[낙숫물이] 2025년 2월 독서 후기 <부동산 트렌드 2025>

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

3. 읽은 날짜: 2025. 2. 2(일) ~ 5(수)

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[✍️ 키워드] #골든크로스 #금리인하 #N파고 #W파고 #공급절벽 #슈퍼사이클 

                      #인플레이션 #전세가폭등 #PF사태 #퍼펙트스톰 

[✍️ Part 1 ] 2024년 부동산 시장 다시 보기

p. 23 현재 시장이 말해 주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 서울 아파트 가격의 골든크로스다. 이는 2가지 차원의 분석에서 도출되었다. 
-단기와 장기 이동평균선 비교 분석
-매매와 임대차 거래량 분석

[✍️ Part 2] 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트
 

p.43 부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 82.1%에 그쳤다. 서울시 강남구와, 경기도 분당구는 누적 상승율이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.
하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

p.45 강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매 가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.

p.70 고가 vs. 중저가 시장 비교로 보는 시사점
-고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 
-고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
-중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.(중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임 보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다.)

p.76 서울시 공급 절벽의 3가지 파급 효과

-서울시 주택 가격이 상승한다.

-전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

-(저소득층의)주거 안정성이 악화될 수 있다.

[✍️ Part 3] 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈 1️⃣슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
p.94 셋째, 부동산 사이클 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~ 2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~ 2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재 적용해 볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

이슈 2️⃣인플레이션_부동산 상승의 기폭제

p.107 결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.

이슈 3️⃣전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

p.112 전세 가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향 하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품'이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트  갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다.

p.113 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다.

이슈 4️⃣PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

p.137 높은 토지 가격, 금융 비용 상승, 시공 비용 상승, 분양가 하락. 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다.... 장장 20 개월간 연장된 PF 대출은 그 기간을 늘려 놓았을 뿐이다. 이런 상황은 결국 인허가 물량의 폭감으로 이어졌다. ... 만약 2022~ 2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~ 2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다.

이슈 5️⃣공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

p.149 착공이 아닌 실제 특정 시기의 '입주 물량'을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 2가지 문제점이 있다.

첫째, 입주물량이 지나치게 적다. 
둘째, 입주물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

p.151 이 과정이 현실화되는 경우, 서초구에서 향후 3년간 나올 물량은 약 1만 8,000채로 전체의 39% 해당한다. ...이에 더해 동부권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(약 3만 7,000채)이 전체의 79% 다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.
 

이슈 6️⃣퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

p.155 다만 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

p.156 우리는 여기서 다음 질문으로 넘어가야 한다. 그렇다면 물가는 정말 낮아진 걸까? 여기에 대한 대답은 하나다. 이제껏 경험하지 못한 '고물가'가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 이런 주장을 하면 일부 사람들은 '부동산 살리기'를 위한 주장으로 폄하하기도 한다. 하지만 부동산에 대한 '팩트'를 간과하며 해결책으로 나아갈 수는 없는 노릇이다.

p.158 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

p.161 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 

1️⃣역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 

2️⃣동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 

(중략) 부동산 공간 시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

[✍️ Part 4] 12개 대장 단지 상세 리포트

p.234 대장 단지분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1️⃣대장 단지들이 전 고점을 돌파 하며 상승 중이다. 
2️⃣금리인하는 시간 문제다.
3️⃣거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있다.
4️⃣ 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.
5️⃣신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.
6️⃣역대 최악의 공급부족이 예상된다.

[✍️ Part 5] 2025년 부동산 가격 大예측

p.246  금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

p.255 필자가 제안하는 NEW리츠의 핵심은 가계(주택 수요자)가 리츠 ‘투자자’의 일원으로서 참여하고, 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 ‘주주’가 되며, 동시에 임차인으로서 리츠가 취득한 주택에 거주하는 ‘거주자’가 된다는 점이다. 

[✍️ Part 6] 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

p.290 핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리잡고 있다. 리테일이 새로운 체험을 제공하는 '경험 공간'으로써 의미가 강해지면서 다양한 형태의 공간이 등장했다. 특히 팝업 스토어와 플래그십 스토어가 상권에 미치는 영향은 상당하다.

p.293 국내 서브컬처와, 덕후 문화의 중심지로서 홍대입구-합정-연남 지역은 고유의 지역적 정체성과 커뮤니티, 문화적 자본, 접근성 등의 요소가 결합해 더욱 강력한 문화 플랫폼이 되고 있다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

-저자는 2024년 7월 책을 집필할 당시의 시장 상황을 분석하며 매매가 상승을 예상했지만, 우리 모두 알다시피 24년 8월 정부의 전격적인 대출 규제 시행과 12월의 탄핵 정국 이슈로 시장의 분위기는 급격히 얼어붙어서 거래량 자체가 확연히 감소하고 매매가도 보합 또는 하락한 곳이 많다. 시장 상황을 예측한다 해도 예상치 못한 변수에 의해 어떻게 될지 미래는 알 수 없는 게 아닐까?... 시장에 꾸준히 관심을 가지고 공부는 하되, 여러 가지 변수에 의한 시장의 변화는 예측하기 어려움을 알아 겸손해야 한다는 것을 깨달았다. 물론 그럼에도 불구하고 부동산 시장에 영향을 주는 핵심 요소들, 그 변화와 흐름에 대해 우리는 꾸준히 관심을 가지고 살펴보고 대응할 수 있는 준비를 해두어야 하겠다.        

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 앞마당이 아니어도 최소한 서울 12개 대장 단지와 지방 랜드마크 단지는 매월 시세트레킹 하자. 

2. 아파트 공급 상황, 금리의 변화를 적어도 매 분기마다 업데이트하면서 시장에 깨어 있기

3. 당분간 공급 절대 부족은 이미 정해진 미래이므로, 어느 시점부터 전세가는 분명히 상승할 수 밖에 없는 구조다. 특히 무주택자라면 반드시 내집 마련!! 인플레이션을 방어할 수 있는 생존 필수 전략, 실행하기!!   

    

    

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.78 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈 앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. … 그러나 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고, 또 다른 사람에게는 기회가 된다.   

p.107 결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.

p.156  이제껏 경험하지 못한 '고물가'가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 

p.157 인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다. 

p.158 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 

**책에서 생긴 의문점 

p.256 저자가 대한민국 부동산이 가야 할 방향으로 제시한 NEW리츠 정책에서는 투자자 개인이 주택을 소유하는 것이 아니라, 리츠 회사가 주택을 소유하고 투자자는 배당을 통해 수익을 배분받는 시스템이다. 과연 부동산 투자자들이 현재의 실제 실물자산의 소유가 아닌 비소유 방식을 거부감 없이 수용할 수 있을까? 나는 개인적으로 이 문제에 대해 다소 회의적인데, 투자자들의 생각이 궁금하다.