[럭셔리초이] 돈독모 독서후기_부동산트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렡드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025. 02. 02 ~ 2025. 02.05

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #공급부족    #서울 구별 가격 격차

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 (김경민)

 : 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

2. 내용 및 줄거리

 : 

[Part1. 2024년 부동산 시상 다시 보기]
부동산 시장은 2022년 1년간 대폭락을 겪었고, 2023년부터 24년 7월까지는 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반증하는 N자 파고를 보였다면서 저자는 2025년의 부동산 시장이 대세상승장인 슈퍼사이클이 시작될 것으로 예측하고 있다. AI기반으로 일주일 단위 부동산 가격지수를 개발해 분석한 결과 2024년 초에 골든크로스가 발생했고, 매매와 임대차 거래량을 비교했을 때 매매 거래량 비중이 증가했다는 점을 근거로 들고 있다. 

▶ 이런 데이터 분석이 어느 정도는 타당한 근거가 될 수 있지만, 학문적인 분석에 가깝다는 생각이 든다. 그리고, 이런 데이터는 과거의 것이기 때문에 미래를 완전히 예측할 수는 없으며 미래에 발생할 수 있는 다양한 변수에 의해 언제든지 다른 국면으로 시장분위기가 전환될 수도 있다고 생각한다. 따라서 참고만 하자…. 이런 생각이다. 

[Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

✔서울시장은 상승조짐, 광역시 등 지방은 아직…
서울 시장은 N파고를 보여주고 있고 슈퍼사이클로 진입했다는 의견, 그리고 전국 광역시의 경우는 서울과의 동조화 현상이 지속되고 있지는 않은 것 같다는 의견을 피력하고 있다. 또한 서울 수도권 내에서도 특정 지역은 상승세가 퍼지고, 또 다른 지역은 그렇지 않은 모습을 보여주어 지역별 격차가 존재한다는 것도 설명하고 있다. 
✔ 권역별로 상승흐름이 다르고, 가격영향이 퍼져나가는 범위도 다르다.
권역별 시장흐름을 보면 강남권인 강남, 분당, 수지는 다른 수도권 지역과 차별화된 상승패턴을 보여줬고, 서북권 마포, 일산, 파주는 마포만 상승했고, 일산과 파주는 마포의 흐름과는 개별로 움직였으며, 서남권 양천,안양,김포의 경우는 양천의 상승흐름은 강남과 비슷했고, 안양까지는 영향을 미쳤으나, 김포에는 연결되지 않았다. 동북권 노원, 남양주, 의정부는 하락세가 멈추고 상승세 전환 전의 안정화 단계에 있다.

✔고가 시장은 동조화 현상이 뚜렷하고 중저가 시장은 비동조화가 나타난다. 
강남과 서초구 같은 곳은 고가의 아파트 시장, 노도성은 중저가 아파트 시장으로 각각은 상승시점에 시차가 존재하고, 고가의 아파트 시장은 인접한 다른 고가 지역에서 동조화 현상이 나타나지만 중저가 아파트 시장의 경우는 동조화 현상이 없다고 말한다.  

✔서울시 아파트 공급부족 사태

향후 2~3년 심각한 공급절벽이 예상되며, 공급부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 있다. 

▶ 수도권과 지방 시장이 서로 다르게 움직인다는 점, 권역별로 상승흐름에 시차가 존재한다는 것, 고가시장과 중저가 시장이 양극화되고 있다는 점, 향후 아파트 공급이 매우 부족하다는 내용 모두 동의하고, 이미 알고 있는 내용이었지만, 여러가지 데이터와 근거를 가지고 설명하고 있어서 정리가 되는 느낌이 있었다. 

[Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]

✔슈퍼사이클_ 대세 상승 신호탄

과거 데이터를 분석해보면 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타난다. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나탄나다는 것을 인지해야 한다. 하지만, 최근 하락기의 사이클이 짧아졌기에 정체기나 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 있다.  

✔인플레이션_부동산 상승의 기폭제

인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하고, 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받는다. 따라서 부동산으로 수요가 연결될 수 있다. 실제로 코로나로 인한 유동성 공급으로 우리나라 뿐 아니라 전세계적으로 임대료가 폭등했다. 

✔전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울의 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. 2023년 2분기부터 현재까지 전세가격이 지속적으로 상승했는데, 원인은 인플레이션, 입주물량 부족, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’를 꼽을 수 있다. 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다. 

✔PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

토지가격이 높았던 21~22년 PF대출들은 22년 이후 부동산 가격이 폭락하며 분양 수입이 현저히 줄어들면서 사업성이 없어졌다. 하지만 정부가 PF에 잘못 투자한 회사들에 대출만기 연장을 해줌으로써 토지가격이 떨어지지 않는 기 현상이 생겼고, 금융기관의 부실도 커졌다. 만약 2022~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 신규공급물량이 나왔을텐데 정부의 잘못된 정책으로 그렇지 못했다. 

