[채니] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 지음 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  01.25 ~ 30

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #골든크로스    #공급절벽    #임대차 2법

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보 시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업 부동산 리처피회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 지은 책으로는 <2020부동산 메가트렌드>, <도시개발,길을 잃다>, <리씽킹 서울>, <건축왕, 경성을 만들다>등이 있다. 조선일보, SBS, MBC,KBS 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연중이다.

저자 외에 김규석(서울대학교 도시계획학 박사 수료), 이소영(한국예술종합학교 건축 전공, 서울대학교에서 도시계획 석박사 과정수료), 이보람(미국 코넬대학교 도시계획학 전공, 서울대학교 도시계획 석박사 과정 수료), 이영민(서울대학교 건설환경공학부 학사, 도시계획학 박사), 정재훈(서울대학교 건축학 학사, 동대학원에서 도시계획학 석사, 박사학위)와 함께 지었으며 저자는 서울대학교 환경대학원의 필진들과 공동으로 연구한 결과물이라고 밝히고 있다. 

  이 책에서는 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트, 2025년 부동산 빅이슈 TOP 6, 12개 대장 단지 상세 리포트, 2025년 부동산 가격 대예측 등을 담고 있다. <부동산 트렌드> 시리즈는 4년째 발간중이다. 

2. 내용 및 줄거리(->목차)

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

PART 1 2024년 부동산 시장 다시 보기

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기

PART 2  빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
4. 서울시 아파트 공급부족 사태

PART 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼싸이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
4. PF 시태_정책 실패와 최악의 공급 부족
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

PART 4  12개 대장 단지 상세 리포트

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
2. 서울 대장 단지 가격 분석

PART 5 2025년 부동산 가격 大예측

1. 서울시 집값 시나리오
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

PART 6  주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화
2. 서브컬쳐가 살아있는 4세대 홍대

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 P31

      〮2022년 대폭락

      〮2023년 1~3분기 : 상승

      〮2024년 4분기~2024년 1분기 전반 : 하락

      〮2024년 1분기 후반~현재 : 상승

현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두가지 분석 결과가 있다. 

  첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.(골든크로스-주식 시장등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균서이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다) 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 

  둘째, 전국 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승제를 뒷받침하는 분석 결과다. 

P36

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다

1. 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
2. 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택 수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?
3. 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

전국 광역시는 현재 첫 번째 질문과 두 번째 질문에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다. N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될지 모른다. 

P166  

서울 대장단지들

      〮 종로구 경희궁자이

      〮강동구 ‘고덕그라테온(고덕그라시움,고덕아르테온)’

      〮송파구 헬리오시티

      〮강서구 마곡엠밸리

      〮송파구 ‘엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)’

      〮성동구 왕십리뉴타운

      〮중구 남산타운

      〮마포구 마포래미안푸르지오

      〮서대문구 DMC파크뷰자이

      〮관악구 관악드림타운

      〮서초구 반포자이

      〮강남구 도곡렉슬

-> 저자는 골든 크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 슈퍼사이클이 시작됐다고 말한다. 상승이 하락보다 길어서  슈퍼사이클이라고 표현했으나 부동산 사이클이 짧아지는 근래 특성을 고려할 때 ‘장기간, 폭등’을 의미하는 것은 아니라고 한다. 그래서 나 역시도 골든 크로스가 발생했고 시장 강세로 접어들었구나 정도로 이해했다. 

2022년 부동산 시장부터 2025년 부동산 시장의 현재 흐름을 이해하는데 도움이 되었다. 2025년이 어떻게 흘러갈지 향후 시장과 책을 비교해 보면 재미있을 것 같다. 서울과 전국 아파트 매매 시장 동향과 12개 대장 단지 리포트가 마치 임장보고서의 한 부분을 읽는 기분이었고, 잘 정리되어 있어서 서울과 수도권 특징을 이해하기 좋았다. 

