[열반스쿨 중급반 43기 55조 삼총사] '월급쟁이 부자로 은퇴하라'

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, RHK

3. 읽은 날짜: 2025.01.20~2025.01.31

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션 #소득분배 불균형 #고령화 #자기 점검

통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의가치하락=물가상승으로 간다. 과거에는 가계,기업,정부의 소득분배에서 가계가 가져가는 비중이 높았지만 지금은 가계의 비중만 하락하고 있고 기업과 정부는 점점 늘어가고 있는 추세이다. 우리나라도 인구 고령화가 급속도로 진행되고 있어 노인들이 일하고 있는 비중이 OECE국가 중 세계2위, 노인 빈곤율은 1위이다. 국민연금도 점점 고갈되어가고 있는 상태이므로 국가가 우리에게 노후생활을 지원해 줄 수 있는 기준은 턱없이 부족한 상황이다. 따라서 우리의 노후는 우리가 대비해야한다. 그러기 위해서는 우선 ‘자기 점검’이 선행 되어야 한다. 자기 점검을 통해서 경제적 자유의 순서를 체크해보고 실행해 노후 준비를 마쳐보자. 꼭 노동의 방법으로 거둔 소득만이 답은 아니다. 노후 준비는 셀프이다.

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#소비 자산 #생산 자산 #비근로소득 창출 6단계 #부동산 #레버리지 

돈은 버는것 보다 쓰는것이 중요하다. 곧 소비 자산을 구입하면 감가상각이 되어 시간이 지날수록 가치와 가격이 떨어 지지만 생산 자산을 구입하면 시간이 지날수록 가치와 가격이 상승한다. 소비 자산에는 옷,차,생필품,사치품 등이 있고, 생산 자산에는 주식,부동산,금 등이 있다. 

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다.(시간<→근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다.(절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다.(자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다.(투자)

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하여 규모를 키워 자산 시스템을 만든다.

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.(비근로소득 확보)

투자를 할때는 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준이 되는지를 봐야한다. 따라서 예,적금은 시간대비 인플레이션을 상쇄 시키지 못해서 적합하지 않다. 펀드는 운용보수의 값을 치르기 때문에 잃고 시작하는 투자라 바람직하지는 않다. 주식은 열심히 공부하고 투자해야하고 리스크가 있을 수는 있지만 운용보수도 없고 투자의 과정이 나의 결정권에 의해서 가능하다는 장점과 장기적으로 투자한다면 복리효과도 누릴 수 있다. 부동산은 적합한 레버리지를 무이자로 활용하여 자산의 규모를 키울 수 있다는 장점이 있다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#입지 #저평가 #호재의 불확실성 #역전세 #초품아

투자를 고려할때는 우선순위가 입지!! 그다음이 구축과 신축이다. 엄청난 호재가 있어도 그 가격이 반영되어 저평가(입지 가치 대비 가격이 저렴한곳) 되어 있는 상황이 아니라면 그 대상에 투자하지 말아야한다. 부동산 거래시 여러사람이 얽혀 있기 때문에 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선 되어야 한다. 따라서 내 입장만 내세우기 보다는 상대방의 입장도 고려해서 진행해야 한다.

물건지의 비교할 대상들이 많아지면 물건의 가치판단은 정교해 진다. 원하는 목표치를 얻으려면 많은 지역과 물건,상황을 많이 겪어본 사람에게 유리하다. 입지가 우수한곳은 실수요자도 많을 뿐더러 상승기류가 몰려오면 투자수요가 급증한다. 무조건 비싼집이 아니라 나에게 투자대비 많은 수익을 가져다 줄 수 있는 곳에 투자를 하라. 임장후 지속적인 모니터링을 통해서 부동산 시세의 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부해야한다. 잃지 않는 부동산 투자법은 저평가 여부의 판단 안목, 적은 투자금 대비 효율성 극대화의 기술, 역전세 등에 대비하여 방어가능 여부이다. 아는 지역이 많아져야 투자 시점도 빠르게 실행가능하다.

[4장.성공 투자를 위한 필수 지식]

# 종잣돈 마련법 #자본 재배치 #시스템 투자법 #리스크관리

모든 지출을 성격에따라 고정비와 변동비로 나눈 후 지출의 필요 여부에 따라 필요비와 불필요비로 분류한다. 분류된 불필요비를 정리하면된다. 이렇게 정리된 돈과 아끼며 모은 돈을 은행에 모셔 놓는것이 아니라 같은 지출이지만 생산 자산에 지출을 하는 것이다. 돈을 이용해 시간에 투자에 하는것이 성공 원리이다. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 만드는 것을 자본 재배치라 한다. 자본의 재배치를 통해서 실행한다는것은 효용과 위험이 있을 수 있다. 따라서 절대 잃지 않는 투자를 해야하다. 첫투자를 하기전 지은이는 9개월간 경제및 투자관련도서를 100권이상 읽었고, 10여 개의 강의수강을 통해 투자의 이론과 지식을 쌓았다. 가족의 안위가 걸려있는 소중한 돈이 걸려 있기에 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들게 아니라 잃지 않는 투자를 할 수 있게 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 

부동산 투자는 굳은 의지와 열정만 있다면 엑셀시트나 차트로 하는것이 아니라 두 발로 하는것이다.

