[지방투자실전 23기 제주서핑] 게리롱 튜터님 4강 후기

안녕하세요

3자유를 이룬 제주서핑입니다:)

이번엔 회사 스케줄로 인해 아쉽게도 게리롱 튜터님의 직강을 참석 못하고 온라인으로 듣게 되었습니다.

게리롱 튜터님의 4강 후기 시작하겠습니다.

1차 시 수업 키워드 #비교평가

비교평가를 잘 해야 투자를 잘 할 수 있다.

정말 당연한 이야기인데 막상 비교평가를 하면 구렁텅이에 점점 빠지는 느낌ㅎㅎ;;

비교평가를 하는 방법은 간단하게

가격이 같으면 가치가 더 좋은 걸 선택

가치가 같으면 가격이 싼 걸 선택

적용할 점: 여기까지는 쉬운데 어려운건 바로 가치가 좋은 건 비싸요, 좀 덜 좋은 건 싸요. 이런 경우의 단지를 비교평가 할 때가 가장 어려웠는데 튜터님께서 꿀팁 방출 해주셨습니다.

과거흐름을 보고 과거,상승장일 때 벌어지는 금액크기를 확인하고 현재의 금액 차이를 비교 해보면 된다고 말씀해주셔서 이번에 임보 쓸 때 많이 응용해보았습니다.

2차 시 수업 키워드 #지방선호요소

수도권과 지방은 입지독점성 부터 완전 다름.

지방에서 선호하는 요소

1. 학군

2.환경(대단지택지)

3.커뮤니티(그사세)

깨달은 점: 지방에서 환경이라고 하면 무조건 대형마트와 백화점이고 그 두가지가 없으면 환경 선호도가 떨어진다고 생각했는데 진짜 사람들이 좋아하는게 무엇일까 감정이입해서 생각해보지 못했다는 것을 깨달았습니다. 마트와 백화점은 한정적이고 거주하는데 있어 사람들이 가장 선호하는 환경은 신규 브랜드 대단지 택지 !!

저평가 판단 순서 어기지 말기

가치를 먼저 보고

가격을 보고

투자금

리스크

적용할 점 : 가치를 먼저 보기 보다는 가격을 먼저 보는 경향이 있어 가격 프레임에 갇혀서 단지의 가치를 유추했었는데 가치를 볼 줄 아는 눈을 키우기 위해 위의 순서는 꼭 지키기

단지 비교평가를 할 때 20평대와 30평대 비교가 항상 곤란해서 같은 평형 끼리만 비교를 했었는데

20평대와 30평대를 비교하려면 30평대와 붙을 정도의  입지 가치가 높거나 상품성이(신축 브랜드 대단지) 뛰어나서 선호도가 있다면 가능. → 이 부분은 단지비교 평가 할 때 적용해보기

3차 시 수업 키워드 #체급

인구 수가 곧 수요의 크기이며 가치가 있는 곳이다.

도시 체급 별로 랜드마크를 나열하면 체급 순으로 가격대가 형성이 되어있는데 그 중에 대전,천안,울산,창원이 체급보다 랜드마크 가격이 튀어있는 경우가 있다.

체급을 이기는 요소

1. 경제력 (대전,천안,울산,창원의 공통적인 부분이 고소득 일자리와 대기업이 많다. )

2. 압도적 선호 생활권 (대구의 수성구)

광역시, 중소도시를 체급 별로 비교평가 하는 방법 케이스 별로 배우게 되었는데 이 부분을 잘 하려면 지역 내 선호도와 단지 선호도에 대해서 정확히 임장이 되어야만 가능할 것 같다. 광역시와 중소도시를 비교해본 적은 없지만 체급이 달라도 비교하는 방법을 배웠으니 중소도시 앞마당을 늘려가면서 비교해보면 재미있을 것 같다.

결론 : 지방에서 도시의 위상을 결정하는 요소 1. 인구수 2.경제력 3.압도적선호생활권

4차 시 수업 키워드 #전고점 #나만의1등

임보, 임장 후 비교평가를 하고 그래프를 붙여보는 순간 간혹 나의 생각과 다르게 그래프가 나올때가 있는데 그래프는 참고만 하되 정답지는 아님. 틀려도 되니 가치를 볼 줄 아는 눈을 키우는게 중요하고 내 발로 내 눈으로 본 걸 믿으라고 하셨다. 그래서 이번 단지 분석할 때 적용해보았다. ㅎㅎ

전고점 볼때 주의할 점

진짜 전고점인가

향후 공급물량

이 단지가 전고점을 회복할 만한 단지인가

평소 점고점을 볼 때 유별나게 높게 찍힌 전고점이 아닌지 정도만 생각했었는데 향후 공급물량으로 인해 이전의 생활권의 위상을 잃을 수도 있다는 생각은 못해봤다.. 도시의 규모가 작을 수록 이 점에 대해 깊이 유의해야겠다.

5차 시 수업 키워드 #가치퍼스트

가격을 가치로 연결해서 보지 말기.

항상 가치를 먼저 보고 가격 보기.

튜터님께서 투자하신 단지를 보면서 놀라웠던 건 나라면 절대 투자하지 못했을 것 같은 단지를 투자하셔서 전고 기준 마산 대장이랑 같은 수익을 내었다는 점이 와.. 감탄..

좋은 걸 제 값 주고 사는 것 보다 덜 좋아도 가치 있는 걸 싸게 사는 게 이렇게 중요하구나.. 를 느끼고 가치를 먼저 보았기 때문에 할 수 있었던 선택 이였다고 생각한다.

적용할 점: 다음 달 임장지는 처음부터 가격을 보지 말고 가치를 보는 연습에 집중하기. 남들이 좋아하는 단지에 집착하지 말고 덜 좋아도 가치 있는 걸 싸게 사는데 집중해서 내가 할 수 있는 투자에 최선을 다하기.

6차 시 수업 키워드 #시세3-ing

시세트래킹, 전수조사는 해봤는데 시세3ing은 너무 BM포인트였습니다.

시세트래킹/시세스캐닝/시세그룹핑

심심할때 유튜브 보지말고 시세스캐닝하는 습관을 만들어서 지역 전체적인 감을 익히는데 습관화를 만들기

시세트래킹 후 금액 대 별로 따로 묶어서 가치순위 매기는 등 가치에 대한 감을 잡기→ 단임할 때 챙겨가서 같은 금액대 별 단지가 어떤게 있는지 가치 비교해보면서 단임 실력 더 업그레이드 시키기 

앞마당 5순위 시세표 작성하기! → 요거 하나만 들고 단임해도 단지 비교하기 좋음.

6차 시 수업은 BM할 거 천지였습니다. 알려주신 걸로 끝나는 것이 아닌 직접 실천하도록 오늘부터 시작하겠습니다.

이번 강의를 수강 하면서 느낀 건 게리롱 튜터님께서 겪은 수많은 시행착오와 그 속에서 배우고 느낀 걸 아낌없이 뽑아 먹여주시려는 것 같아 너무 감사했습니다. 알려주신 만큼 제가 소화할 수 있도록 실천해서 성장해 나가는 투자자가 되도록 하겠습니다. 감사합니다.