서울 대장단지들은 이름은 한번씩 들었는데 어디에 있는지는 잘 몰랐다. 지도에 어느 위치에 어떤 단지인지 소개되어 있어서 정리가 한번에 된 것 같다. 그리고 언젠가 한번씩은 가볼 곳이니 관심 있게 읽었다. 

4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

P76 

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.

  첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다

주택을 구입하거나 입대하려는 사람들은 자연스럽게 더 높은 가격을 지불해야 하는 상황에 처한다. 또한 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상상을 더욱 부추길 수 있다. 

  둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

전세가격이 급등하면 전세를 구하려는 사람들은 높은 보증금을 감당하기 어려워지고, 따라서 많은 전세 수요자가 전세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다.

  셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 

높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다. 

P149 

착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주 물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두가지 문제점이 있다.   

  첫째, 입주 물량이 지나치게 작다  

  둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. 

P151 

동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약 3만7000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다. 

P161

지금까지의 상황을 정리하면 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1)역대급 공급 부족이 3~4년 지속될 것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급부족이 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간 시장과 금융 시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

-> 수요가 많은 곳에서 공급이 부족하면 가격이 상승할 수밖에 없다. 아직 시장에 발을 못 들여본 초보 투자자로써 그럼 나는 어떤 태도를 취해야 하는가? 처음에는 가격이 오를 것 같아서(?) 나도 사야하나? 이런 생각이 들었는데 오를 땐 파는 거라서 들어서 그럼 앞서서 사야하나?로 갔다가 내 종잣돈으로 살 수는 있나 이런 의식 흐름을 따라가다가.. 내가 할 수 있는 곳에서부터 시작하자는 결론에 닿았다. 투자를 많이 해 본 분들은 늘 투자할 곳이 있다고 하시니까.. 염두해보고 내 할일을 하자. 향후 3년 지방부터 앞마당 먼저 만들고 수도권으로 들어가서 상승장을 한번 지켜보고 싶다. 참여할 수 있다면 더 좋겠고, 지금 진입하실 수 있는 분들에겐 기회가 아닐까싶다

P247 

임대차 2법 폐지의 부당성은 앞서 밝혔다. 이는 집주인에게 전세가격을 아무렇게나 올릴 수 있는 백지수표를 주는 것이나 다름 없고, 임차인의 주거 안정성을 해치기 때문이다. 임대차 2법 폐지는 부동산 수익률에 지대한 영향을 미치면서 가격을 한단계 더 상승시킬 수 있다.

 -> 임대차 2법 폐지보다는 유지가 낫다는 생각이 들었다. 나도 투자자면서 임차인이기도 하고 주거 안정성은 사회가 잘 유지되기 위해서 필요한 부분이라 생각한다.  내가 부동산을 접한 시기부터 있어서 이전에도 이와 같은 법이 있는지 알았는데 그전에는 집주인 재량이었다는 점이 신기하면서 자본주의니까 당연한 건가 생각 들었다. 임대차 2법이 일종의 브레이크 역할을 하고 있었다는 사실과 폐지되면 강남, 서초와 그렇게 않은 지역에 양극화가 더 커지지 않을까 싶고, 그럼 이 이전에는 어떻게 이게 유지 됐던 건지 궁금하기도 하다. 

P259 

종부세를 폐지하는 경우 고려해야 할 두 가지 중요한 사안이 있다… 현재의 매우 낮은 실효 재산세율을 적절히 인상할 필요가 있을 것이다. 다른 하나는 지역의 재정 보조 방안에 대한 문제다. 종부세는 현재 국세로 중앙정부가 징수해 지방자치단체에 배분하고 있다. 

P261 

종부세는 복잡하고 일관성이 부족한 면이 있어 개혁이 필요하다. 현재 20억 원 이하의 부동산에 대해 적용되는 실효 재산세율은 0.009%에서 0.12% 수준으로 매우 낮다. 우리는 종부세를 폐지하는 경우, 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정 보조는 어떤 방식으로 할 지 논의해야 한다. 이런 논의 없이 외치는 종부세 폐지 및 완화는 포퓰리즘에 지나지 않는다. 

