지방투자 기초반 2강 강의후기 [지방투자 기초반 15기 66조 싸바]

오래전부터 잘생겼다는 소문이 나 있던 게리롱님~

벌써부터 놀이터 카톡방에서는 게리롱님을 만날 생각에 두근두근이던 사람들ㅎㅎ

드디어 나도! 게리롱님 얼굴을 볼 수 있다!

1초 원빈이 무슨 뜻인지 알게 되었습니다 :) 강의에 더 몰입할 수 있는 착한 얼굴 감사합니다(남자가 봐도 잘생기셨다...!)

외모를 떠나, 초반에 게리롱님께서 자기소개를 해주셨을 때 나랑 비슷한 점이 많아 반가웠다.

대학원을 졸업하셨고, 운동도 좋아하고, 하고 싶은 것도 많은...!

저 또한 매일매일 하고 싶은 게 많으나, 월부에 대한 믿음 하나로 많은 걸 포기하고 여기까지 달려온듯 싶습니다.

강의를 통해 어떤 마인드셋을 가지고 지금까지 달려오셨을지 궁금하기도 했습니다.

추가로, 무엇보다 오늘 다루신 C지역은 제가 1호기를 투자한 지역!

반가움과 함께, 과연 튜터님은 어떤 방식으로 해당 지역을 분석했을지, 그리고 나와 생각이 어느정도 겹칠지 궁금했습니다.

샤샤튜터님이 해주셨던 말씀이 기억납니다.

"결국 독립적인 투자자가 되기 위해서는 튜터님과 생각이 일치해야 합니다"

6시간이라는 긴 시간동안 강의해주신 게리께 다시 한 번 감사드리며,

'지방투자의 기본서'와 같이 준비하셨던 말씀대로, 기본을 다시 한 번 다질 수 있는 멋진 강의였습니다!

구성은 아래와 같다.

1. C지역 개요
2. C지역 입지 및 시세
3. C지역 투자
4. 지방 임장 방법
5. 3천만원으로 당장 투자하는 법!

우리 조원들하고 조모임을 하였을 때, 맨 마지막 5번부터 들었다는 이야기를 듣고 웃었습니다ㅎㅎ역시나 월부인이라면 지나칠 수 없는 제목!

내가 강의를 들으며 와닿았던 점, 그리고 b/m할 점에 대한 정리를 간단히 남겨봅니다.

강의 자체가 지역분석을 할 때, 임장보고서의 순서대로 진행되기 때문입니다.

[ C지역 개요 ]

• C지역의 위상에 대한 파악을 제대로 해야 한다. 특히 지도를 넓게 봐서 주변 지역과의 연관성도 파악해야 한다.
• 가령, 해당 지역은 주변 지역까지 빨아들이는 블랙홀과 같은 역할을 한다.
• 그래서 인구수가 많은 타 중소도시와 비교해서도 비슷한 수익률 달성도 충분히 가능하다
• 매매가-전세가가 과거에 어떻게 움직였는지도 파악해 보는 게 도움이 될 것
• 절대적으로 싼가?를 파악해 보아도 좋다.
• 도시의 발전 과정을 파악해 볼 필요가 있다. (원도심부터 어떻게 확장해 나갔는지)
• 생활권 정리 필요(분임 이후), 생활권을 정리할 때는 도시의 발전 과정과 함께!

'b/m point 1: 도시 발전과정 입체적으로 지도 위에 표시하기'

[ 입지분석 ]

• 인구: 어디에 젊은 인구가 사는가? (인구 연령비), 10세 미만 + 경제활동인구
• 4인 가족이 많이 사는 생활권은? (세대당 인구수)

• 직장: 질좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는?
• 인근 지역에서 일자리로 인해 올 만한가? (소득 높은 사람들 생활권은)
• 보통 지방의 대표 일자리는 산업단지이나 C지역은 그렇지 않음
• 지도 위에 고소득 일자리 생활권별로 표시! (노가다행위겠지만 중요함)

• 학군: 학군 좋은 곳은? 인근 지역에서 올만한가(학군수요를 흡수하는 생활권)
• 학업성취도 85% 이상, 특목고 진학률 3%이상, 재학생 수 300명 이상!
• 학업성취도 높은 중학교, 학원가, 선호 초등학교

• 환경: C지역 대표 상권은? 신도시 느낌의 쾌적한 생활권 (살고 싶어할 만한 환경인 도시)
• 주요 상권 간단하게 해시태그로 정리 필요

• 공급: 해당지역 + 인근 공급까지, 언제 + 어느 위치에 몇 세대? (역전세 위험 + 앞으로 더 좋아질 지역)

• 교통 + 호재: 주요 일자리까지 가는데 걸리는 시간 + 호재? (주요 직장 어디서 출퇴근, 얼마나 걸리나)

• 가장 중요한 점: 해당 입지요소별로 좋은 곳 선정 후, 교집합이 어디인지 확인하기!

'b/m point 2: kb부동산앱 초등학교 진학 지역 파악 + 대표 상권들 해시태그로 정리

[ 시세 ] - 내가 부족한 부분

• 중소도시 랜드마크 지역 표시 (최고가 > 23년 11월 34평형 기준 하락률)
• 중소도시 매매 평당가 쓰기 (21년 12월 기준)
• 평당가와 랜드마크 같이 쓰기 + 각각의 공급
• 생활권별 랜드마크 가격 작성 (이전 가장 높았을 때와 비교)
• 이를 바탕으로 생활권 시세 ~억 대 별로 나열
• 생활권별로 시세 주요 단지들 표시 연식별로 작성 한 페이지
• 마지막 한 페이지 그림으로 보기 쉽게 표시 + 원페이지 정리까지!

''b/m point 3: 시세 제대로 분석, 게리롱님 흐름대로 진행'

[ 투자전략 ]

• 연식(건물의 가치)과 입지(땅의 가치)를 X축 Y축으로 하고 안에다가 생활권별 넣는다
• 그리고 그 중에서 6개로 나눠 신축-준신축-구축, 투자 우선순위를 매긴다
• 대표 단지를 선정해서 수익률을 비교해 본다
• 환경이란 신축 대단지가 모여있는 것이라고 볼 수도 있다 (무조건 백화점이 아니라...)

• 20평대를 투자할 시, 1등 입지에서 준신축 이상 / 1군 브랜드, 대단지인 신축만!

''b/m point 4: X축 Y축으로 조금 더 직관적으로 표시하기, 해당 지역 핵심 입지요소가 무엇인지 파악'

[ 3천만원으로 당장 투자하는 방법 ]

• 지금 당장 C지역 투자 가능하지만, 지속가능성을 위해서는 결국 꾸준히 앞마당 만드는 게 중요
• 결국 12개 앞마당부터 주말마다 임장 가고, 한달에 임보 1개씩이 익숙해 진다~
• 늘 감사함을 가지고 살자...그리고 동료와 함께!
• 꾸준해야 한다, 안 그러면 돈 없을 때 멈추게 될 수도 있음

''b/m point 5: 임보 완료 후 제본하기 ㅎㅎ'

긴 시간 강의해주신 게리롱님 감사합니다!

결국에 투자는 동료들과 함께, 그리고 나눔을 하면서 환경에 있어야 한다는 사실을 다시 한 번 깨달았습니다!

주어진 환경에 감사하며, 소소한 행복을 매번 느끼면서 살아야겠다는 생각이 듭니다.