[김인턴] 상승장에서 경험한 나홀로 하락장 - 매도편

다사다난했던 매수기가 끝나고 이제는 그렇게 상승장의 흐름에 맡기기만 하면 되는 줄 알았습니다.

투자자의 유입이 많았던 단지였던 만큼 큰 상승은 아니지만 꾸준하게 가격이 상승을 했고 오르는 모습을 보니 그저 이렇게 계속 오를거라고만 생각하며 행복회로를 돌렸고, 그냥 그렇게 적당히 오르면 팔면 되겠거니라는 생각했습니다.

하지만 그것도 잠시 617대책이라고 불리는 부동산 규제 정책이 발표가 됩니다. 투자했던 지역이 규제지역으로 묶이되는 상황을 마주하게 되었습니다.

그리고 얼마 지나지 않아 710 대책까지 발표가 되었습니다. 연달아 발표된 규제책으로 인해 투자한 지역 뿐만 아니라 다른 지역들까지 전체적으로 시장이 주춤했습니다.

하지만 그전에도 규제는 계속되어 왔고 언제나 시간이 지나면 언제 규제가 나왔냐는 듯이 다시 상승장이 이어지는 모습을 보면서 이번에도 당연히 시간이 지나면 언제 그랬냐듯이 다시 또 가격이 오를거라 생각했으나 그것도 희망 회로일 뿐이었습니다.

다시 상승할 것만 같았던 가격은 오히려 하락을 하기 시작했습니다. 아래 그림에서 보이는 첫번째 점이 매수했던 가격이었고 한달동안의 상승 기분만 경험한채, 하락이라는 것을 경험하게 된것이죠. 그리고 그렇게 떨어지는 가격을 보면서 이런식으로 투자를 하면 안되겠다는 생각을 하게 됩니다. 그리고 그렇게 월부에 들어오게 되고 열반스쿨을 듣게 됩니다.

강의를 들으면서 내가 했던것이 투자가 아니라 투기라는 것을 깨닫게됩니다. 그리고 자연스레 잘못된 투자라는 것을 깨닫고 다시 새롭게 시작하려는 마음으로 매도를 결심하게 됩니다.

인턴 - "사장님, 안녕하세요. 물건 좀 내놓으려구요."

부동산 - "얼마에요?"

인턴 - "0000원에 올려주세요."

부동산 - "0000원이요? 요즘 거래가 없어서 쉽지 않을텐데"

여기서 0000원은 최초 매수가보다 낮은 가격대였습니다. 그런데도 거래가 쉽지 않다는 이야기를 듣고는 순간 앞이 캄캄해졌습니다. 그리고 실제로 네이버 부동산에 들어가보니 물건의 가격은 훨씬 더 낮은 가격들로 나와 있었고 심지어 꽤나 물건들이 쌓여있었습니다.

정말 팔고 싶은데.... 보러오는 사람도 사러오는 사람도 없습니다...

강의 때 하락장을 이야기하시면서 항상 하시는 말씀이 있으십니다.

"팔고 싶어도 팔리지 않는게 제일 힘들다"라는 말씀을 몸소 경험해 보게 됩니다.

팔리기는 커녕 계속해서 떨어지는 가격을 보면서 얼마나 마음을 졸였는지 모릅니다.

왜 내것만 안오를까라는 생각을 하면서 나랑 투자는 안맞는 건가라는 고민을 실제로 하게 됩니다.

그리고 그 사이 열반 스쿨에 이어 실전준비반 수업을 듣게 되고 너나위님 강의를 들으면서 저평과 저가치에 대해 배우고 나니, 왜 내것만 오르지 않는지에 대해서 정말 제대로 깨닫게 됩니다. 대상을 바라볼때 위-아래로 매매 전세차이를 먼저 보는 것이 아니라 좌-우로 봐야한다는 것도, 절대로 갭(매전차)을 먼저 보면 안된다라는 것을 새기면서 조급함과 분위기에 편향된 투자가 얼마나 잘못된 것인지 한번 더 느끼게됩니다. 그래도 남은 운이 좋았던 걸까요? 다행히도 그때 마침 코로나가 소강되면서 오프라인 뒷풀이로 너나위님을 뵐 수 있는 기회가 주어졌습니다.

뒷풀이 자리에서 진행했던 투자에 대해서 말씀을 드림과 동시에 걱정어린 눈빛으로 강의 때 말씀했던 내용을 다시한번 이야기해주시면서 진심어린 충고를 해주셨습니다. 돌아온 답변은 임대차 3법으로 인해 전세가가 받쳐줄거니까 기다리고, 기다렸다가 본인이 목표한 가격이 되면 뒤도 돌아보지 말로 팔라는 이야기를 듣고나니 마음이 한결 편안해졌습니다.

그리고 기다리자는 마음을 먹으며 열심히 월부라는 환경안에서 지내기 시작했습니다. 지금 내게 중요한건 무엇을 사고 팔고가 아니라 배우는 것이라는 걸 너무나도 잘 알게되었기에..그리고 그렇게 시간이 흘러 열심히 임장지를 임장하던 중, 모르는 번호로 전화가 왔습니다.

