부동산 트렌드 2025 4+ 김경민 외 5인

저자 및 출판사 : 김경민 외 5인 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025. 1. 30- 2. 4

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 골든크로스, 슈퍼사이클, 전세부족 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 2024년 부동산 현황을 - 인플에시년, PF사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인을 기반으로 2025 부동산 흐름을 이해할 수 있도록 기술 된 책 

2. 내용 및 줄거리

 : 16p. 2024 빌라 포비아의 여파로 인한 전세가격 상승  PF 대출 연장으로 인한 토지 가격의 유지와 역대급 저조한 인허가 물량 그리고 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 - 서울 아파트 가격 상승 전조

 23p. 서울 아파트 가격의 골든 크로스 

- 단기 평균 이동선 & 장기 평균 이동선 교차의 의미, 

-부동산 거래= 매매거래 + 임대차 거래 : 매매 시장으로의 수요 전환 

29p. N파고 - 상승 - 저점 - 재 상승 : ( 저점, 고점 그래프 해석의 의미가 이거 였구나.)

39p. 가격확산(동조화) 현상 _ 일자리 & 직주 근접성

• 강남 동조화 현상 뚜렷 / 고가 아파트 

수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구 

ex) 서초구 부동산 가격 상승 → 강남구, 송파구, 강동구로 퍼침 / 강남구 부동산 상승 → 분당, 수지 확산

but 수지 : 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간 있어 분당에 비해 누적 상승률 낮음

• 수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일단 동구. 서구. 파주시

  파주 : 독립적인 주거 지역 - 디커플링

   

• 수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동남구 (평촌 신도시), 김포시

   

• 수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

  노원구 : 자족적인 주거지 형성 but 단지가 큼. / 중산층 및 서민 위주 거주 형태 

59p. 서울시 구별 : 평당가 & 세대수

평당가: 강남구, 서초구, 용산구 // 송파구, 성동구, 마포구, 양천구, 광진구, 강동구 // 영등포구, 종로구, 동작구, 중구 // 서대문구, 강서구, 동대문구, 은평구, 성북구, 관악구, 노원구, 구로구 // 금천구, 중랑구, 강북구, 도봉구, 

(My opinion : 투자 자본의 접근 가능성 여부를 따질 때 참고 )

아파트 세대수 : 노원구// 강남구, 송파구, 강서구 // 강동구, 서초구, 양천구, 성북구, 구로구, 마포구, 영등포구 // 도봉구, 성동구, 동작구, 동대문구, 은평구, 중량구, 서대문고, 관악구 // 강북구, 용산구, 금천구, 중구, 광진구, 종로구

((My opinion : 시세차익형 접근 가능성 여부를 따질 때 참고 )

• 두 가지를 함께 고려하여 투자 결정 시 참고 

• 강남, 서초 - 고가 - 2024 1분기 : 가격 하락 멈추고 다시 상승세, 권역 동조화 현상 

• 노도성 - 중저가 아파트 - 2024 1분기 : 가격하락 멈추고 소강기, 권역 비동조화 현상

  고가 지역과 저가 지역의 누저거 상승률이 100% 동일하더라도, 가격의 격차는 5억원에서 10억원으로 크게 벌어지는 것이다. ( My opinion : 숫자에 속지 마라. 여러 의미로 분석해 보기  )

76p. 서울시 공급 절벽의 3가지 파급 효과 

• 서울시 주택 가격 상승

• 전세 및 월세 가격 상승 가능성 큼

• 주거 안정성 악화

누군가에게 위기는 따 다른 사람에게는 기회  - 자신의 상황에 맞는 의사 결정 

(My opinion : 기초를 튼튼히 준비하는 시기를 잘 보내자 )

빅 이슈 

1. 수퍼 사이클 - 골든 크로스

93p. 고가 주택 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택 수요 확산 

상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 상승기 길었다. 

