[생태소녀] 부동산 트렌드 2025 독서후기

계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기,

시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려

부동산 시장은 '대세상승'이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

'슈퍼사이클'이라는 용어를 사용한 만큼,

필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다.

하버드 박사, 김경민 교수님이 쓰신 부동산 투자 리포트

2월의 돈독모 책이여서 읽게 되었다.

그동안 월부에서 공부하면서

시장이 오를지, 떨어질지 예측하지 않는 것으로 배우다보니

이 책이 선정된 것에 아리송한 측면이 있었다.

그러나, 책을 읽고 보니

슈퍼사이클의 진입이라는 예측보다

그럴만한 팩트 위주의 사실 정보를 확인하는 것에

방점을 두고 보면 이해하면 되겠다는 생각을 했다.

언젠가는 상승을 하겠지만...

그때가 언제인지는 아무도 모른다.

방향은 상승을 하겠지만

하락과 상승을 반복하면서 할 것이다.

그 정도의 전제를 바탕에 두고 읽었다.

개인적으로는...

마지막 장의 주택과 상권, 트렌드의 내용이...

정보를 취득할 수 있었지만

책의 전체적인 내용과는 결이 잘 안맞는다는 생각이 들었다^^;;

#1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

✔ Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼사이클_ 서울 아파트 대세상승의 신호탄

- 교수님께서 연구한 '자동가치산정모형' 적용

- 단기 이동평균선(7주)와 장기 이동평균선(24주)의 골든크로스

- 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 높을 때 대세상승기에 진입함

- 강남구는 이미 나타났고, 노원구는 6개월 뒤 시작됐다

- 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타나지만, 최근에는 하락기가 짧아져서 상승도 짧아질 수 있다

2. 인플레이션_ 부동산 상승의 기폭제

- 시공비는 한 번도 내려간 적이 없다

- 전 세계에서 월세 폭등이 일어났다

- 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다

- 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다.

- 이미 미국의 주택시장에서 현상이 나타나고 있고 우리나라도 적용될 수 있다

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

- 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격이 상승하고 있다

- 입주 물량이 부족하다

- 전세사기로 인해 '빌라포비아' 현상이 나타나고 있다

- 현재 매매거래 비중이 늘고 있다는 데이터를 확인했다

👀 궁금한 점

- 전세 가격이 올라서 매매로 전환을 하려면 전세와 매매가격의 차이가 감당 가능한 수준이여야 할 텐데

현재의 전세가율 수준을 봤을 때 2025년에 가능할까?

4. PF 사태_ 정책 실패와 최악의 공급 부족

- 많은 대출을 일으켜 개발을 시도했지만 금리가 올라서 이자도 못내고 있는 현장들이 있음

- 사업성이 없는 현장들은 정리가 되어야 땅 값이 떨어지는데 이런 현장들의 대출을 연장해주고 있어 땅 값이 떨어지지 않음

- 땅 값이 떨어지지 않으니 사업성 있었던 현장들도 체력이 약해지고 있음

- 창조적 파괴를 통한 혁신이 있어야 하는데 그렇지 못해서 공급 부족 현상을 촉진하고 있음

5. 공급 절벽_ 정확히 얼마나 심각한가

- 빌라와 아파트 모두 착공물량이 역대 최저임

- 그나마 있는 물량의 79%가 동남권과 동북권이 집중됨

- 25년 서초구 5천, 장위휘경이문뉴타운 1만5천 공급 예정

👀 궁금한 점

- 서울의 서쪽이 절대적으로 부족하다고 하셨는데...

공급이 많은 광명으로 수요가 분산되진 않을까?

상대적으로 광명에겐 기회이지 않을까?

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

- 공간시장 : 수요와 공급

- 금융시장 : 기준금리, 국고채10년물금리, 주택담보금리

- 수요 측면에서는 거주자, 거주 가구의 수, 지역민들의 소득이 영향을 미침

- 공급 측면에서는 역대급으로 착공물량이 없으니 최소 3~4년은 신규주택 공급은 힘들다

- 금융 측면에서는 시점이 문제일 뿐 금리는 인하된다

✔ Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 단지들을 통해 본 아파트별 슈퍼사이클 확인

책에서는 단지별 설명과 거래건별, 가격을 상세히 알려줬지만

눈에 잘 들어오지 않아서

아실에서 그래프를 찾아서 추이를 확인했다.

대부분은 전고점을 돌파한 W모양의 그래프를 보였고

리모델링을 추진할 남산타운

가재울뉴타운의 DMC파크뷰자이

관악구의 관악드림타운은

시간이 좀 더 걸릴 듯해 보인다^^

#2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써주세요.

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것,

이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관, 배울 점 등)

🎁 서울시 집값 시나리오 관련 같이 의견 나눠볼 점

책에서는 두 가지 전제와 작동 원리를 기반으로 상승할 것이라고 예측했지만...

첫번째 전제인 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정.

- 22년 말 폭락이후 현재까지 상승과 하락을 반복하고 있는데

그 사이에 정책대출을 할 때마다 어느 정도 상승을 부추긴 측면이 있다는 생각이 든다.

그런만큼 아직도 수요가 여전히 충분하다고 할 수 있을까?

두번째는 공급이 절벽이라는 해석과 관련하여

신규 공급이 절벽인 건 데이터로 충분히 이해가 되지만

기존 주택의 공급 물량에 대해서는 전혀 언급이 없어서

어느 정도 예측하고 대응해야 하는지 얘기 나눠보고 싶다.

실제로 시장에 가보면 신규 주택 뿐만 아니라

기존 주택의 갈아타기, 다주택자의 매도 등의 공급이 적지 않음을 체감하게 된다.

#3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어,

아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

👀 시세트래킹을 더 열심히 해야겠다^^