인턴 - 여보세요?

부동산 - 사장님~ 안녕하세요~00 부동산이예요.

작년에 매도하신다고 문의 하셨던거 아직도 생각있으신거죠?

인턴 - 네? 아.. 네. 제가 지금 바빠서 나중에 전화드릴게요.

그렇게 보러오는 사람들이 없던, 영영 팔리지도 않았던 물건이 상황이 변해 이제는 먼저 팔지 않겠냐는 전화가 걸려오는 상황으로 바뀌게 되었습니다. 그리고 이 순간에 욕심부리지 말고 꼭 팔아야겠다는 마음을 먹게 됩니다.

언제 다시 전화올지 모른다는 생각에 일단 매수자의 입장의 해당 단지 주변 부동산에 전화를 걸기 시작했습니다. 대략적으로 어느정도에 거래가 되는지 알아야 갑작스럽게 전화가 와도 휘둘리지 않게 이야기하기 위해서였고 적절한 매도가격에 매도를 하기 위해서였습니다. 그렇게 여러곳의 부동산에 전화를 하면서 현재 시세를 파악했습니다.

그리고 한가지 사실을 알게 됩니다. 어찌보면 너무나도 당연한 사실이지만 매도를 할때는 내가 팔려고 하는 물건이 매수자가 사고 싶어하는 상태여야 한다는 것입니다. 어떤 이야기냐면 예를 들어 임대차3법으로 인해 전세가격이 상승하는 중간에는 전세를 새로 맞출 수 있는 상태의 집이 인기가 가장 좋습니다.

그렇다면 내가 가진 물건이 입주가 가능하다면, 비록 1층이지만 중간층의 가격을 받을 수 있다는 사실입니다. 운이 정말 좋았던 것 같습니다. 때마침 만기가 곧 다가와서 임차인에게 전화해서 물어봤는데 이직으로 인해 이사가 예정되어 있는 상황이었습니다.

그리고 그렇게 원하는 가격을 제시하게 되고 흔쾌히 매수자가 동의하면서 계약금을 받게 되고,

추후 잔금까지 치르면서 다사다난했던 집을 안보고 사면서 시작되었던 경험은 끝나게 됩니다. 

기준에 맞지 않는 투자(?!)였지만 매수부터 매도까지 1년도 안되는 시간동안 돈으로 살수 없는 많은 경험들을 할 수 있었습니다.

그리고 아래 그림은 현재 해당 단지의 가격 상승그래프로 매도를 한 이후로도 가격이 더 상승했고 상승하고 있는 모습을 보여주고 있습니다. 이런 상황에서 어떤 생각을 하시나요?

좀더 있다가 팔껄..? / 좀더 들고가지...? 더 올를 것 같은데..?

예전의 저라면 위와 같은 생각을 했을 것 같습니다. 하지만 지금은 이런 생각부터 하려고 노력합니다.

얘가 싼가? / 저평가 되어 있는가? / 내가 아는 지역인가? / 내가 아는 단지인가? / 내가 잘 알고 있는가?

매수를 할때 해당 물건에 대해서 싼지 확신이 있었다면 어떻게 팔아야 하는지 걱정을 했을까요?

아니면 반대로 가격이 하락하는 경험을 하기 싫어서 가치대비 아직 저렴한데 매도를 하고 후회를 했을까요?

반대로 싸게 산다면 위와 같은 규제라는 예측하지 못하는 리스크나 상황이 찾아와도 버틸 수 있지 않을까요?

모든 과정 속에서 무엇보다 가장 중요한 것은 물건이 싼지에 대한 확신이라 생각합니다.

(물론 아시다시피 여기서 싸다는 것은 그냥 가격이 싼게 아니라 가치 대비 싸다는 것입니다.)

그리고 물건이 싼지 비싼지에 대한 기준을 정할 수 있는건 우리가 너무나도 잘알고 있고 배우고 있는 저환수원리입니다.

이 기준을 통해서 우리는 가치대비 싼 저평가 물건들을 모아갈 수 있습니다.

우리는 산소의 중요성에 대해서 평소에 알지 못하지만 산소가 없어지면 치명적이게 됩니다.

산소처럼 당연하게 여기는 투자 기준에 대해서 한번 돌아보며 왜 이 기준이 필요한지에 대해서 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다.

이렇게 매수-매도과정을 복기하며 돌아보니 그래도 참 운이 좋아 큰 경험들을 하면서 잃지는 않을 수 있었던 것 같습니다.

정말 상승장이라는 운을 만났기 때문입니다. 물론 이보다 더 중요한건 투자를 하는데 있어 마음이 편안한 투자라는 생각이 듭니다.

어떤 상황속에서도 믿음이 있어 마음이 편안한 투자를 하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘 하루도 성장해나가시는 모든 분들을 응원합니다.

감사합니다.