부동산 사이클이 짧아진다. - 상승기 사이클이 짧아질 가능성 존재 

(My opinion :  가격 변동이 빨라짐, 매매 사이클이 짧아 질 수 있음 or 기다림의 미학 )

2. 인플레이션 

99p. 부동산 - 보금자리 & 투자 상품 : 임대료 상승 - 부동산 구매 유인 강해짐. 

시공비는 내려간 적이 없다 - 시공비 누적 상승률 높음 - 2020년 대비 30% 상승 → 신규 공급 절벽

• 신축 아파트 프리미엄 

  신축 vs 구축 : 가격 차이가 클 때 구축 구매 가능성 높음

  (My opinion :  구축 구매 후 가치 상승을 위한 노력 필수 )

글로벌 시장 상승 흐름 - 인플레이션 헷지 수단

3. 전세 가격 폭등 - 매매 전환

서울의 전세 가격 - 인플레이션 만큼 혹은 이상 상승 패턴 - 전세 가격 상승 + 매매 가격 상승 : (월부 시세차익 핵심)

(My opinion :  공부 순서 잡을 필요 있음)

전세상승 3가지 원인 : 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가 상승 / 입주 물량 부족 / 빌라 포비아

• 매매 비중 점진적 상승 - 매매 거래량 증가 - 시장이 바닥을 지났다는 신호

4. PF 사태 - 여기는 개념 이해를 더 해야 할 부분 많음. BUT 부동산 흐름 위주로 보면 이해됨

• 브릿지론 단계의 프로젝트 : 대출 연장 - 공급 절멸 

5. 공급 절벽

• 빌라와 아파트 급감한 착공 물량 - 즉 부족 & 가격 상승 예측 가능

• 공급 물량의 지역 편중 - 서북권과 서남권 부족 (My opinion :  투자처? )

6. 퍼팩트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공 - 부동산 가격 상승

• 양극화 

p. 167 : N파고 

• 금리는 아파트 매매 가격과 역의 상관 관계

• 매매가격과 거래량은 동조화 현상 

부동산 가격 예측

1. 서울시 시나리오 집값

   금리 인하 - 부동산 수익률 인하 - 부동산 가격 상승

2. 노동성 - 강남과 동조화 현상. 신축과 구축 프리미엄 격차, 재건축 정책 살펴보며 대응하기

주목해야 할 할 플레이스 

1. 특징: 더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기 

2. 소비행동이 만들어 가는 새로운 공간 - 상권 분석의 중요한 주제

• 팝업 스토어 & 플래그십 스토어

• 가로수 / 명동 / 성수동 / 홍대 / 북촌 / 압구정 로데오 / 

• (My opinion : 두 군데는 빌라 투자 괜찮지 않을까?  )

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 공부를 시작한 지 얼마 되지 않은 초보자로써 부동산이란 무엇이며 흐름을 이해할 수 있도록 도와 주었음. 

부동산이란 단순하게 땅과 건물의 가격 상승과 흐름이 아니라 수요와 공급, 인플레이션 등 경제 흐름 속에서 이해해야 하는 것이므로 경제 뿐만 아니라 문화, 정치, 제도 등 통합적 인사이트를 가져야 함을 이해하게 해준 책    

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 서울에 투자하기에 자본이 부족하므로 지방 투자부터 시작해야 하는 상황에서 서울의 흐름을 알고 준비해야 기회가 왔을 때 잡을 수 있다는 마음으로 읽어 감.

홍대 상권 분석을 읽으며 문화적 트렌드 분석 역시 필요함을 알게 됨

너나위님의 부동산 기초마스터 강의 내용이 더 이해되고 와 닿은 책 

서울을 볼때는 권역을 나눠서 서울과 경기의 부동산 흐름을 같이 봐야 함을 배움

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 30 & P 37. 전국 광역시 시장의 흐름을 어떻게 예상 하나요? & 장기적 추세를 살펴보고 그래프의 바닥과 상승에 관한 기준은 무엇일까요? 

핫 플레이스 주변 투자에 관한 의견을 듣고 싶습니다. 

: 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :