[에밀리킴. <부동산 트렌드 2025> 독서 후기

내용 및 줄거리

지난 과거 데이터를 통해 본 서울 아파트 시장의 특징과 공급, 금리, 인구 변화 등을 고려한 앞으로의 부동산 방향성에 대해서 다룬다. 

나에게 어떤 점이 유용한가?

지난 2년 간 급락기와 잠깐의 상승기를 거쳤는데, 이를 서울 전역의 대장단지들을 통해 어떠한 가격 변화들을 거쳤는지 확인할 수 있었다. 다같은 ‘상승’도 아니고 다같은 ‘하락’도 아니었다. 입지 좋은 신축들이 가장 먼저 오르고, 그 다음 준신축, 그리고 구축 아파트는 서서히 오르는 시차가 발생한다는 것을 다시금 깨달았다.

서울 아파트에 대한 대기 수요는 어마어마하게 많으며, 10년 전 지난 장에서 보합/하락 장이 몇 년간 지속되었다고 해서 이번에도 똑같이 되리라는 법은 없다. 엄청난 수요가 기다리는만큼, 가격이 싸면 거래가 되고 언제든 시장의 분위기가 변화될 수 있다. 그 변수로 ‘공급’과 '금리'를 꼽고 있다.

특히, 앞으로 2년 안으로 ‘공급 절벽’은 현실이 될 것이다. 26, 27년은 서울 아파트 공급이 역대급으로 적다. 이에 기준 금리 인하까지 단행되면 분위기가 순식간에 변해 대세 상승장으로 돌입하는 건 시간 문제일 수도 있겠다. 지금은 강동, 동대문에 입주장을 겪고 있어 전세가가 높지 않고 일부 전세 셋팅에 리스크가 있는데, 입주장이 다 정리되는 26년에는 어떠한 모습을 보이는지 유심히 지켜봐야 한다.

추가로, 만약 정치적 이슈가 없었다면 부동산 시장이 어떻게 흘렀을 지도 생각해보게 된다. 이 책은 계엄과 탄핵이 일어나기 전에 쓰여졌다. 서울 아파트가 상승기 슈퍼사이클에 진입했다고 보는데, 25년 초 현재는 전국적으로 거래가 얼어붙었다. 오히려 정치적 이슈가 ‘기회’를 주었다고 볼 수도 있겠고, 코로나처럼 갑작스러운 변수는 언제든 나타날 수 있고 절대 예측할 수 없다는 점도 배웠다.

얻은 것과 알게된 점, 그리고 느낀 점

p.151, “2010년대 연평균 서울시 아파트 입주 물량이 대략 3만 3,000채인 점을 생각하면, 향후 3년간 1년 반 치도 안 되는 물량이 나오는 것이다. 이 중 서초구 방배동 일대를 포함한 재개발, 재건축 물량이 절대적이니 그나마도 재개발, 재건축이 예정대로 진행되는 경우를 가정한 것이다.”, “그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.”

→ 입주 물량이 동쪽에 치중되어 있음. 그렇다면 서쪽에 전세 셋팅 리스크가 적을 수 있음. 어디가 투자 기회를 줄 수 있는지 생각해보자

p.161, “지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 당기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1.역대급 공급 부족이 3~4년 간 지속될 것이고, 2.동기간 금리가 낮아진다는 것이다.”

→ ‘그 분’이 오고 계시는 구나. 기회는 알고 행동하는 자만이 잡을 수 있겠다.

책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

데이터를 통해 앞으로의 부동산 시장 시나리오를 예상해보는 것도 중요하지만, 이는 현장 투자자로서 할 수 있는 영역의 바깥이라고 생각합니다. 앞으로 다가올 서울 아파트 ‘공급 절벽’ 시기를 어떻게 맞이할 것인지 각자 투자 계획과 방향성에 대해서 공유해봅시다!