단지분석이 재미없는 친구를 위해서 1 (feat. 생활권분석, 단지분석 방법) [포도링]

안녕하세요.

포도링입니다.

오늘의 주제는

"단지분석" 입니다.

여러분은

단지분석을 어떻게 하고 계신가요?

저는 정~~말

여~~러가지 방법을 써봤던 것 같습니다.

실준반에서 알려주신 장표를

활용해보기도 하고,

매크로로 해보기도 하고,

선배분들이 써주신 나눔글을 보고

방법을 바꿔보기도 하고,

동료랑 매주 새벽3시까지

대화하면서 해보기도 했습니다.

그리고 이 방법은

아직까지도 매번 바뀌고 있는 것 같아요 ㅎㅎ.

왜냐하면 지역이 달라질 때마다

궁금한게 달라지고,

단지분석에서 보고싶은게 달라지거든요.

오늘은 가장 최근에

제가 하고 있는 단지분석에 대해

공유드리고자 합니다.

(우리의 미요튜터님 덕분에

업그레이드 할 수 있었습니다♥)

저는 단지분석을 할 때,

1) 생활권 분석

2) 개별 단지 분석

3) 수익률 분석

이렇게 세가지로 나눠서 합니다.

각각 어떤 내용을

뭘 위해서 넣는지 살펴볼게요.

1. 생활권 분석

일단 저는 지역에 따라

생활권 분석 방법이 조금씩 바뀝니다.

앞서서 시세를 따면서

선호요소를 어느정도 확인한 상태에서

수도권이나 상승을 시작한 지역은

"먼저 상승을 시작하는 단지"

를 통해 선호도를 재확인하고,

입주폭탄으로 보합하고있는 지역은

"전세가 먼저 회복하는 단지 or 입주 영향을 덜 받은 단지"

를 통해 선호도를 재확인하죠.

주로

1) 앞선 시세에서 확인한 선호도를 재확인하고,

2) 주요단지들을 한 장에 배치하여,

생활권별 특징적인 부분을 확인합니다.

(전세가 동시에 하락한 시기 등)

더 구체적으로 들어가볼까요?

<예시>

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부산진구를 예시로 들어볼게요.

부산진구는

한동안의 입주폭탄이 지나가고,

매매/전세가 회복하기 시작했었습니다.

그래서 전 여기서 "회복"에 집중하기로 합니다.

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일단 생활권 전체 지도를 함께 넣어서

단지의 입지를 확인하기 쉽게 하고요.

1) 상승 흐름이 어디까지 갔는지 ?

ex> 연식 별로 나눠서 신축~구축 중 흐름이 어디까지 갔는지 (선호도 간략하게 파악)

2) 먼저 상승한 아파트의 특징이 무엇인지?

ex> 지하철역 가까운 곳 or 신축 or 택지 등

3) 위의 1, 2번을 종합하여 이 생활권의 선호요소는 무엇일지 재확인

4) 기타 생활권 특징은 무엇인지?

ex> 입지독점성 있는 지역인지? (입주 영향, 구축 상승여력 등)

등을 확인합니다.

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부산진구의 양정생활권 같은 경우는

사람들이 좋아하는 신축은

매매/전세 모두 큰폭으로 상승한 상태였고,

덜 좋아하는 신축

매매 상승하다가 다시 보합하고, 전세는 조금씩 계속 상승하는 상태

그 뒤로 입지 좋은 준구축, 구축들은

매매는 아직 상승을 하지 못하고, 전세는 조금씩 상승한 상태였습니다.

여기서

덜 좋아하는 신축과 입지좋은 준구축에서

투자기회를 잡을 수 있겠다

라는 생각을 할 수 있죠.

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이걸 토대로 느낀점을 작성합니다.

제가 당시 작성한 내용은

1) 현재 시장 분위기 → "안좋음"

2) 상승흐름확인을 통한 선호요소 → "연식+선호도 (환경)"

3) 그외 생활권별 특징 → "구축도 상승여력이 큰 입지 좋은 생활권"

이네요.

이를 통해 결론을 내면서

1) 분위기가 안좋고 (투자 기회)

2) 연식좋거나 선호도 좋은 아직 덜오른 단지를 우선으로 보되 (우선순위)

3) 돈이 부족하면 적은 투자금으로 구축까지도 투자할 수 있겠다. (투자범위)

라는 투자생각까지 이어질 수 있습니다.

