇒ 실물자산의 가치가 상승하는 경우도 있겠지만 더 큰 요인은 인플레이션으로 화폐의 가치가 떨어지는 것이 더 크다. 자본 주의 사회에서 인플레이션은 일어날 수 밖에 없는 구조이고 화폐의 가치는 떨어 질 수 밖에 없다. 인플레이션을 헷지 할 수 있는 실물 자산을 취득하는 것이 중요하고 부동산은 거주와 투자의 성격을 지니고 있기 때문에 인플레이션을 헷지하고 더 큰 수익을 남길 수 있는 좋은 투자처라고 생각한다.

임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유

P99 부동산은 거주하는 보금자리이기도 하나 투자 상품으로서의 기능도 존재한다.

월세 상승 → 투자수익률 상승 → 대중의 관심 → 수요 발생 → 수익률 기준 매매가 상승 용인

시공비는 내려간 적이 없다.

P100 인플레이션은 경제 전반에 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 인플레이션은 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 필수자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용도 증가하게 된다.

⇒ 인플레이션 → 건설자재 가격상승 → 건설사 비용 상승 → 건설 비용 상승 (임금 또한 상승)

P103 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. (신축의 희소성)

둘째, 신축과 구축의 가격이 지나치게 벌어질 경우 리모델링을 하면서 구축아파트로 돌아 설 수 있다. 전세까지 상승한다면 구축아파트도 사람들의 관심망에 들어 갈 수 있다.

⇒ 공급이 부족하면 신축이 귀해져서 신축에 대한 수요가 집중될 수 있다. 하지만 서울처럼 수요가 탄탄한 지역에서는 신축 뿐만 아니라 결국은 구축까지도 온기가 퍼질 수 있다. 투자자의 관점에서 본다면 신축이 유리한 면이 많지만 가장 중요한 것은 가격이기 때문에 신축 구축을 떠나서 가격 적정선을 생각해보는 것이 중요하다고 생각한다.

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다

P109 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러 올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 게 의미가 있다.

⇒ 계절적으로 성수기, 비수기가 있고 지역의 특성에 따라서 수요가 몰리는 시기가 있고 수요가 없는 시기가 있기도 하다. 그렇기 때문에 가격과 거래량을 비교할 때는 전년도 동월 동분기와 비교하는 것이 의미가 있다. 뉴스에서 전월 대비 상승률, 하락률로 표기하는 것들에 대해서 단순히 표면적인 정보만 받아 들일 것이 아니라 한단계 더 파고 들어서 분석해 볼 필요가 있다.

P111 서울의 전세가격은 인플레이션맘큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내제된 것이다.

전세가격의 폭등기 (전년 동분기 대비 10% 이상 폭등시기)

① 2013년 3분기 ~ 2016년 2분기 : 매수 심리 침체, 재건축 이주 수요, 저금리로 임대인들이 월세를 선호하면서 전세 매물이 귀해짐

② 2020년 3분기 ~ 2021년 4분기 : 임대차 3법

③ 2023년 1분기 ~ 2024년 1분기 : 너무 하락한 가격에 기술적 반등인지는 더 확인해야 함

전세가격 상승 → 전세는 안전한 상품이라는 인식 → 갭투자를 안정한 투자로 생각 → 매수를 하고 전세를 맞추는 갭투자 성행 → 전세가 상승 → 매매가 상승

전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

둘째, 입주물량 부족

셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아

매매로의 전환은 시작되었나?

P119 아파트에 거주하려는 사람은 임차를 하거나 매매를 하는 두 상황중 선택을 하게 된다. 주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물랴이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승하는 경우, 사람들은 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하기 시작한다. 이 가능성이 2024년 상반기에 나타나고 있다. 현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

⇒ 24년 거래가 늘어나고 매매거래가 늘어났던 것은 갈아타기 수요가 있었다. 신생아 대출이 트리거 역할을 하며 9억 미만의 매매거래가 늘었고 그 곳에 살던 사람들이 더 상급지의 물건으로 갈아타는 수요가 많이 있었다. 실제 주변에서도 이렇게 갈아타기 혹은 자산재배치를 통해서 매수했던 경우가 많았다. 다만 9월이후 대출 규제와 현재의 어지러운 정치로 인해서 지금은 다시 얼어붙은 시기이다.