<시스템 구축 계획>

1단계 : 원하는 은퇴시기와 기대 수명을 감안해 근로소득 없이 살아야 하는 시간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액을 계산한다.

3단계 : 채당 목표수익을 1억으로 가정하고 2단계에 필요한 금액을 달성하기 위해 마련해야할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여 3단계의 필요 주택수까지 쌓아 올린다.

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 끌어와서 사용하지 말아야한다. 리스크 관리법은 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자해야한다. 그리고 신규 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근해야한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 1~2개 남겨 놓는다.

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자의 기준 #수요와 공급 #임장지 선정 #사전 지역조사 #현장조사

<투자의 기준 세우기>

1단계 : 투자의 기준(다양한 투자 종목 중 어떤것에 투자할 것인가?)

2단계 : 부동산 투자의 기준(부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?)

3단계 : 아파트 투자의 기준(아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?)

4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준(앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?)

투자 대상 아파트를 선택하는 기준은 첫째, 저평가된 상태인가?(가장 중요) 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

부동산은 수요와 공급의 영향을 많이 받는다. 과자같은 경우 수요가 많아지면 공급량을 늘리는 시간이 단시간에 이뤄질 수가 있지만 아파트의 경우에는 수요가 몰린다고 해도 아파트를 즉시 공급할 수 없다. 따라서 수요와 공급이 균형을 이루지 못하고 있는 동안 시장은 과열(수요>공급),냉각(수요<공급)을 반복하게 되고 그때마다 정책도 변경된다.

수요가 많을때 입주를 하는것이 아니라 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격 등락을 일으키는 요인이 이다. 임장지역 선정시 전세가율(높은곳)과 가격(저렴)을 우선시 해야한다. 또한 입주물량(미분양)도 함께 확인해야 한다. 임장하고자 하는 지역과 인접한 지역의 입주 물량(전세가나 혹은 매매가에 영향을 받을 수 있기 때문)도 함께 확인해야 한다.

부동산 비교시 - 조인스랜드부동산(전세비율) 사이트, 네이버 부동산 활용

입주물량 - 부동산지인(입주물량 전반적흐름),호갱노노,아파트실거래(구체적으로 물량 공급시기나 지도상으로 파악 용이) 앱 활용

미분양 물량 - 국토교통부 사이트 통계누리 활용

사전 지역조사시 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역분위기를 알아야한다. 왜야하면 이 조건들이 모여서 입지를 결정하기 때문이다. 첫째, 일자리(급여액)를 통해 그지역의 경제적 수준을 파악 가능하다. 국세청(국세통계 홈페이지→시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황→원천징수지 기준자료)참고하기. 둘째, 교통의 편리성을 파악하기 위해 강남까지의 지하철 접근성을 따져봐야한다. 강남뿐 아니라 여의도도 알아봐야한다. 이동시간이 비슷하다면 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은곳, 지하철 외 버스로의 접근이 좋은곳을 따져봐야한다. 셋째, 환경(백화점,공원,대형마트,종합병원 등)의 생활편의시설이 잘 조성된 곳이 좋다. 이때 지적편집도(주거지역은 연두색, 상업지역은 분홍색,자연녹지 지역은 초록색), 로드뷰도 활용하라. 넷째, 학군조사이다. 학군은 특목고 진학률이 높고 성적이 우수한 중학교를 확인해야 하는데 이때는 아파트 실거래가 앱을 활용한다. 이때 이미 유명한 학군지 외에도 그 지역이나 단지중에서 선호하는 중학교들이 있다는것 잊지 말아라. 다섯째, 인구 구성을 알아봐라. 그 지역에 거주하는 인구의 연령분포를 알아봐야한다. 그로 인해 그 지역의 분위기를 알 수 있다.(50세이하 분포도)

마지막으로 가격을 조사해야 한다. 그 구의 모든 아파트들의 가격을 조사해야한다. 방법은 엑셀시트 행에 '시,구,동,마을,단지,입주 연월, 세대당 주차 대수, 용적률, 공급면적,전용면적, 평형,세대수,구조,형태(복도/계단),전세가,매매가,전세가율,평당매매가,조사일자,임장여부,초등학군의 항목을 만들어 놓고 네이버 부동산에서 단지를 하나씩 찾아서 적는다. 이렇게 정리가다 되면 매매가와 전세가의 갭차이가 적은 단지의 인접한 부동산에 전화한다. 전화하여 다짜고자 조사한 내용 묻지 말고 이 지역을 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해 본것 처럼 물어본다.

부동산 임장은 사전에 인터넷 조사나 전화로 알아본것을 직접 방문 함으로써 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하기 위함이다. 중개소 방문전에 내가 조사지역을 제대로 알아야 휘둘리지 않을 수 있다. 여기서 제대로 알아야한다는 기준은 지역 주민처럼 또는 그보다 더 잘 숙지되어 함을 말한다. 