2. 개별 단지 분석

생활권 분석을 통해 어느정도

투자기회, 우선순위, 투자범위를 가늠해보고,

단지의 가치와 가격을

개별 단지분석에서 확인합니다.

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왼쪽에는 단지의 가치를

오른쪽에는 단지의 가격을

나타냅니다.

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지도를 통해 단지의 입지를 확인합니다.

1) 위치, 로얄동

2) 교통 (수도권의 경우)

3) 학군 (초등학교 배정 / 중학교 학군)

4) 단지/전화/매물임장 시, 느낀점 (선호도)

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단지의 가격을 살펴볼 땐,

1) 아실그래프 (흐름 파악, 단지 가치, 단지 특징 확인)

2) 실거래가 (실제 거래되고 있는 가격 확인)

3) 현재호가 (적정 호가인지 확인)

4) 하락률 & 예상수익

을 확인합니다.

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그리고 입지와 가격을 종합하여 느낀점을 작성합니다.

이때 이 단지에 대해서

1) 정남향에 판상형으로 배치되는 곳이 로얄동이고 (선호동, 층, 향)

2) 최근 10월이후로 호가가 2~3천정도 상승한 상태이며, (시장 흐름, 네고 가능여부 가늠)

3) 네이버 최저 호가는 비선호층,향임. 일반적인 층,향을 사려면 +3000만원임. (실제 가격 확인)

4) 일반적인 층, 향을 사더라도 하락률 -23%임. (절대적 저평가)

을 알 수 있었고,

결론적으로

제가 생각하는 적정 매매/전세 가격을 적어보고,

★그래서 이 단지가 투자할만 한지?★

에 대한 제 생각을 작성합니다.

사실 단지분석을 안했다면,

네이버 호기에 나온대로

6.3/4.8 (1.5) → 1.5억에 투자할 수 있겠네!

라고 생각했겠지만,

실제로 단지를 뜯어보면

투자금이 2.2억정도라는 사실을 알 수 있죠^^

이런식으로 단순 네이버 호가만 보면서

투자물건을 찾는게 아니라,

단지를 하나 하나 뜯어보면서

입지와 가격을 재확인 하는 과정을 거칩니다.

글이 너무 길어져서

요약하자면, 다음과 같습니다.

<요약>

단지분석에서 확인할 수 있는 것!

1. 생활권분석

1) 선호도 (우선순위)

2) 생활권별 특징적인 부분

3) 시장 상황 (투자기회)

4) 투자범위

2. 단지분석

1) 단지의 입지 (위치, 교통, 학군, 임장 후 느낀점 등)

2) 단지의 가격 (그래프, 실거래가, 호가, 적정가격)

3) 투자결론 (할만하다 아니다)

3. 수익률분석

1) 다음에 ^^

이렇게 열심히

생활권 분석과 단지분석을

해보았습니다!

원래는 저도 실준반에서 배운대로

가치와 가격 둘 다 봤다가..

시간도 없고,

이제 어느정도 지역파악이 어렵지 않으니

여러 단지를 묶어서도 보고..

가격만 보기도 했다가..

친구랑 밤새 카페에서 얘기하면서

단지분석 해보기도 하고...

여러번의 시행착오를 거쳤는데,

"어느샌가 단지분석 시간을 줄여도 된다는 생각이 들었다.

그래서 여러단지를 묶어서 하기도 했는데,

그러다보니 지역파악이 안되기 시작했다."

는 미요미우튜터님의 말씀을 듣고

깊이 공감했습니다.

분명히 파악했다고 생각했는데,

막상 투자하려고 돌아다녀보니

선호도가 헷갈렸습니다.

내가 뭔가 잘못했구나..

라는 생각이 들었고,

현장에 많이 나가있는 것도 물론 중요하지만,

충분한 시간을 들여 단지를 파악하고,

현장에서 느낀 것을 기록하고 재확인하는 과정도

굉장히 중요한 일임을 깨달았습니다.

여러분도 어느정도 임보가 잘 되고 있다면,

단지분석에 좀 더 힘을 써보시길 바랍니다!

너무 길어서

수익률 분석은 다음탄에 쓸게욤 ^^

p.s. 이 글은

나의 2호기를 이뤄주기 위해

나보다 더 많은 확언을 해줬던

My love에게 바칩니다♥

p.s.2

단지분석 가르쳐주신

미요튜터님 감사합니다♥