[월부학교 겨울학기_제가 바로 그대의 남바 1💙어썸밍밍] "부동산트렌드2025" 독서후기



1. 도서소개 및 저자

저자 : 김경민

출판사 : 와이즈맵

발행일 : 2024년 9월 25일

읽은 날짜 : 2025년 2월 1일

읽은 횟수 : 1

2. Key Words

# 수요와 공급

# 공급절벽

# 가격상승

3. 내용

[Part 1] 2024년 부동산 시장 다시보기

P. 17 작년에 언급했던 염려는 2023년부터 현재까지의 전세값 상승으로 현실화되고 있다. 그 원인은 다양하나 주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다. 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다 입주 물량까지 부족했던 탓이다. 중략.. 따라서 언급한 바와 같이 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 여기서 알아야 할 점은 대개 인허가 시점 부터 3~4년 후 입주물량이 시장에 나온다는 것이다. 2022년과 2023년 인허가 물량이 적다면 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어들 것은 너무나 명약관화하다.

P. 18 PF로 인한 문제점은 2022년 하반기 부터 현재까지 지속되고 있다. 부동산 경기 침체로 분양 수입은 하락하고 있는데, 금융 이자와 건설비용이 상승해 새로운 개발은 거의 일어나지 않고 있으며 기존 부동산 건설 프로젝트도 계속해서 어려움에 직면하고 있다.

p. 21 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이는 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 '전략적 대처 (실거주자의 경우, 매수)'를 조언했다.

P. 23 지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격의 골든크로스'다. (주식시장 등에서 가격이나 거래량이 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 다상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.) 2013년 대세폭등(골든크로스) 시점과 2022년 대폭락(데드크로스)시점을 정확히 도출했다. 그리고 2024년 초 골든 크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)'이 시작됨을 보여줬다.

P.24 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄으든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 이런 경향이 현 주택시장에 나타나고 있다. 그 가능성이 골든크로스에 정확이 도출됐다.

[Part 2] 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

P. 29 서울 아파트 시장에 나타난 'N파고'의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로 주가가 상승-조정-재상승의 세단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 지역마다 다르니만 ,서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫번째 고점 (2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점 점(2021년 3~4분기 고점) 까지 뚫지는 못했다. 그러나 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다.

P. 31 금리가 상승하면서 일어난 2022년 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다. 그러나 2023년 이후 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다. 대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격은 반등을 시작했고 2023년 9월까지 상당히 상승했다. 그러나 2023년 10월부터 2024년 1분기까지 하락했고, 2024년 2분기 현재 재상승 중이다.

P. 33 전체 거래량중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량이 총합으로 이루어져있다. 이중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과다.

P. 34 2010~2012년 서울 하락세, 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 침체/ 광역시 대부분의 광역시 가격 상승. 글러벌 금융위기에도 불구하고 지방의 경제 상황이 서울과 달랐기 때문이다.

2013~2015년 서울 큰 변동 없이 안정적 흐름 유지/ 대구는 이시기 가격이 상승하고 일부 광역시는 서울과 다른 움직이였다.

2015~2019년 15년 중반부터 서울 시장은 급격한 상승세를 보였고, 주거 수요 증가와 함께 부동산 정책 변화/ 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었고, 울산 포함 경남권은 조선업 쇠퇴등 지역 경제와 연관이 깊었다.

2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.

2020~2021년 코로나19 펜더믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승. 기준 금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 요인이였다.

2021~2024년 21년 후반부터 전국적으로 아파트 가격 하락세로 돌아섰고, 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다.

P. 36 다만, 경기도는 워낙 큰 광역시권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다.

P. 39 수도권 부동산 시장을 한강 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화)현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을의미한다. 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에 비롯된다. 한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다 .서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어난 교육환경, 편리한 교통, 다양한 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 이러한 상승세는 인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다. 서초구에서 시작된 부동산 가격 상승이 주변 지역으로 퍼져나가는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 또한 양천구에서도 가격 확산 가능성이 보이고 있다. 양천구는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있어서 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산 현상이 나타날 수 있음을 의미한다. 반면 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 나타나지 않고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 일자리와 직주근접성에 기인한다. 예외로 노원구는 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다.

P. 41 동남부 : 강남구 VS 성남시 분당구, 용인시 수지구

서북부 : 마포구 VS 고양시 일산동구서구, 파주시

서남부 : 양천구 VS 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

동북구 : 노원구 VS 의정부시, 남양주시

사람들은 주로 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하는 경향이 있는 만큼, 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고 받으며 같은 시장 권역을 형성한다.

P. 44 서울 강남구와 경기도 분당구의 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 그러나 수지구의 경우 상황이 다르다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

P. 48 마포구에서 시작된 가격 상승은 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 자족적인 생활권을 형성하고 있어 마포구의 가격상승과 직접적으로 여향을 미치치 않고 서북권은 디커플링된 시장이라고 할 수 있다.