4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

P132 정부의 PF 대출 만기연장의 여파

① 토지 가격이 하락하지 않았다. 부실한 PF 대출이 무너지며 시장에 나왔어야 마땅할 토지들이 좀비처럼 남아 있게 된 것이다.

② 금융비용이 계속 발생한다. 여기서 이 부담을 지는 주체는 차주인 디벨로퍼이다.

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. 상승기 → 무리한 PF 대출 → 금융위기 → 위축 → 파산 → 심리 위축

5. 공급절벽 _ 정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모드 급감한 착공 물량

P145 빌라포비아로 인해 전국의 빌라 수요가 급감, 여전히 토지가 비싸 도저히 빌라를 개발할 상황이 아닌 것이다. 물량이 부족한 경우 전세사기 문제가 해결 된다면 빌라 공급 부족은 장기적으로 빌라 임차 가격을 높이고 아파트로의 전월세 이주 수요를 창출할 가능성이 존재한다.

공급부족 → 전세사기 해결 → 빌아임차가격증가 → 아파트수요로 전환

공급물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다.

P149 입주 물량이 지나치게 적다. 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

25년 : 26,000호 공급 → 서초구, 동북권(강동구, 동대문구) 물량 집중 (공급물량의 84% 차지)

26년 : 12,300호 공급 → 서초구 (공급물량의 70%를 차지)

27년 : 9,600호 공급 → 서초구 (공급물량의 50%를 차지)

P151 24년 강동구 올림픽파크포레온이 어느 정도의 영향으로, 어디까지, 얼마나 길게 전세가격을 누를지를 확인할 수 있다면, 향후 물량이 서초구와 강남구 지역에 어느 정도 영향을 끼칠지를 어렴풋 예측할 수 있을지 모른다.

⇒ 물량이 동북권에 집중되어 있다. 서쪽은 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황이다. 실제 동북권보다 서쪽의 전세가가 더 받쳐주는 것도 확인을 했다. 지금 올파포의 입주가 있고 동대문구의 입주도 계속 있는 상황에서 어디 까지 영향을 미칠지 분석을 해보는 것이 필요하다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

P153 부동산 시강은 공간시장과 금융신장의 두 부분에서 영향을 받는다.

공간 시장 : 수요와 공급 → 수요 : 도시의 거주민, 가구수, 소득수준 / 공급 : 주택수

금융 시장 : 금리

부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화

P154 소득 수준이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승 할 수 밖에 없다.

거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다. 일반 서민들은 정체 혹은 감소했다. 양극화가 심해졌다. 서민들의 체감 경기는 안 좋으나 부유층을 위한 공간은 게토화되면서 주택 시장의 양극화는 더욱 거세졌다. 다만 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에서 주택 가격은 공간균형을 찾아 간다. 특히 서울 처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

부동산 공간 : 여전한 고물가 속 공급 절벽

인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족

금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.

국고채 금리가 인하되면 시장에 유동성이 돌 수 밖에 없고 부동산 시장가격도 당연히 상승 압박을 받는다.

① 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다 : 금리 인상은 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화 시킬 수 있다.

② 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. (경기 후퇴 가능성을 막고자 금리를 인하하는 추세이다.)

국고채 10년물 금리도 하락할 것이고 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려 갈 것이다.

⇒ 경기 부양을 위해서 금리 인하는 할 수 밖에 없는 것 같다. 그리고 앞으로 저금리 시대는 오래 유지 될 것 같다. 우리나라는 관치 국가로 작년 금리가 내려갔음에도 대출 금리는 올라가는 상황이 있었지만 최근 금리를 다시 확인 했을 때는 다시 3%대로 내려간 것을 확인 했다. 금리가 내려가면 대출을 받을 수 있는 여력이 더 생기고 그에 따른 부동산 수요를 자극 할 수 있다.

모든지표가 상승을 가리킨다.

공급부족, 금리인하 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 (24년 1~2분기)

① 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

② 금리 인하는 시간 문제다

③ 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

④ 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

⑤ 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

⑥ 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. (공급은 줄고 세대수는 증가)

⇒ 상급지 고가의 아파트는 거래가 줄어들고 관망하고 있다. 고가의 아파트는 전고를 뚫고 돌파하고 있다. 상대적으로 급지가 낮은 곳(4급지) 대장은 전고를 넘지 못하였지만 상승하고 있다. 하지만 지난 12월 정치적 혼란과 비수기로 인해서 거래량은 많이 줄어들었다. 변수가 하나 추가되어 향후 시장이 어떻게 진행 될 지 지켜 봐야 한다.