중개소에 방문해 실제 매물을 확인하는데 이미 그 지역은 자세히 알고 있으므로 집의 구조와 내부 상태, 매도 상황만 알면된다. 중요한건 같은 소액이라도 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 확인한다. 같은 가격이면 더 좋은 물건을 구입하는게 핵심이다. 중개소 예약(초보 하루 2~3곳) 간격시간은 초보는 3~4시간 정도 잡는다. 매물 소개 받는 시간 2시간+정리 1~2시간, 물건은 하루 5~6개 확인(최대10개)으로 시작하고 차츰 늘려간다.

집을 보는 순서는 중개인을 따라다니지 말고 내가 미리 순서를 정해 놓고( 거실→안방→작은방→화장실→주방→베란다→현관)그 순서대로 움직인다. 그 과정에 누수나 결로 등의 문제점이 보이면 중개인을 통해 거주자에게 물어봐야 한다. 확인을 마치고 나오기 전에는 거주자에게 이사 날짜가 언제인지 직접 물어본다. 중개소로 다시 돌아와서는 중개인에게 그날 본 순서대로 매물 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 중개인과 이야기하기 위함이다.그 후 각 물건의 특징을 메모지에 직접 정리하자. 마지막으로 가장 괜찮을 물건을 하나 정해야 한다. 그다음 중개인에게 해당 물건의 등기부등본을 떼어서 달라고 요청한다.(대출여부,매도자의 과거 매수시 금액 확인) 만약 매도자의 시세차익이 많거나 대출이 많이 있다면 가격조정이 수월해 진다. 집으로 돌아가기전 각 중개소에서 뽑은 베스트 물건끼리 다시 비교한다. 그 날의 최고의 물건을 뽑아라.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#생각 바꾸기 #실행하기 #조급함 #꾸준함 #갈등 해결

내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야한다. 현실에서 내가 할 수 있는 일을 해야한다. 아는것에서 멈추지 말고 실행으로 옮겨라. 그렇지 않으면 나의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복된다. 인생을 바꾸고 싶다면 그저 행하라.

인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 조급해할 필요가 없다. 의지와 열정이 충만할때는 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 조심해야 한다.

<투자공부의 순서>

1. 경제와 투자관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 신제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기

부동산은 발품이라는 말에 무조건 현장부터 가는 사람들이 있는데 그것 보다는 책으로 기초 지식을 쌓고 실행에 옮기면 더 큰 효과를 누릴 수 있다. 책과 친해지고 나면 강의나 오프라인 모임에 참석하여 비슷한 목표를 가지고 있는 사람들과 함께 배우고 익히며 교류를 한다.

투자의 감을 잡기 위해서는 6개월간은 하루도 빠지지 않고 꾸준히 해야한다. 성공 보다는 생존이 중요하다. 따라서 오래 가야하는 길 위에 혼자가 아닌 같은 곳을 향하는 다른사람과 함께한다면 그 길이 힘들지는 않을것이다.

혼자가면 빨리가지만 함께가면 멀리간다는 월부의 모토을 생각해보자.

좋은 투자작 되겠다는 목표를 이루기 위해서는 절대적인 시간 확보가 중요하다. 그러다 보니 여러가지의 갈등들이 생기는데 이때 주변과의 갈등을 최소화 하려면 각자에게 알맞을 우선순위를 정해야한다. 이때 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’을 고민해 봐야한다. 꾸준한 투자를 성공적으로 하려면 갈등상황을 반드시 해결해야한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 처음 공부를 시작할때 마음이 조급해 지는 느낌이 들어 불안한 마음이 들었지만 책을 읽으며 마음을 다 잡는 시간을 가질 수 있었다.

2. 사람은 모든걸 완변하게 해나갈 수는 없다. 40넘은 인생을 살면서 득이 있으면 실이 있나는것을 배웠다. 이제는 이 또한 내가 감당해야 할 숙제이며, 지혜롭게 해쳐나갈 방법을 모색하면서 살아야 겠다.

3. 독서가 가장 먼저 선행 되어야할 기준인데 바쁜 일상을 핑계 삼아 그것을 외면하면서 빨리 진행하려 들었다. 지금이라도 깨달았으니 너무 감사한 일이다.

4. 나는 전형적인 경제에 무지한 사람이였다. 예금, 적금만이 살길이라며 모으고 있었다. 이유는 원금손실을 보기 싫어서다. 즉 모으고는 있었지만 생산 자산은 못되었던 것이다. 

5. 그 동안 리스크가 무서워서 적극적으로 투자를 해볼 생각을 못했는데 리스크도 내가 감당할 수 있는 정도는 안전하다는 것을 알았고 그 리스크를 최소화 하기 위해서는 열심히 공부하고 배워야 한다는것을 깨달았다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 6개월간 도서관에 가서 1~2일동안 경제및 투자관련 도서 1권씩을 읽고 정리해 볼것이다.

2. 6개월간 주 3회 1시간씩 임장지역 사전조사를 통해 손품을 팔것이다.

3. 6개월간 주일에는 조사한 지역 분위기임장을 다녀올 것이다. 

4. 강의는 끊이지 않고 매달 1강의씩 들을 것이다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

p343

“오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고, 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.”

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책