[25.2월 돈버는 독서모임 dreaming4us] 부동산 트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 [서울 아파트 슈퍼사이클 진입]

저자 및 출판사 : 김경민 (WISEMAP)

읽은 날짜 :  2025.1월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 서울부동산 슈퍼사이클 진입 # 금리인하 & 공급절벽의 협공 # 지금 투자해야하는 이유

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점 / 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이트 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간 협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 <부동산 트렌드> 시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드>, 도시개발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다>, 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울>, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다> 등이 있다.

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 <부동산 트렌드> 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 '영끌'해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여있다. 
이에 김경민 서울대 교수는 "서울 부동산은 2021년도 전고점을 넘어 신고가를 기록할 것"이라며 확실한 '상승'방향을 예고한다. 역대 최악의 공급부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 
<부동산 트렌드 2025>는 더욱 정밀해진 분석으로 2025년 집값 시나리오를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

•  2024~현재 부동산 시장 진단

   

  ①  서울 아파트 매매가 ‘N파고’ 또는 ‘W파고’ 등장

    - 2022년 아파트 매매가 대폭락 이후, 23년 초 상승 → ‘23말 하락 → ’24. 2분기 반등을 거치며 상승 돌입

    - 전세가 지속 상승, 국고채 10년물 금리 인하 등 영향으로 매매수요 증가 추세

  ② 전세가 상승, 매매 거래량 증가 

    - 22년 전세/매매가 대폭락 기저효과 및 인플레이션, 빌라 포비아 등 영향으로 아파트 전세가격 지속 상승중

    - 주택담보대출금리 인하 및 공급 절벽 우려에 따른 전세 수요 → 매매 수요 전환에 따른 매매 거래 증가

  ③ 서울 ↔ 경기/지방 아파트 디커플링 발생

    - 서울 전역에서 강남 → 강남과 유사한 교통/환경을 갖춘 상급지 → 중하위급지로 가격상승(N파고) 전파중.

      단, 서울에서도 주요 업무지구와 거리가 먼 강북권은 상승 속도가 더디고 단지별/지역별 사람들의 선호가 높은

      지역/단지 우선 상승으로 가격 상승 차이 발생 중

    - 경기는 한강 이남권과 이북권 차이 발생. 강남/목동과 같은 주요 상급지에 인접한 분당, 수지, 안양은 상급지 가격

      상승 영향으로 동조화 현상 발생하였으나, 강남 및 서울 중심부와 거리가 먼 한강 이북 경기권인 일산, 파주, 구리

      등은 가격 보합 지속 중   

    - 지방은 아직 미분양 매물 해소 전으로 가격 하락/보합 지속중

•  2025년 부동산 주요 트렌드 예상

   

   ① 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

    - 강남구는 24.3월 이미 시작. 강남구 상승 기조 → 상급지 → 중하위 급지 순서로 동조화 예상

    - 부동산 상승기 / 하락기는 장기간에 걸쳐 나타나지만, 점점 사이클이 짧아지고 있음

     *슈퍼사이클은 20-21년의 대세상승장이 아닌, 13년~21년에 걸친 부동산 장기 상승 사이클을 의미

   ② 전세가격은 앞으로도 계속 상승

    - 서울 수도권은 양질의 일자리가 많은 지역으로, 거주 희망 인구가 지속적으로 많고 거주 인구의 소득 증가로

      주택 구매 수요가 지속적으로 유지될 것으로 예상되는 반면,

    - 20년 이후 시공비 +30%수주 폭등 (자재비, 인건비, 대출비용 포함), PF 대출 영향으로 착공 물량 급감에 따른

      2025년 이후 공급 절벽으로 전세가 상승 예상

    - 전세가 상승으로 인한 전세 → 매매 수요로의 전환은 시작되었고, 전세가 상승 → 매매가 상승 기조 전환

    ③ 금리인하와 공급 절벽의 협공으로 매매가 상승의 퍼펙트 스톰 형성

     - 더이상의 기준 금리 인상은 어려우며, 향후 점진적 기준 금리 인하가 글로벌로 진행될 것으로 예상

     - 고물가 속 실질 소득 저하에도 불구하고, 향후 아파트 공급 절벽에 따른 서울 아파트 상승 사이클 돌입

     - 이미 서울 주요 구 대장 단지들은 전고점 돌파하며 상승 중이며 상급지 → 하급지, 신축 → 구축 아파트로 

       전세/매매 수요 및 가격 상승 동조화 현상 확산 중 

• 2025년 서울 아파트 시장 전망

   

    ①   서울 대부분의 아파트에서 21년 전고점을 돌파할 가능성이 높다. 

    ②   가격 상승은 대체로 강남에서 시작되지만, 누적상승률은 강남 - 강북 간 차이가 크지 않다.

          - '23년 이후 지속 상승해온 강남은 상승세는 금리 인하로 인해 지속되지만 상승폭은 다소 둔화될 수 있고,

           상대적으로 가격이 오르지 않은 강북권에서 금리 인하로 인하 매매가 상승폭이 더 높게 나타날 수 있다.

           단, 강남권 부동산 규제 완화시 수요/매매가 급상승 가능

    ③   구축 대비 신축을 선호하는 MZ 성향과 향후 신축 공급 절벽 예상으로, 신축에 대한 프리미엄이 더 높게 형성될

        수 있음. 단, 향후 공급 부족이 장기간 + 심각하게 이어질 것으로 입지 좋은 구축까지도 가격 상승 동조화 예상

    ④   부동산 매매가 상승으로 인해 LTV 제한 등 정부 수요 억제 규제/정책 시행될 수 있으나, 일시적 제재 가능

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 지난 2024년 하반기부터 "지금이 투자하기 좋은 시기"라는 메세지를 월부 여러

  강의에서 듣고 있는데, 이 책에서도 같은 메세지를 다양한 데이터로 보여주고 있어서 투자에 확신을 가질 수 있었다.

  특히, 서울 전체 공급 부족이라고 하면서도 동대문구와 강동구 대규모 공급으로 인한 매매/전세가 눌림 현상, 

  전세가 상승 기조라고 하면서 현장에서는 전세 수요가 많지 않다는 부사님들의 이야기들이 지금 시장을 이해하는데

  어려움을 주었는데, 이런 혼란스러운 시장 상황속에  2025년 이후 부동산 시장에 대한 전문가의 인사이트를 객관적인

  데이터로 이해할 수 있어 유익했다. 

  또한 서울/수도권 시장의 전반적인 흐름 뿐만 아니라, 주요 구별 각 단지별로 가격 흐름을 보면서 실제로 상위/하위 

  급지의 선호 단지들의 가격 흐름 변동을 기반으로 서울 아파트 수요와 매매가가 어떻게 변하고 있는지, 어떤 특징의 

  단지들의 선호가 높은지 이해할 수 있었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

  - 우선 가장 희망적인 것은, 최근 부동산 시장 사이클이 짧아졌다고 하더라도, 부동산 시장은 하락기/상승기가 장기간에

  걸쳐 나타나기 때문에 투자 공부와 실전 투자를 함에 조급한 마음을 버려야겠다는 생각이 들었다. 

  - 가격 상승의 기조가 상급지 → 하급지로 전이되기 때문에 당장 투자를 못하는 상급지들도 앞마당으로 만들어 

  가격 상승 트래킹을 하면서 매매/전세가 등락을 이해하는 것도 도움이 될 것 같다. 

  - 전에는 서울 아파트는 연식 < 입지로만 생각해서 입지 덜 좋은 신축보다 입지 좋은 구축을 더 높게 생각했었는데,

  젊은 세대의 신축 선호 추세와 향후 공급 절벽을 고려할 때, 입지 덜 좋은 신축의 가치를 좀더 다시 생각해봐야겠다.

  - 대세 상승의 시작인 점을 고려해서 전세가격 변동과 주택담보대출 변동, 정부의 규제를 지켜보면서 

   지금 아직 상승 초입의 시장에서 내가 할 수 있는 투자를 최대한으로 추진해봐야겠다!!! 더 열심히 앞마당을 늘리자! 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: P115, 임대차 3법으로 인해 현재 신규 & 갱신 전세 가격이 동조화가 실제로 일어나고 있다고 실감되는지 궁금합니다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 부동산을 공부할 결심 (배문성, 2022년 어바웃어북)