'절대 잃지 않는 투자법이 있다!?' 열중 1강 후기

투자의 원칙을 알고 → 실전 프로세스를 익힌 다음 → 내 투자에 적용한다. 

왜 투자를 해야 하는지 알았다면, 어떻게 투자하면 되는지 알려주는 강의였습니다. 

게리롱님 말처럼 선배 투자자의 경험을 레버리지 할 수 있는 시간이었습니다. 

[나에게 특히 인상깊었던 점]

부동산 투자의 본질 - 가치 있는 물건을 가치 대비 싼 구간에 잘 사서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내고 갈아탄다.

1) (저) 이 물건이 가치가 있는지 아닌지?: 우리는 본능적으로 안다. 살고 싶은 아파트인지 아닌지. 그리고 그 느낌은 대부분의 사람들이 비슷하게 생각하기에 스스로를 신뢰할 수 있다. 그러나 느낌이 애매할 때는 ‘더 좋은 단지는 없을까?’ 고민해본다. 전세가가 장기간 오르지 않는다면(입지가 떨어지는 구축) 저가치 단지로 의심하자. 

2) (저) 가치 대비 싼 구간인지: 아는 지역과 아는 단지가 많아야 한다.(비교 저평가). 같은 가격인데 더 좋은 단지가 있나? 비슷한 가치의 단지인데 가격이 더 싼 단지가 있나? 같은 투자금으로 더 가치 있는 단지를 살 수 있나?어느 것이 더 수요가 많고 가치가 크지?

3) 잘 산다 : 목표 단지들 주변의 부동산에 직접 방문해보라. 초보투자자는 매력적인 단지 1개에 꽂히게 되는데 그러면 협상이 어렵기 때문에 반드시 대안이 있어야 한다. 물건을 놓쳐도 투자할 수 있는 새로운 물건은 반드시 존재한다. 매수자 우위시장에서 투자하는 것이 유리하다. 그리고 투자 기준에 맞다면 투자해도 된다. 투자를 했을 때만 주는 경험의 영역을 겪는 것이 반드시 필요하다.

4) (수) 충분히 비싸질 때까지: 단순히 수익률 100%, 200% 달성이 아니라, 내가 투자한 단지의 가치에 따라서 보유 기간이 달라질 수 있다. 내가 목표하는 서울 4급지 구축(선호도 있는 생활권)은 최소 5년 이상 보유할 수 있으며, 기회를 보다가 더 좋은 자산이 있다면 갈아타자. 눈덩이를 굴리기 위해선 자산을 ‘모아간다’는 관점이 필요하다. 

5) (원), (리) 잘 지켜낸다: 위기의 순간은 언젠가 찾아온다. 리스크를 미리 생각해두어야 하고, 대응하면 된다. 투자한 물건의 가치에 대한 확신이 있어야 가격이 하락했을 때 버틸 수 있다. 대출을 활용하지 않아야 위기의 순간에 망하지 않고 자산을 지킬 수 있다. 내 그릇을 넘는 무리한 욕심은 나를 해친다. 어차피 오래 해야하는 것이다. 천천히 부자가 되는 길이 정도이다. 

6) (환) 갈아탄다: 투자한 물건을 매도하기로 결정했을 때, 누군가 매수할 수요가 있어야 한다. = 그때도 사람들이 좋아할만한 아파트여야 한다. 가급적 팔지 않을 아파트를 사는 것이 BEST!! 

내가 투자할 아파트의 가치를 안다는 것

이 지역은 서울을 전체적으로 봤을 때 좋은 지역인가? → 이 동네는 지역안에서 사람들이 살고 싶어하는 동네인가? → 이 단지는 주변의 다른 단지들과 비교했을 때 사람들이 선호하는 단지인가? → 이 단지의 가치는 이 정도이구나!!

[꼭 적용해보고 싶은점]

1. 투자를 실행할 때 투자자의 시야는 좁아진다는 사실을 받아들이자. 더 좋은 기회와 리스크를 놓치고 있는지 최선을 다해 확인하면 된다. 그리고 투자 후에 복기를 하면서 평생 해야할 투자 실력을 쌓아나가면 된다.
2. 투자 후보 물건을 뽑았다면, 저환수원리에 따라 그 물건들을 평가해보자. 가치가 있는지, 가치 대비 가격이 싼지?, 매도할 때에도 사람들이 좋아할지?, 투자금에 매몰되어 가치 있는 단지를 놓친 것은 아닌지, 전세가율이 충분히 높은 편이라서 안전마진이 있는지?, 단지의 가치를 내가 확실하게 파악하고 있어서 투자하고 나서 후회하지 않을 수 있는지?, 만약의 상황에 잔금을 치룰 수 있는지?, 주변의 공급은 어떤지?, 최후의 보루인 대출이 가능한지?, 기준을 다 만족한다면 투자할 용기를 갖고 있는지?