[돈버는 독서모임] 부동산 트렌드 2025 - 독서후기 [몽그릿]

[독서후기] 딥마인드 - 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 - 김경민

저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.01.23.~25.02.02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :   #공급부족  #PF대출   #슈퍼사이클  

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 2025년 서울 부동산. 슈퍼사이클에 돌입하다. 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와

   당해의 투자 이슈를 짚어주는 <부동산트렌드> 시리즈

2. 내용 및 줄거리

 : 

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유



Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안



Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과



Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다



Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트



Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세



Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력



특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 :  처음에는 데이터만 가지고 이야기하는게 잘 와닿지 않았지만 PF대출로 공급까지 연결 시키는 부분

    구별 랜드마크 단지 분석 그리고 서울 상급지와 하급지의 상승률 차이를 데이터로 확인 할 수 있어

    새로운 관점을 알게되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점 (ebook 기준)

 : 

1) 중산층과 서민층은 예산 내에서 적절한 주거지를 찾는 것이 중요하기 대문에 노원구, 도봉구, 성북구는

   현실적이고 매력적인 선택지가 된다. p83.

 → 노원, 도봉의 경우는 5급지, 성북구는 4급지라 안좋은 곳이라고만 생각했지만, 중산층이 가지는 단어의

    의미는 수요층을 의미하는 것이고, 수요의크기가 중산층 서민층이 압도적으로 많다 생각했다.

    서울에서 4급지, 5급지는 좋지 못한곳이라는 인식이 강했지만 수요의 절대적인 크기로만 봤을때

     매력적인(가성비) 지역임을 다시한번 생각할 수 있게되었다.

2) 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을

    부인 할 수 없다. p119.

→ 인플레이션으로 인한 월세상승 → 매매금액 대비 수익률의 상승 → 수익률이 조금 줄더라도 더 높은 매매가 매입

    관점으로 이야기를 해주었다. 매매가격 상승이 단순히 인플레이션으로 상승이 아니라 월세라는 프로세스로

   설명 해주었다. 실제로 전세가격과 매매가격만 봤었는데 월세가격도 같이 보면 좋겠다 생각했다. 하지만

   실제로 월세가격은 전세가격과 연동이 되기 때문에 전체적으로 봐야겠다 생각이 들었다.

3) 임대차 3법 실행 후 나타난 이중가격(신규, 갱신 거래의 전세가격 괴리)의 등장이다. p140.

→ 이러한 괴리로 인해서 전세가격의 평균의 오류를 만들어 낼 수 있겠다 생각했다. 실제로 전세레버리지 투자자는

    전세 절대가격이 매우 중요하다. 투자금과 연결되기 때문인데. 실제로 전세가격 트래킹할때

    갱신가격인지, 신규가격인지, 주변 시세는 어떤지에 대해서 전세가격에 대해서 더 자사하게 봐야하는

    이유를 인지했다.

 → 사소한 일상에 감사함을 넘어, 감사하기 조차 어려운 상황을 감사함을 생각하며 숨겨진 더 큰

     의미를 찾아 낼 수 있다고 저자는 말한다. 이렇게 안좋은 사건이 감사로 뒤집는 순간 내마음도

     뒤집어진다고 얘기한다. 아무리 힘든 상황에서도 다시 나를 앞으로 나아가게 하는 진취적인

     에너지를 줄 수 있는 ‘감사함’이다.

4) 만약 2022~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면

    그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 

    있었다는 뜻이다. p170.

 → 아마 이 책에서 가장 중요한 부분이라고 생각했다. 단순히 공급이 적다는게 아니라 PF대출 근거로 이야기한다.

     사업성과 관련성이 있고, 디벨로퍼들이 사업성이 낮기 때문에 참여를 하지 않아 공급물량을 연결지어 설명했다.

     사실상 정부의 정책판단 미스이고, 앞으로 준공물량이 적기 때문에 공급부족으로 인한 가격 상승은

     충분히 예상 할 수 있는 부분이다. 더 나아가 사업성이 없다면 앞으로 어떻게 해결할지도 중요하게 봐야하는

     요소라고 생각한다.

5) 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. p 306

 → 부동산 투자의 최종목적지는 서울이다. 그리고 좋은 곳에 투자를 하는 것이 잘하는 투자라 생각했지만

     책에서 알려주는 내용은 내가 잘못생각했다 느낄 수 있었다. 강의에서 배운것은 가치대비 싸게 투자해야한다.

    그래서 4,5급지 투자는 좋은투자가 아니라고 생각했지만, 결국 상승률이 비슷하다는건 시차가 발생하지만

    돈을 벌기위해서는 싸게 투자를 해야한다는 것을 다시 느낄 수 있었다. 1급지 날라가면 2급지, 그 다음급지

    순으로 결국 가치를 알고 가치대비 싼 물건을 투자하는게 가장 중요하다 생각했다.

6) 15억 원 아파트와 5,000만원 자동차의 1년 보유세가 별 차이가 없는 것은 무언가 잘못된 상황이다. p319.

 → 정부의 개입가능성을 나타냈고, 그 중 보유세에 대해서 이야기한 부분이다. 충분히 문제가 있다 판단되고

     앞으로 보유세에 대해 상승할 수 있는 부분이 가능성은 있다고 생각한다. 이는 똘똘한한채 기조에 영향을 

     미칠 수 있다 생각한다. 동시에 정부에 입장에서 취득세 부분에 대해서 해지를 하면 오히려 지방투자가

     수요와 상승을 불러 일으킬 수 있겠다고 생각해서 정책(세금)관련 부분도 잘 지켜봐야겠다 생각한다.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 머니 트랜드 2025

 → 부동산 뿐만 아니라 거시적인 흐름도 같이 살펴보면 좋을 것 같다.