[최강파이어] 부동산트랜드 2025 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트랜드 2025

저자 및 출판사 : 김경민/ 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025 1. 2. ~ 2025. 1. 28.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입주물량 부족  #전월세   #부동산pf

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

저자 소개 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

 책 소개 : 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다.

이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

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2. 내용 및 줄거리(전자책)

 p. 11 서울시 전체 입주 물량이 역대 평균 대비 적다면, 강남권 전세가격은 단기간(3~6개월) 하락할지라도 서울시 전체 차원의 전세가격은 상방 압력을 받게 된다.

-> 현재 서울 입주 물량은 25년 상반기가 지나면 역대급으로 부족한 상황~~

    금리 환율 등의 변수가 있지만 전세가격의 상승요인이 하락요인보다 많다

p. 12. PF 사태를 장장 18개월째 끌고 있는 현재의 모습이다. PF 대출 연장의 위험성 역시 작년 책에서 언급했었는데, 지금까지도 문제가 지속되고 있는 것은 명백한 정책 실패다

-> 부동산pf 관련 된 부분은 3년 넘게 이어지고 있고, 지방의 중소건설사들은 무너졌지만 아직까지는 대기업, 금융권으로 번지지는 않았다. 금융지원을 계속해주고 있고 정치적 이슈로 인해서 상반기까지는 지금까지의 정책의 그냥 이어질 것이고, 정권 교체가 되고 바로 pf를 터트리는 것이 정치적 부담이 되어서 계속 끌고 갈 수도 있다.(곪은 상처를 터트리는 것은 항상 힘들다)

P 45. 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 

• 똘똘한 한채, 강남과 강북의 최대 가격격차 이러한 뉴스가 나오고 있지만 저번 상승장 초기에도 나타났던 현상이고 강남과 강북의 격차가 벌어질수록 강북에 있는 아파트들이 저렴하다는 것….(투자의 기회)

P 46. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다

P 49. 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다.

P 49. 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 서울시 아파트 입주 물량 부족으로 다양한 경제 및 사회 현상이 발생할 수 있다.

특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다. 

• 서울공급이 부족하기 때문에 예상보다 빠르게 전세, 매매가격이 반응할 수 있음~~~(전주가 보여줬듯이~~)

P 50. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.

• 매매가격은 모르겠지만 2025년 공급이 마무리 되면 전월세 가격이 오를거라는것은 너무 당연한것~~
• 일단 지금 전세가격이 저렴~~월세는 물가에 반응해서 오르고 있는데~~
• 아파트를 저렴하게 대체해 줄 빌라가 전세사기 때문에 급감했음~~
• 즉 아파트 전월세가 오르는것은 정해진 일~~

P 71. 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다

• 전세가격은 물가에 연동해서 상승한다…(자본주의의 기본원리를 항상 명심.,…)

P 75. 인플레이션 시기에는 유지보수비와 관리비 등 각종 비용이 상승하기 때문에 소유주는 이를 임대료에 반영한다. 팬데믹 이후 유동성이 풍부해지면서 전 세계적으로 인플레이션이 발생했고, 이로 인해 글로벌 도시들의 월세가 크게 올랐다

PF 물건 중 사업성이 좋지 않은 것들이 저렴한 가격에 시장에 나오지 않았고, 이로 인해 토지 가격이 계속 높게 유지되는 현상이 발생했다.

• 이 말이 잘 이해가 안된다~~~

P 76. 세입자들은 몇 년간 모아온 보증금을 잃을 위험이 있다면 더 이상 ‘빌라’라는 유형에 ‘전세’로 들어가기를 꺼릴 것이다.

빌라는 아파트에 비해 열위재로, 빌라 거주자들이 아파트 시장에 진입하면 임대차 시장, 즉 전세 시장으로 이동하게 된다.

빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서, 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다

• 서울의 아파트 보급률은 50%가 안된다. 아파트의 하위 대체재인 빌라 시장이 무너져 버려서 공급이 부족했고, 빌라 전세를 회피하는 현상이 심화되면서 아파트 월세 시장 등을 자극…

P 83. 좀비 기업에는 부실한 디벨로퍼뿐 아니라 사업성을 제대로 판단하지 못하고 투자한 후순위 금융권도 포함된다. 리스크 관리를 잘한 회사들이 오히려 역차별을 당하는 형국이다. PF 대출 연장은 명백한 정책 실패다.

2011년에는 PF에 잘못 투자한 회사들이 손해를 감내하고 구조조정에 들어갔으나, 현재는 상당한 PF 사업 실패가 존재함에도 후순위 금융권의 구조조정이 일어나고 있지 않다. 

• 그러니깐~~ 정부에서 자기들의 잘못과 이해관계를 위해서 그냥 좀비기업을 끌고 가는 형태가 되버렸구나~~

P 139. 서민들의 체감 경기는 안 좋으나 부유층을 위한 공간은 게토화되면서 주택 시장의 양극화는 더욱 거세졌다.

• 2025년 1월 현재 부동산 시장 자체는 좋지 않지만, 강남, 서초 등 특 1군은 그들만의 리그… 2024년에 30억 이상 고가 아파트 거래도 많았음

특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

P 142. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다

• 전세는 거의 매주 상승하고 있고 매매는 2024년 9월 대출규제 이전에는 9개월 동안 상급지 위주로 꽤 상승해서 1급지 5급지의 가격격차가 커졌다P

P 156. 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다

P 159. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다.

P 164. 보통 시가 20억 원 주택은 종부세 대상이 아니다. 따라서 20억 원 이하의 1주택자는 종부세를 걱정하지 않아도 된다.

P 이렇게 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다

• 상가건물은 임대료를 기준으로 건물가치가 산정되기 때문에 임대료를 낮추는것이 쉽지 않은듯~~
• 외곽 신축상가에 잘못 들어가면 빠져나올 수 없는 이유