Part 5 2025년 부동산 가격 大 예측

매매 수요는 여전히 충분하고 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다.

서울시 부동산 가격 예측 모델

① 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다. 이는 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요뿐만 아니라, 전세에세 매매로 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반하고 있다. 이러한 수요 전환은 전세가격 상승 폭을 둔화시킬 가능성이 있다.

② 부동산 수익률 모형이다. 이 모델은 금융시장과 공간시장(특히 임대차 시장)의 영향을 받는다. 여기서 임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

금리가 낮아지면 → 부동산 수익률도 함께 낮아진다. → 은행금리가 4%라면 부동산에서 수익률도 최소 4% 이상이면 된다. → 만약 3%로 낮아지면 부동산 투자하는 사람들은 3.5%의 수익률이 있어도 충분하다는 생각을 하게 된다.

부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대 수입은 고정되어 있기에 가격이 상승하게 된다. 순서를 바꿔도 마찬가지 부동산 가격이 올라가면 투자수익률이 낮아진다. 기준금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

시장 참여자들의 미래 수입에 대한 기대가 압도적으로 크다고 하면, 이들은 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여하고자 할 것이다. 벼락거지라는 조어에서 알 수 있듯이, 과거 부동산 시장에 적확한 타이밍에 참여하지 못해 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 수 밖에 없다.

⇒ 과거에 내가 겪어 보았던 경험이다. 앞으로 가격이 어떻게 변할지 모르지만 지금 상승을 이야기하는 지표가 많고 작년에 단기간에 급격하게 오르는 것을 보고 계속 공부를 하면서도 조급한 마음이 들었다. 최근 부동산의 정보를 접하기 쉽고 지식도 높아진 만큼 예전보다 더 빠르게 움직이는 수요자도 있는 것 같다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

서울 부동산 시장의 흐름을 공부하고 지금 현재 상황을 공부할 수 있는 시간이었습니다. 구체적으로 설명이 되어 있어서 내가 모르고 있던 큰 관점에서 시장을 바라보는 시야를 넓힐 수 있었습니다. 지금 상황을 알고 왜 이렇게 되었는지 공부를 할 수 있었고 그렇다면 앞으로는 어떤 행동을 해야 할지 생각해볼 수 있는 시간이었습니다.

4. 이 책을 통해서 적용할 것

투자

과거 서울 아파트 값 상승률을 보면 강남과 강북의 누적 상승률이 같았지만 흐름은 급지가 높은 강남 부터 시작을 한다는 것에서 좋은 것 부터 오르고 결국은 수요가 있다면 같은 비율로 오른 다는 것을 알 수 있었습니다. 결국 투자를 할 수 있는 물건들은 상단에 있는 단지들보다 하단에 있는 단지들이라는 새각을 했고 월학2강에서 배운 과거 현재 시장이 과거 어느 시장과 닮았는지 파악해보고 단지별로 상승률과 상승금액을 파악해 보는 것을 꼭 해야 투자로 연결 시킬 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.

#단지별 상승 금액 / 상승률 / 수익률 파악해보기

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P247 시장 참여자들의 미래 수입에 대한 기대가 압도적을 그다고 하면 이들은 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여하고자 할 것이다. ‘벼락거지’라는 조어에서 알 수 있듯이 과거 부동산 시장에 적확한 타이밍에 참여하지 못해 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 수밖에 없다.

21년 주식, 코인, 부동산이 급등하는 시기에 주변에 큰 돈을 번 사람과 그렇지 못한 사람으로 나누어지고 이때 아무 것도 하지 않았던 사람들은 갑자기 벼락거지가 되는 경험을 했습니다. 앞으로 자산을 취득하지 않는 다면 다시 이런 경험을 할 수 있는데요.. 이런 경험을 방지하기 위해서 지금 하고 있는 투자 방법과 그 종목에서 원하는 목표에 대해서 이야기를 나누고 싶습니다.