[돈버는 독서모임 단단바람] 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025

저자 및 출판사 : 김경민 외, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.2.3~2.4

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클   #공급절벽   #빅데이터활용

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 :  저자, 김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.
 

출판사 책소개

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/133322963>

2. 내용 및 줄거리

 :  Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 서울 부동산은 N자 반등을 하며 집값이 상승했다. 이는 빅데이터를 통해 확인. 부동산 단기이동 평균선이 장기이동 평균성을 돌파하는 ‘골든크로스’가 발생했다는 것이다. 그래서 슈퍼사이클이 시작됐다고 저자는 표현했다. 이것이 장기간 폭등을 의미하지는 않는다고 부연설명. 부동산 거래는 매매거래와 임대차 거래의 합인데, 매매거래량의 비중이 증가한다는 것은 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하는 것으로 매매가격을 움직일 가능성을 내포하고 있다고. 그 가능성이 빅데이터를 통해 ‘골든크로스’로 도출 됐다고 (p.24)

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

저자가 분석한 빅데이터 결과, 서울 아파트 시장은 N파고의 등장과 슈퍼사이클에 돌입했다. 역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파 가능성이 높다고 한다. 서울은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재. 다만, 경기도의 경우 워낙 큰 광역권이어서 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 경우 흐름이 다를 것이다. 

저자는 서울시를 5개권역으로 나누어 각권역의 대장구와 인근 신도시로 분류하고 각 권역별 상승흐름이 어떻게 퍼지는지 분석했다. 상승세가 퍼져나가는 지역과 그렇지 않은 지역을 알고 자신의 경우에 적용하라고 조언한다.  예를 들어, 수도권 동남부는 강남이 대장구이고 분당 수지를 묶어서 볼 수 있고, 동조화 현상이 일어난다. 강남이 가격 흐름과 비슷한 패턴의 가격 변동을 겪게 된다고 한다. 다만 수지구의 경우 누적상승률에서 강남, 분당보다 낮은데 이는 주변에 새로운 아파트 공급할 수 있는 공간이 있기 때문이라고. 이렇게 데이터를 분석하고 가격 흐름이 어떻게 퍼지는지 알아두면 서울 권역별 가격 흐름을 어느 정도 짚어볼 수 있다.

서울시를 강남,서초 고가아파트 시장과 노도성(노원, 도봉, 성북) 중저가 아파트 시장으로 나누어 특징을 설명한다.  고가와 저가 아파트 시장은 상승 시차가 존재한다는 점. 월부에서도 시장 흐름을 보고 저평가를 판단할 때 이 방향으로 앞마당을 보고 있다 고가 아파트는 권역 동조화 현상이 일어나지만 중저가 아파트는 비동조화 가능성이 있다고 저자는 말한다. 중저가 아파트는 개별적인 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있으며, 더욱 복잡하고 다층적인 모습이라고…중저가 아파트가 투자대상인 만큼 이 부분에 대해서 앞마당을 만들때 주요하게 살펴봐야 할 것 같다.

서울시 공급물량이 절벽을 향해 가고 있고 , 이는 주택 가격 상승, 전월세 가격 상승으로 주거 안정성이 악화될 것이라고 진단한다. 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

왜 위의 6가지를 이슈로 정했는지 빅데이터 분석과 글로벌 주택흐름, 착공물량, PF 시장에 대한 근거를 가지고 설명해 준다. 마지막 공급부족에 금리인하가 겹쳤을때 효과를 퍼펙트 스톰으로 설명한 점이 인상적이었다. 금리가 어떤 영향을 미치는지 생각해 볼 수 있었다. 

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

12개 대장단지의 빅데이터를 꼼꼼히 살펴볼 수 있어 좋았다. 상승기에 거래건수, 하락기의 거래건수, 2024년 2분기 거래건수 변화가 흥미있었다. 상승기 정점에서 평균가격과 최고가격이 차이가 있었고 거래건수가 생각보다 적었다는게 인상적. 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

가장 기대가 되었던 2025 서울시 아파트 가격 시나리오는 앞에 이미 나왔던 빅데이터이 이미 말해주고 있었다. 

우선, 금리인하르 가정하고 가격이 몇% 움직일지 수치로 예측, 결국 2021년 전고점을 넘을 가능성이 있다는 것이 방향. 고가 아파트와 중저가 아파트는 특성이 다르기 때문에 약간 다른 시나리오를 말하고 있다. 강남과 강북으로의 전파 이외 주목할 것은 신축과 구축 아파트의 가격 차이인데 2010년대 중반과 같이 가격 프리미엄이 40%이를 것으로 봤다. 다만 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격상승 압력을 받을 것이라고. (p.251) 

“2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.”

저자의 예측인데 현실에서는 '계엄 탄핵'이라는 돌발 이슈가 발생했고, 시장은 얼어붙었다는 기사가 쏟아지고 있다.

그럼에도 현장에서는 저평가 가격이면 거래가 이루어지는 것 같다. 월부의 기준 '저평가'를 아는 투자자들은 빠르게 움직이고 있다. 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

MZ세대들의 체험, 경험형 소비 문화 트렌드레 맞춰 플래그십&팝업 스토어에 대해 이야기 하고 있다. 상권도 보너스로 짚어주는 듯. 홍대 서브컬처에 대한 이야기는 재미있었다. 

특별부록으로 전세사기에 대한 부분의 진단도 담고 있다. 진짜 범인은 따로 있구나. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 월부 강의를 들으며 시장 흐름에 대해 공부해 온 것들을 다른 전문가는 어떻게 보고 있는지 알 수 있었다. 빅데이터를 이용해 부동산 흐름을 단기이동평균선과 장기이동평균선을 적용해 ‘골든크로스’를 지난 슈퍼사이클에 진입했다고 분석하고 앞으로 추세는 공급절벽이 시장에서 어떤 효과를 가져올지와 금리인하 기조로 설명한 부분이 인상적이었다. 금리는 후행지표로만 생각했는데, 금리 기조를 보는 것도 의미가 있다는 것을 알았다. 책에서 예측하지 못한 돌발이슈로 현재 시장을 주춤한 상태여서 상승세로 가기전 기회를 잡아야겠다는 생각을 했다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 공급량과 금리를 통해 시장의 흐름을 짚어볼 수 있었다. 이 데이터를 가지고 상황을 해석하는데 도움이 되었다. 그러나 현실은 돌발 이슈 발생으로 또 다른 변수의 등장! 미래를 예측해 보는 것도 의미가 있지만 지금 할 수 있는 것을 하면서 현 상황은 대처해 나가는 것이라는 것을 알 수 있었다. 계엄이 터진 주에 매임 했던 물건도 2주 안에 거래가 되었고, 물론 가격 조율이 예상보다 많이 되었다는 것을 확인했다. 현 상황이 어떻든  ‘가격이 싸다’면 매매되는 것을 현장에서 알 수 있었다. 기준을 지켜서 꾸준히 지금 할 수 있는 것을 한다는 거의 의미를 느낄 수 있었다. 항상 현장에 있으면서 투자를 꾸준히 해야겠다는 것을 다시 한번 확인했다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P.82  투자빅이슈 1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

: 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지다. 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후, 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

Q.  이 책이 주는 ‘슈퍼사이클’ 대세 상승장이 시작되었다는 메시지를 어떻게 해석하고 투자에 적용하면 될지 궁금합니다. 월부에서는 가격을 예측하지 않는 것이 기조인데 이 책을 어떻게 활용할지 잘 모르겠어요. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다