돈버는 독서모임 - 부동산 트랜드 2025 (25.2) 독서후기 [성로이]

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  '25. 2.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족&기준금리_인하    #슈퍼사이클    #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민

지리학, 도시계획, 부동산 등으로 박사 학위까지 받고 교수로 재직중이며, 주요 연구분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발이다.

2. 내용 및 줄거리 : 

part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

 - 21년 후반기 전고 → 22년 대폭락 → 23년 1~3분기까지 상승 → 23년 4분기~24년 1분기 하락 → 24년 2분기 반등(N자 파고)

 - 공급부족으로 23년 하반기 대비 24년 금리가 하락하는 경우,부동산 가격이 상승할 것으로 보았고 현재(24. 7월 기준) 유효하게, 더 빠르게 시장이 움직이고 있음

 - 서울 아파트 가격의 골든크로스 → 슈퍼크로스(장기적인 가격 상승 추세) 예상 

part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

 - 전국 아파트 매매시장 동향 : N파고 → W파고 예상. 광역시는 아직. 서울 먼저.

(23년 3분기 직전 전고점을 지나 상승중이며  21년 3~4분기 전고점도 돌파하여 상승할 것으로 예상)

(∵ 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’ 발생, 매매 거래량의 비중 빠르게 증가)

  - 신도시 아파트 매매시장 동향 : 한강 이남지역에서의 수도권 가격확산 활발하나, 한강 이북지역에서는 이런 현상 거의 없음. 이로 인해 양극화 심화(각 지역의 일자리와 직주근접성 때문)

   * 서울시 5개 권역 구분 = 동남부(강남구vs분당구,수지구) / 서북부(마포구vs일산동/서구, 파주시) / 서남부(양천구v평촌, 김포시) / 동북부(노원구vs의정부시,남양주시)

 - ‘서울시 구별’ 아파트 매매시장 동향 : 고가와 중저가 아파트 상승의 시차 존재, 누적상승률은 거의 비슷, 고가 시장은 권역 동조화 현상 발생으로 가격 상승 가속화 중, 중저가 시장은 비동조화 가능성

   * 고가 시장(강남,서초) : 24년 1분기 전부터 지속 상승 중 - 매우 높은 수요와 안정성, 우수한 교육환경의 영향, 뛰어난 인프라와 편의시설, 고급화로 높은 주거만족도 제공 

   * 중저가 시장(노도성) : 24년 1분기까지 하락 후 보합 중 - 주택가격 저렴, 가격대비 편의시설과 교통, 학군 일부 양호 but 직장접근성 낮음, 재건축과 재개발의 잠재력이 크지만 걸림돌 많음, 임대 수요 많음

 - 서울시 아파트 공급부족 사태 : 2~3년 뒤 심각한 공급 절벽 예상 → 가격 상승, 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화

part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

 1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄 : 부동산 슈퍼사이클에서의 가격 골든크로스 발생

   * 2008.9. ~ 2009.12. : 혼돈기(롤러코스터)

      2010.1. ~ 2013.2. : 대세하락기

      2013.3. ~ 2022.1. : 대세 상승기(최장)

      2022.2. ~ 2024.3. : 대세하락기~정체기

      2024.4. ~ 현재 : 상승기 진입

   * 상승/하락 → 고가 수요(강남)부터 몰린 후 서민 수요(노원)으로 확산되는 패턴 발생, 부동산 상승/하락기는 매우 장시간에 걸쳐 발생(상승기>하락기 더 김), 부동산 사이클이 점점 짧아짐

 2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 : 

인플레이션 → 주택구매 수요를 증가시켜 가격 상승, 

                       물가상승으로 임대료 상승시켜 투자수익률 상승으로 주택구매 수요를 증가시켜 가격 상승, 

                       원자재 및 인건비 상승, 대출비용 증가에 따라 시공비가 높아져 공급절벽을 야기하며 이를 통해 신축 

                       먼저 상승 후 구축까지 상승시킨다.

 3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끎 : 

서울시 전세가격은 우상향(∵압도적 규모의 수요, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 입주물량의 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아)

임대차에서 매매로의 전환이 이루어짐(∵전체 거래량 중 매매 거래 비중 상승 뿐 아니라 거래량 자체가크게 증가하며 임대시장의 선호보다 매매시장의 선호 의미)

 4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

 5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가? : 입주물량 자체도 지나치게 적고, 동남권/동북권 특정지역에 몰려있음)

 6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 역공 : 소득수준의 양극화(빈부격차 상승)와 공간 균형(가격 맞추기), 고물가 시대(기준금리 인상은 어려움. 곧 인하)

 => ‘모든 지표의 부동산 가격 상승 표시’

part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

 - N파고의 등장과 W파고의 가능성

 - 서울 대장 단지 가격 분석 : 종로구 경희궁자이, 강동구 고덕그라테온 , 송파구 헬리오시티, 강서구 마곡엠벨리, 송파구 엘리트, 성동구 왕십리뉴타운, 중구 남산타운, 마포구 마포래미안푸르지오, 서대문구 DMC파크뷰자이, 관악구 관악드림타운, 서초구 반포자이, 강남구 도곡렉슬

 => 전고 돌파하며 상승중, 금리 인하는 시간문제, 거래량과 매매가격 같이 상승, 강남3구의 상승세 전이, 신축의 상승세 전이, 역대 최악의 공급부족 예상

part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

 - 모든 지역에서 21년 전고점 돌파 가능성 높음. 단, 지역별 시점 차이는 있음. 시차를 두고 서울 모든 지역이 연결되어 가격 동조화 현상.

 part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스'

 - 소비트렌드의 변화와 양극화 → 오픈런, 팝업스토어, 플래그십 스토어, 팝업&플래그십 스토어

 - 홍대 = 다양한 대중문화와 서브컬처가 결합

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 가격의 상승, 하락의 원리와 전망에 대해 배워볼 수 있었습니다. 

각 대장단지별 그래프의 흐름도 따라가보고, 전반적인 사회의 모습에 대한 설명을 따라가며 인과관계에 따른 가격의 흐름을 이해할 수 있었고, 앞으로의 전망이 어떠할지에 대해 함께 생각해볼 수 있었습니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 초반엔 강의 때 배웠던 연차별 부동산 가격 상승과 하락의 흐름에 대해 다시 한 번 그래프들을 따라가며 현재의 상황을 분석하기 위해 과거의 비슷했던 그래프를 참고하고 예상해야한다는 강의내용을 다시 떠올려볼 수 있었습니다. 

처음 보는 빅데이터와 이동평균선을 통한 데이터 그래프들을 보며, 다양한 방법으로 부동산을 예측해볼 수 있음을 배웠고, 하지만 중요한건 예측만 바라고 가기보다는 시장에서 행동하며 기준과 원칙으로 투자하는 것!임을 다시 생각해볼 수 있었습니다. 

책에서 소개한 24년 7월 이후 대출 규제로 부동산 가격이 상승에서 다시 감소/보합세로 접어든 상황에서 이 책에서의 분석처럼 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없는 상황들이기에… 거기에 24년 연말 정치적 상황까지… 언제 상승할지 모르는 이 상황에서 꾸준히 내가 할 수 있는 것을 하며, 특히 더 오르기 전에 내가 할 수 있는 투자를 해내는 것이 그 어느 때보다 중요함을 다시 한 번 되새길 수 있었습니다. 나태할 때가 아니다!

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

: 215P(전자책) - 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우, 역대급 공급 부족이 3~4년 간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황이 합쳐지며 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라-너나위