✔공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모드 급감한 상황이며, 아파트 착공물량은 빌라보다는 낫지만, 지난 평균 대비 55% 선에 머물렀다. 또한 전체 물량 중에서 79%가 서초구, 동대문구 등 특정 지역에 몰려있다. 

✔퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공 

한국 국고채 10년물 금리는 24년 6월 현재 3.23%까지 하락했고, 한국은행은 23년 1월 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 인상한 후 24년 6월 현재까지 17개월 동안 연속해서 동결하고 있다. 금융권의 대체적인 시각이 ‘더 이상의 기준금리 인상은 없다’라면 이제는 기준 금리를 언제 인하할 것이냐는 질문으로 넘어갈 차례다. 결국 시간 문제라는 얘기. 부동산에서 금리 인하는 담ㄷ보대출 이자 부담을 낮추기 때문에 주택 수요를 자극한다.  

▶ 인플레이션과 부동산 가격, 전세가격과 매매가격의 인과성, 공급절벽, 금리가 시장에 미칠 수 있는 영향 등 다양한 내용들이 정리되어 있었고, 막연하게 알고 있던 내용들도 더 자세히 들여다 볼 수 있어서 좋았다. 특히, PF사태는 평소 큰 관심도 없었고, 잘 몰랐던 내용인데 어떤 시각으로 바라보아야 하는지를 배울 수 있어서 좋았다. 

[Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트]

서울의 주요 단지 12개를 대상으로 각 단지가 슈퍼사이클이 시작됐는지 여부를 평가하는 파트이다. 거래량과 가격 추이를 가지고 향후 가격 흐름을 예측하는 내용이었다. 분석 대상 아파트는 경희궁자이, 고덕그라테온, 헬리오시티, 마곡엠벨리, 엘리트(엘스,리센츠,트리지움), 왕십리뉴타운(텐즈힐, 센트라스), 남산타운, 마래푸, DMC파크뷰자이, 관악드림타운, 반포자이, 도곡렉슬 등이었다. 저자는 이들 아파트의 분석에서 얻은 인사이트로 1) 대장단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다, 2) 금리 인하는 시간 문제다 3) 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다 4) 강남3구의 상승세가 전이될 것이다 5) 신축아파트의 상승세가 퍼져나간다 6) 역대 최악의 공급부족이 예상된다. 이렇게 6가지를 뽑았다.

▶ 사실 가격의 추이나, 시장 예측을 가지고 투자를 하는 방법을 배운 적이 없는 사람으로서 이 내용이 별로 와닿지도 안았고, 이런 예측이 별 소용이 없다는 생각이 더 많이 들었다. 하지만, 이런 시장의 가격 움직임을 이해하고 있으면 비슷한 가치를 가진 단지 중에서 어떤 특성을 가진 단지를 우선 투자대상으로 고려할 수 있는 지에 대한 인사이트를 얻기에는 충분히 의미있는 내용이라는 생각이 들었다. 예를 들어 비슷한 가치를 지닌 물건이라면 신축을 우선으로 투자한다던지 하는 식으로 말이다.  

[Part5. 2025년 부동산 가격 大예측]

✔금리 인하 p에 따른 아파트 가격 상승 예측

서울의 집값은 오를 것이고, 특히 강남서초 아파트의 경우 금리 0.25% 인하 시 가격은 4% 상승, 0.75% 인하 시 8% 상승할 것으로 예측하고 있다. 노도성도 금리 인하 시 약 얼마가 상승할지 예측하고 있다.  

✔대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 New리츠정책, 종부세를 폐지할 경우의 대안에 대해 주장하고 있다. 종부세를 폐지한다면 실효 재산세율을 어느 정도까지 높일지, 재정자립도 낮은 농촌지역의 재정보조는 어떤 방식으로 할지 등을 논의해야 한다고 말한다.

▶ 금리인하에 따른 아파트 가격 예측은 좀 황당하다. AI가 얼마나 좋은 모델을 가지고 어떻게 빅데이터를 분석하고 예측했는지 모르겠으나, 금리와 아파트 가격이 1:1로 대응할 리가 없는데, 전문가라는 사람이 왜?? 라는 생각이 들었다. 이런 정보에 혹하는 사람도 있겠지?? 
정부 정책에 대한 제언의 경우는 뭐… 좋은 이야기라고 생각한다. 누군가는 제시해야 할 사회적인 이슈이고, 대안이라고 생각하고 어느 정도 타당성도 있다고 생각한다. 하지만, 이런 정책의 변화를 기대하기에는 많은 시일이 걸릴 것이고 실현여부도 아무도 알 수 없다. 