P. 64 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경으로 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 학부모들이 자녀교육을 위해 이지역으로 이사한다. 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 뛰어난 인프라와 편의시설, 지하철과 주요 도로망이 잘 발달해 수도권 접근성이 뛰어나다. 또한 강남역, 압구정 로데오거리, 코엑스 같은 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높다. 이러한 요소들이 고가 아파트 시장의 가치를 지속적으로 상승시킨다. 또한 고급 아파트 단지가 많아 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리까지 높은 거주 만족도를 제공한다. 이 지역의 고가 아파트는 높은 자산 가치로 인해 많은 투자 수요를 끌고, 정부의 규제에도 불구하고 안정적인 가격을 유지한다.

P. 67 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 전반에 중요한 역할을 하고 있다. 중저가 아파트는 다양한 면에서 매력적이어서 많은 이들이 주거지로 활용하고 있다. 가격대비 편의시실과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가 받는다. 다만 최근 정체되고 있는 이유는 우선 강남에 접근하기 어렵다. 또한 여의도 접근성도 좋지 않다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도이다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에는 부족하다.

P. 76 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 서울시 아파트 입주 물량 부족으로 다양한 경제 및 사회현상이 발생할 수 있다. 첫째, 성루시 주택 가격이 상승한다. 공급이 충분하지 않아 주택가격이 오르게 된다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다. 초기 비용 부담으로 전세 수요자들이 월세로 전환하면 월세 가격도 자연스럽게 상승하게 된다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 높은 거주 비용을 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.

그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것 이다.

[Part 3] 20 25년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

P. 100 인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리등 건설에 사용되는 원자재 가격을 상승시킨다. 이러한 필수 자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용도 증가하게 된다. 상승한 비용을 건설회사와 디벨로퍼에게 전가하기 때문에 건설회사의 부담이 커진다. 따라서 인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금상승, 대출 비용 증가등 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다. 이 결과 건설사는 시공 자체를 불가능하게 하고 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수 밖에 없다. 그럼 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 작아진다면 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.

P. 112 전세가격 흐름 상승기 2011년~2022년 2분기/ 하락기 2022년 2분기~2023년 1분기/ 상승기 2023년 2분기~현재.

전세가격은 장시간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다. 투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품'이라고 인식한다.

P. 118 매매 거래와 임대 거래의 비중 변화는 시사하는 바가 크다. 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다. 매매 거래 비중은 2022년 3분기 역대 최저지인 3.4%를 기록한 후 지속적으로 상승하였고, 23년 상반기까지 상승하다 일시적으로 23년 4분기는 7.7%까지 내려갔다. 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매 보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

P. 154 경기가 좋지 않음에도 자신들의 호주머니에 기대 이상의 돈이 들어오는 는경우, 부유층은 거주할 공간에 대해 투자를 더 빨리 더 많이 할 것 이다. 강남 일부 지역과 한남동, 성수동 일대에서 100억 원 이상 거래 소식이 심심치 않게 들리는 이유다. 서민들의 체감 경기는 안 좋으나 부유층을 위한 공간은 게토화되면서 주택 시장의 양극화는 더욱 거세졌다. 다만 부동산 시장에서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울 처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

[Part 4] 12개 대장단지의 상세 리포트

P. 234 대장단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다. 강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다. 금리인하의 문제도 시간문제다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. 서울 거의 모든 단지들이 N파고를 달성했고(관악구는 정체기라 예외) W파고 달성한 단지는 유일하게 송파구 엘리트 33평형이다. 다만 중구 남산타운과 서대문 DMC파크뷰자이, 관악구 드림타운은 W파고 달성시간이 더 필요하다.

[Part 5] 2025년 부동산 가격 大예측

P. 247 임대차 2법 폐지와 종합부동산세(이하 종부세) 폐지 같은 세제 완화가 언급되고 있다. 주택을 매수하려는 시장 참여자에게는 당연히 좋은 신호로 읽히는 사안들이다. 임대차 2법 부당성은 앞서 밝혔다. 이는 집주인에게 전세가격을 아무렇게나 올릴 수 있는 백지수표를 주는 것이나 다름 없고 임차인의 주거 안정성을 해치기 때문이다. 임대차 2법 폐지는 부동산 수익률에 지대한 영향을 미치면서 가격을 한 단계 더 상승시킬 수 있다. 특히, 지금처럼 매매가격과 전세가격이 동반 상승하는 경우, 전세가격이 오르는 것은 매매가격을 더욱 탄력적으로 상승시킬 수 있다.

[특부] 전세사기는 사회적 재난이다.

