[부자엄마유니] 독서후기 - 부동산 트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

[ 본 것 ] 

  Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

   -N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로 상승-조정-재상승의 세단계로 움직이는 것.

   -서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

   -아파트 가격은 주식과 달리 한방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다.

   -부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.

   -전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 

    

2. ‘신도시’아파트 매매 시장 동향

     -상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 

     -한강이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격확산현상이 두드러진다.

     -서초구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어난 교육환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 

       주거 선호도가 매우 높다. 

     -한강 이북 지역에서는 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재 거의 없고 

       독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 

     -마포구는 홍대, 상암동 등 문화적이고 상업적인 요소가 강한 지역이 있어 독특한 개성이 있다.

     -노원구는 주거지로서 자체적인 특성을 지니고 있는데 중저가 아파트가 많이 분포해있어 중산층과 서민층이 

       선호한다는 점.

     -수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구 => 매매가격 흐름이 매우 긴밀하게 연결되어 있다.

       → 강남구 : 서울의 대표적인 고급 주거지. 뛰어난 교육환경, 편리한 교통, 다양한 상업인프라가 잘 갖춰져 

            주거 선호도가 매우높다.

       → 분당구 : 계획신도시, 서울과의 접근성 좋고 잘 정비된 주거환경과 우수한 학군으로 인기가 높다.

       → 수지구 : 분당과 인접. 비슷한 주거환경 제공하지만 저렴한 가격 덕분에 주거 대체지로 주목 받고 있음.

     -수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구, 서구, 파주시 => 마포구의 상승세가 일산, 파주로 전파되지 않았음.

       →마포구 : 교통과 생활인프라가 잘 갖춰진 지역, 직장인들에게 인기가 많다.

       → 일산시 : 계획된 신도시, 편리한 주거환경 제공. 

       → 파주시 : 서울 접근성이  떨어지지만 자연환경과 대규모 개발 계획으로 인해 독립적인 주거지역으로 성장

     -수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시 => 양천구의 상승세가 안양시 동안구와 김포시로

       퍼져가는 데 시간이 걸렸으며 상승세가 나타나는 시점과 강도가 서로 달랐음

       → 양천구 : 목동을 중심으로 우수한 교육환경과 다양한 생활 인프라 잘 갖춰져 있어 주거선호도 높다.

       → 안양시 동안구 : 서울 접근성 좋고 주거환경이 잘 조성된 지역.

       → 김포시 : 최근 대규모 개발로 주거지로서 매력이 증가함.

     -수도권 동북구 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시 => 매매가격 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었다.

       → 노원구 : 다양한 생활 인프라와 교육시설 잘 갖춰져 있음. 

       → 남양주시 : 자연환경 우수, 교통망 확충되면서 주거지로서 매력 커지고 있다.

       → 의정부시 : 서울과의 접근성 좋아 많은 사람들이 주거지로 선호하는 곳.

3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

     -강남구, 서초구_고가아파트 시장 : 매우 높은 수요와 안정성 자랑, 우수한 교육환경의 영향 많이 받음, 

      뛰어난 인프라와 편의시설 갖추고 있어 주거지로서 매력적

     -노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트시장 : 주택가격이 상대적으로 저렴한편, 가격 대비 편의시설과 

      교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지, 임대수요가 매우 높다.

       →노도성 지역 최근 가격 정체되고 있는 이유 : 강남과 물리적 거리로 출퇴근 어려움, 건축자재가격상승, 

           인건비 증가 각종 규제 및 행정절차 이유로 재건축 재개발 프로젝트 경제성 저하됨.

     -고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점 : 상승의 시차가 존재함. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화현상 나타남.

       중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성 나타남.

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

     - 빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

  Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

 1. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

     -인플레이션은 주택구매 수요를 증가시킴으로써 주택가격을 상승시킨다.

     -인플레이션은 물가상승을 의미하는 만큼 임대료 역시 상승시킨다.

     -인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리 등 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다.

     -인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 

2. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

     -PF대출(프로젝트 파이낸싱) : 부동산 개발 프로젝트의 미래수익성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법, 

      개발사업의 성공가능성을 기반으로 대출이 이루어짐, 주로 대규모 부동산 개발에 활용됨.

     -우리나라 부동산 PF대출은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’라는 이중 구조로 이루어져 있다.

     -브릿지론 : 인허가 완료 이전 디벨로퍼가 금융기관의 대출(브릿지론)만을 이용해 토지를 깔끔하게 내것으로 

       만드는 과정.

     -브릿지론 단계에서 계속 존재하는 이유 : 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문. 

       →토지계약이후 금리인상으로 인한 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를 급격히 증가시킴.

     -브릿지론이 단기대출인 만큼 일반적으로 금리가 높고 6개월 만기인데 예외적으로 계속 연장되고 있다. 

     -정부당국의 창구지도로 대출 만기가 계속 연장되며 좀비 기업들을 계속 살려두고 있다. 

     -PF 대출 연장은 명백한 정책 실패다.

     -높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하여 인허가 물량의 

       폭감으로 이어져 미래의 공급 부족으로 연결된다.

 Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

     -대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.

     -금리인하는 시간문제. 금리인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.

     -거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

     -강남3구의 상승세가 전이될 것이다. 

     -신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다. 

     -역대 최악의 공급 부족이 예상된다. 

 Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1. 서울시 집값 시나리오

   - 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다.

   -금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

   -강남,서초구 아파트이 경우 금리 0.25%p 인하 시 가격은 4% 상승, 0.75%p 인하시 8% 상승할 것으로 예측된다.

   -노도성 지역은 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 노도성 아파트 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75%p까지 커지면 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다.

   -2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

 [ 깨달은 점 ]

- 저자는 2024년 중반에 시작된 상승세가 계속 이어질 것으로 예측했지만 2024년 하반기 다양한 금융 정책들과 정치적인 이슈로 인해 기대했던 것보다 상승세가 주춤하고 현재 주택시장은 거래 침체 중이다. 경기 침체와 정치적 불확실성이 매수 심리에 부정적 영향을 끼치고 있는 것으로 보인다. 전월세 시장은 2020년 임대차2법 이후 4년이 지나면서 전셋값이 상승할 가능성도 높아 매매가에도 긍정적인 영향을 미칠것으로 보인다. 따라서, 금리인하, 공급 부족, 전셋값 상승 등의 요인이 대출규제, 경기 침체 등 집값 하락 요인을 넘어서면서 아파트값이 상승할 여지는 충분하다고 생각한다. 하지만 거래침체와 정치, 경제의 불확실성이 존재하므로 신중한 분석이 필요하다. 2호기 매수를 앞두고 있는 입장에서 거래 침체 기간을 잘 활용해 유리한 조건으로 거래를 할 수 있도록 치열하게 공부하며 긴장의 끈을 놓지 말아야겠다. 

[ 적용할 점 ]

1. 중저가 아파트가 많은 노도성 지역 앞마당 만들기

2. 책에 언급된 지역별 대표 랜드마크 단지들은 시세트래킹 목록에 추가하고 주기적으로 트래킹하기

3. 전체적인 부동산 동향을 알았다면 아는것에서 그치지말고 현장으로 달려가서 투자물건을 찾아보기.