[Part6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’]

유행이 빠르게 변화하면서 최근에는 상업공간의 생애주기도 짧아졌다고 한다. 특히 최근에는 고객의 경험을 중요시하는 팝업스토어, 플래그쉽스토어 등이 핫플레이스로 떠오르고 있다. 홍대의 경우는 클럽문화의 중심지에서 이제는 ‘덕후동네’로 변화하고 있다. 

▶ 아파트, 빌라 등 주거용 부동산에 대한 이야기만 쭉~~ 하다가 갑자기 왜 이런 내용이 나오지? 싶었는데.. 생각해보니 상업시설도 부동산에서 중요한 부분을 차지하고 있고, 이런 트렌드를 이해하는 것이 상업용 부동산을 투자대상으로 삼는 사람에게는 중요한 이슈일 수도 있겠다는 생각이 들었다. 그냥 참고해두자.

[특별부록. 전세사기는 사회적 재난이다]

전세사기가 어떤 방식으로 이뤄지는지, 예방하려면 어떻게 해야하는 지 등을 이야기하면서 제도적으로 보완해야할 부분을 언급하고 있다. 

▶ 이런 부분들은 합리적으로 잘 보완이 되면 좋을 것 같다. 선의의 피해자가 나오지 않도록…

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 주로 [가치투자]에만 집중하는 방식으로 부동산을 공부해왔기에 데이터를 근거로 부동산의 흐름을 이해하는 시각은 부족했다. 사실 별로 알고 싶지도 않았던 것 같다. 하지만, 주식에서도 가치투자를 하는 사람들도 웬만한 차트용어는 알고 있고, 요즘에는 퀀트 투자 같은 빅데이터를 활용한 투자도 뜨고 있다. 생각해보면 어떤 특정 사고에만 매몰되어 있는 것 보다는 조금 더 폭넓은 시각을 가질 필요가 있는 것 같다. 투자 대상을 선정할 때에는 크게 상관없는 이야기일 수도 있지만, 투자의사결정 과정에서는 시장의 흐름도 중요한 부분을 담당하는 것 같다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 부동산 투자에 대한 새로운 시각을 배울 수 있었다. 나름 참고할만한 유용한 내용들도 많았다. 나무만 보지 말고, 숲도 볼 줄 아는 투자자가 되고 싶다는 생각이 들었다. 아직은 잘 모르는 부분이다 보니 저자의 주장에 동의를 하지도 못하겠고, 또 반대를 하지도 못하겠고.. ㅎㅎ 그런 애매한 감정이 들었는데.. 앞으로는 좀 더 공부해 나가고 싶다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 75~76 (전자책)

: “노태우 정권 시기와 마찬가지로 임대차 2법 실행 후의 부작용은 불과 2년 후 시장의 자기조정을 거치면서 없어졌다. 임대차 2법이 지속적으로 문제가 있었다면 우리는 2022년 중반부터 2023년 초반까지의 전세가격 폭락을 경험하지 않고 현재까지 전세가격 상승만을 경험했어야 한다. 그런데 실상은 그렇지 않다. 전세가격이 폭락 후 2023년 초반부터 다시 오른 것은 앞서 언급한 정책 실패(고물가 상황의 지속, 입주 물량 부족, 빌라포비아)의 결과이다. 따라서 임대차 2법을 그 이유로 들며 폐지하려는 시도는 상식을 벗어난 것이다. 이에 더해 임대차 2법을 폐지한다고 했을 때 부작용이 존재한다면 어떻게 할 것인가? 만약 임대차 2법을 폐지했는데 충분한 입주 물량이 없다면, ‘갱신’하는 임대차 계약은 이전보다 훨씬 더 높은 금액으로 재계약되어 전반적인 전세가격을 한 단계 높일 것이다. ‘신규’ 계약도 마찬가지다. 임대차 2법이 폐지되는 경우 보다 많은 사람들이 제한 없이 신규 계약을 할 것이고 이는 전세가격을 더 높은 가격으로 이끌 것이 자명하다.”
▶ 임대차 2법과 전세가격에 대한 저자의 견해가 잘 이해가지 않는다. 22년 중반부터 23년 초반의 전세가격 폭락은 임대차 2법과는 상관없는 금리와 대출규제 등의 영향이었고, 최근 전세가격이 다시 회복된 것은 정책의 실패라기 보다는 그냥 시장의 자연스러운 흐름이라고 생각했는데… 갑자기 나라탓을 하니 좀 의아하다. 시장 가격을 나라가 정할 수 있는 걸까?? 그리고, 저자는 이중가격이 사라졌다고 하는데… 입주물량 부족으로 전세가가 상승하면, 갱신/신규 가격이 또 다시 이중가격이 될 것 같은데.. 왜 이미 자기조정을 거쳐 없어졌다고 표현하는 지도 잘 모르겠다. 이 부분에 대해서 다른 분들은 어떻게 생각하는 지 궁금하다. 
 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 모르겠음.