P. 309 가장 많이 벌어지는 전세사기 유헝중 하나는 '선순위 기망형'이다. 이는 말 그대로 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다. 해당 물건에 다른 전세권이라든지 대출 건이 있음에도 불구하고 없는 것처럼 속여서 세입자가 계약하게 한다. 이 사기 유형은 다가구에서 많이 벌어진다.

다세대와 다가구 주택은 겉으로는 모두 빌라로 비슷해 보이지만, 소유권 구조에서 차이가 있다. 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지 알 수 없다. 세대별로 등기가 있는 다세대 주택과는 다르다.

4. 느낀점.

- [Part 1] 2024년 부동산 시장 다시보기

전세값 상승 요인은 여러 요인이 있겠지만, 공급으로 인한 원인이 주요하다고 생각된다. 특히, 숨은 공급 인허가 물량의 체크가 중요하다. 건설 자재값과 인건비도 상승하고 있지만, 경기 침채로 인해 건설사들이 입주를 미루고 있는 상황에서 이로 인해 인허가 물량이 저조한 수준이라고 한다. 그로 인해 공급 부족 이슈가 현실이 되고, 추후 전세가격에 영향을 주면서 매매가를 밀어올려 집값의 상승 가능성을 이야기 하고 있다. 현재 서울 시장은 공급이 특별히 많은 지역 (강북구 올파포, 동대문 이문휘경, 성북구 장위뉴타운.) 이외에는 공급 부족인 상황이다. 그렇다면 저자가 이야기한데로 공급 부족 이슈로 전세가가 상승하고, 국고채금리 상승로 인해 주택 가격이 하락해 준다면 투자기회가 열리게 될지 기대가 된다. 현재 부동산 시장은 전세 수요가 매매시장으로 움직이고 있는 상황이라고, (매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호라고 한다) 이로 인해 골든크로스 현상이 일어났다고, 2024년 1급지 강남 서초에서는 전고를 갱신한 단지들이 있었지만, 중하급지에서 매매시장은 보합을 보였었다. 그러나 전세가는 대부분 상승한 모습을 보였어서 중하급지에도 상승흐름이 오고 있는 건지도 모른다.

[Part 2] 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

20~21년 코로나로 인해 금리 인하와 정부의 부양책, 그리고 전국적인 유동성이 증가하면서 전국 아파트 가격이 상승했었다. 반대로 10~12년 금융위기로 인해 서울 부동산 시장은 침체 분위기 였지만, 광역시는 상승을 하는 다른 모습을 보였다. 15~19년 서울 시장은 상승세 였지만, 울산 포함 경남권의 주요 업무 조선업의 쇠퇴로 가격이 하락했다. 서울과 광역시는 금리로 인한 이슈나 펜더믹같은 큰 이슈는 흐름이 함께 가고, 경제 위기 즉, 그 지역의 주요업이 흔들리면 흐름이 다른게 간다는 걸 알 수 있다. 전국 그래프에서 보면 저자가 말하는 N파고의 모습은 서울에서만 보이고 있다.

지방은 아직 바닥을 기고 누워있는 지역이 많아 투자의 기회가 열려있다고 본다.

한강 이남 지역은 확산 현상이 나타나는 반면, 한강 이북 지역은 구조적 차이로 일자리와 직주근접성에 기인하기 때문에 확산 현상이 나타나지 않는다고 했다. 그래서 한강 이북 지역은 베드타운으로써 대기업 본사들이 많은 강남 접근성이 매우 중요하다는 것을 이야기 해주고 있다. 현재 1급지는 상승세를 보이고 있다면, 조만간 2급지에 확산현상이 나타나 가격이 상승할 것이다. 그렇다면 아직 상승하지 않은 2,3급지 단지들이나, 베드타운 역할을 하는 인근 지역에 투자 기회가 열려있다는 것으로 생각된다. 중저가 가성비 지역 노도성은 가격대비 가성비가 높은 지역으로 평가받지만, 가장 단점인 강남접근성에서 밀린다. 도심 업무지구는 인접해 있지만 그 수요로는 부족하다는 생각이 든다. 그만큼 강남 접근성은 거주지 선택에 가장 중요한 요소라고 생각한다. 그러나 현실적으로 노도성이 나의 투자와는 맞는 지역이라는 생각이 든다. 임대수요가 높고, 초기 투자비용이 적게 드는 소액투자로 접근하기 좋은 가성비 지역이고, 강남 보다 사이클이 몇개월 가량 후행하면서 따라가기 때문에 더 많은 기회를 주고 있기 때문이다.

[Part 3] 20 25년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

강남과 분당의 누적 상승률이 비슷하다고?? 분당의 위력을 세삼 느낀다. 동조화 현상으로 강남에서 분당으로 수지로 흐름이 오지만, 수지구는 지역 개발가능성에 의한 공급량과 주변 공급할 수 있는 공간이 있기 때문에 즉, 공급물량이 언제든지 들어 올수 있기 때문에 분당의 가치만큼은 아니라는 것이다.