-> 종부세가 공시가격으로 책정하는 것은 알고 있었으나 실효 재산세율이 낮은 편이라는 것과 배분되는 세금인 것을 알게 되었다. 누구든지 가지고 있으면 세금을 내는 것은 맞겠고, 이왕 내야한다면 모두가 억울한 일(?) 없도록 세금의 일관성이 담보되면 더 좋겠다. 건물과 차에 부과되는 형평성 없이 부과되는 세금 수준을 보고 놀랐다. 

투자할 때 세금 납부 부분도 무시할 수 없으니 세금 정책이 어떻게 되는지 알아야한다. 세금을 내가 어떻게 할 수는 없지만 어떤 정책 방향으로 흘러가는지 미래의 나를 위해 관심을 가져야 할 부분이다.

그 외에도 인플레이션의 영향은 시공비에도 미치는데 2010년 이후 시공비는 이전보다 감소한 적이 없으며 2020년 이후 현재까지 시공비 누적 상승률이 매우 높다는 것을 알고나니 아파트 가격이 갑자기 많이 오른 이유를 이해했다. 그리고 서울시 전세가격은 언제나 큰 틀에서 항상 우상향 해왔다는 것을 보면서 서울의 수요대기가 정말 많은 걸 다시 한번 느꼈다. 그리고 전세가격을 잘 지켜보는 것이 투자자에게 중요하다는 생각도 들었다. 전세 가격이 투자 결정에 중요한 포인트이기도 하고 매매 가격과 전환에도 영향을 주기 때문이다. 

그리고 저자는 PF사태로 인한 정책 실패와 공급부족을 일으켰다는 주장과 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’정책을 제안하는데 이 부분은 좀 더 이해해보도록 해야겠다. 

NEW리츠 정책은 가계가(주택 수요자)가 리츠 투자자의 일원으로 참여하고 리츠 주식을 보유해 의결권을 가진 주주가 되며 동시에 임차인으로 리츠가 취득한 주택에 거주하는 거주자가 된다는 것이다. 가계는 리츠사의 지분을 취득하는데 거주하는 주택의 지분이 아니다. 따라서 가계는 확보한 리츠사의 지분규모와 무관하게 임대료를 지불한다. 

주택과 토지는 리츠의 소유고 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않아서 등기가 불필요하고 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세의 대상이 되지 않는다. 주택법상 무주택자 자격을 유지할 수 있어서 청약 참여도 가능하다. 

NEW리츠 제도는 현 ‘공공 지원 민간 임대’의 구조에 기초를 두되, 임차인인 가계가 거주하며 리츠가 구입한 주택의 지분과 이 지분을 특정 시점에 매각할 권리를 가진다는 점에서 기존 제도를 확장하고 있다고 설명한다. 

저자는 갭투자를 반대하는 입장 같아서 NEW리츠 정책이 투자자에게 어떤 영향을 주는건지 계속 더 이해를 해봐야겠다. 

→처음 읽었을 때는 경영학 서적을 읽는 기분이 들었다. 책을 빨리 읽는 편인데도 1회독 하는데 시간이 제법 걸렸다. 

지금까지 경제,부동산에 대해 너무 관심이 없었고 갑자기 이해하려고 드니까 잘 안되는 것 같은 기분이었다. 매일 아침 경제 헤드라인 읽기 하는 중인데 2026 책을 읽을즘엔 이해하는 수준이 더 높아져 있기를 바래본다. 

책의 내용도 저자가 말하고자 하는 바를 적은 놓은 것일 뿐 정답은 아닐 수 있다. 돈독모가 아니라면 아마 내가 선택해서 읽지는 않았을 것 같다. 그래서 이런 견해가 있구나를 아는 것으로 식견을 넓힐 수 있는 방법이 될 수 있다고 생각해봤다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P23 서울 아파트 골든 크로스가 발생하다. 2025년 투자자로서 어떤 태도를 가져야 할까요? 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 없습니다