강남과 서초구의 앙파트 가격이 고가임에도 수요가 끊이지 않고 가격을 유지하는 이유는 대치동과 반포동의 명문학교, 학원가와 뛰어난 인프라와 편리한 교통과 고가의 브랜드 아파트까지 모든 선호요소를 갖추고 있기 때문에 강남과 서초구의 가치는 불변할 것이라고 생각된다.

인플레이션이 오면 원자재 가격 상승, 임금상승, 대출 비용 증가등 시공비가 상승해서 건설사가 시공 자체를 미루거나 시공을 안하게 된다면 인허가물량이 줄어들어 신규 공급의 절벽이 오게된다. 그럼 신축 아파트가 줄어들고, 더 희소성을 띄기 때문에 신축의 선호도가 더욱더 높아질 것이라고 이야기 하고 있다. 특히 지방은 신축의 영향이 클 것 같고, 서울은 아직은 교통 역세권 구축 선호도가 높기는 하지만, 정말 신축이 희소하고 귀해 진다면 지방처럼 될까?? 서초구가 신축이 들어서면서 환경이 개선되고 강남보다 평당가가 더 높아지고 있다. 서울도 연식을 무시하지는 못할 것 같다. 선호요소의 우선순위 교통을 우선으로 보되, 연식도 추가요소로 함께 보면 좋을 것 같다.

서울과 같이 '공간 균형'을 찾아갈 수 있는 엄청난 대기 수요가 존재하는 지역의 인근 지역을 찾아 선호도 있는 단지

[Part 4] 12개 대장단지의 상세 리포트

N파고, W파고를 모두 달성한 유일한 단지는 송파구 엘리트 역시는 역시다. 시장이 안좋은 상황이라도 돈 있는 사람들은 더 좋은것들을 사모은다. 서대문 DMC파크뷰자이, 관악구 드림타운은 W파고 달성시간이 더 필요한 걸 보면 4급지까지 흐름이 오려면 시간이 필요하다는 걸 알 수 있다. 서울이 상승을 하고 있다고 해서 아직 기회가 있는 지역이 있다는 걸 잊지 말고, 전수조사와 전임 하면서 투자매물 찾자.

[특부] 전세사기는 사회적 재난이다.

다세대와 다가구의 차이를 제대로 알고 있어야겠다. 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나오기 때문에 다른 호에 거주하는 사람이 있는지, 전세금이 얼마인지 알 수 없는 것이다. 그러니 등기부등본이 깨끗하고 안심하면 안된다. 주민센터에서 '전입세대 열람내역서'와 확정일자 부여현황을 받급 받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금 등을 파악할 수 있다. 피해를 당하지 않기 위해서는 충분한 정보를 습득해야 보증금과 나의 권리를 지킬 수 있다.

>> 인플레이션으로 인한 자재비 상승, 인허가 물량 감소, PF대출 문제 등 이런 이슈들이 공급 절벽이라는 사태를 일으킨다고 계속해서 말하고 있다. 공급 절벽으로 인해 전세와 월세가격이 상승하면서 매매가를 밀어올려 상승할 것이고, 여기에 금리마저 인하 한다면, 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 비중이 늘어 날 것이다. 현재 서울 시장은 매매 비중이 늘었고, 상승 사이클로 전환했으며, 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다고 한다.

5. 어떻게 적용할 것인가?

- 입주 예정인 공급물량 뿐만 아니라, 잠재 공급 인허가 물량까지도 체크해야겠다.

현재 시장은 전세 거래량이 많은지, 시장참여자들이 늘어나 실거주 매매 거래량이 많은지도 체크한다.

- 권역별로 서로 영향을 주는 지역들을 지켜보면서 어디까지 흐름이 왔는지, 아직 기회가 있는 지역이 어디인지 파악해서 접근하려면 늘 전수조사와 그 지역을 대표하는 단지들 시세트레킹으로 흐름을 파악하고 있어야겠다.

- 서울에 2~3년뒤 공급 부족으로 인해 전세가 상승이 오면 기회를 잡기 위해 앞마당을 만들고 종잣돈을 충분히 모으면서 다른사람들에게는 위기이겠지만, 그 위기를 기회로 만들수 있도록 준비된 투자자가 되어 있어야겠다.

- 서울이 상승세로 전환을 했다고 해도, 우선 급지가 높은 서초,강남,송파부터 상승할 것이고, 시차를 두고 가격확산 현상으로 인근지역까지 상승세가 오기 떄문에 인근 가격 흐름받는 지역들이나 이후 급지부터는 기회가 있다는 것이다. 그러니 긴장하고 전수조사와 전임, 매임 헛투로하지 말아야겠다.

6. 기억하고 싶은 한 문장!

" 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다!!"