목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

저자소개

김경민 작가

서울대 지리학 학사. 하버드 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받은 사람. 상업용 부동산 리서치회사에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했음.

책을 통해 알게된 것

2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 지역들이 큰 맥락으로 유사한 움직임을 보인다. 예를 들어, 2013년~2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다. -p.015

현재 시점을 대표하는 한 마디는 서울 아파트 가격의 골든크로스다. 이는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다.(중략) 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다.~ 골든크로스가 발생하면 대세 상승, 데드크로스가 발생하면 대세 하락 -p.023~

시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인것을 인지하지 못했다. 사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다고 착각하고 있었고 나중이 되어서야 가격이 이미 반전했음을 인지했다. 이는 매우 중요한 인사이트를 남기는데 “일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다”는 것이다. 즉, 실제 가격와 인지 사이에 시차가 존재한다. -p.034

현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다. -p.036

과연 가격은 바닥을 쳤는가?

만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때, 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다. -p.067

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다. -p.068

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. -p.093

전세계약 자체의 법적, 금융적 리스크를 심각하게 바라보고 있다. 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제안하기 위해서라도 전세 제도의 반 전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야한다. 임대차 2법(계약갱신청구권, 전 월세상한제) 역시 폐지되어서는 안되는데, 4년의 게약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다. -p.113

전세가격 상승의 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격 상승이다.

둘째, 입주물량의 부족이다.

셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아다. -p.116

지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70%이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발 비용을 맞출 수가 없다. 반면 토지 가격이 비싼 서울은 개발 비용이 10이라 할 때, 토지비가 70, 시공비가 30 정돈를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지만 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지가격이 하락해도 사업성은 생길 수 있는 것이다. -p.135

PF사태를 바라보며 주의해야할 것은 서울과 지방을 보는 시각이 달라야 한다는 점이다. 서울 같은 경우 토지 가격이 2~30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황이다. 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주 물량)은 미래의 이야기다. -p.158

책에서 배운 것

전체적으로 정말 논문을 읽는 느낌이 들었던 책… 사실 이 책을 읽으면서 계속 ‘왜?’라는 의문을 품게도 했는데, 계속해서 이렇게 생각이 들자 오히려 이 책을 바라봐야할 시선을 바꾸어서 보기로 했다..!

사실 월부에서 그동안 배웠던 건 제대로 된 가치를 가진 지역과 각각의 단지를 봤다면, 이 책은 전체적인 데이터로 각 지역을 권역별로 나뉘어 그래프별로 판단한 모습이었다. 어떻게 보면 큰 사이클을 보는 데는 도움이 될 수도 있으나 나무보다는 숲을 보여주는 느낌이 들었고, 서울과 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 사실 아무리 ‘얼죽신’이라고 해도 가장 1순위 생활권에 학군을 잘 갖춘 곳에는 구축인데도 불구하고 웬만한 신축을 이겨먹는 단지들도 존재하니..! 물론 강남에 가깝고 선호하는 지역일수록 상승장의 흐름이 빨리오는 건 당연지사고 그렇지 않은 곳에서도 사실상 선호도에 따라 가격 상승의 가치를 충분히 갖춘 곳들을 알기 때문일지도.. 어제 조원분들과의 독모에서도 이야기 나누었 듯, 미래를 그래프와 데이터 만으로 판단하는 건 사실상 100%가 아니기에 위험도가 적지 않았고 이 책은 24년 9월에 나온 책으로 사실상 지금은 정치적 상황이 워낙 바뀐 상황이라 그걸로 따지면 사실 부합하지 않는 내용들이 더 많다. 이유는 서울과 수도권 자체는 물론 저자가 이야기한 모든 상황들이 접목되더라도 정치적 이슈, 사회적인 분위기, 제도 등으로 크게 영향을 받기 때문이다.

확실히 싸이클이 짧아진다는 건 아직 잘은 모르지만, 어느 정도 느끼기도 했던 부분. 확실히 예전과 다르다면 공부를 하지 않은 사람들도 일반적으로 호갱노노, 리치고, 아실 등은 필수적으로 다 보고 심지어 집을 매수한 사람들은 정보를 좋게 써서 해당 당지 후기에도 올리기도 한다. 가끔은 우리보다 빠르게 실거래를 확인하고, 무슨 일인지 확인도 하더라.. 그 정도로 예전에 그저 떳다방 처럼 하던 시절의 부동산이 아니라 실제 일반인들을 상대로 임장크루들이 매일 매일 만들어지기도 하는 상태. 확실히 부동산에 대한 관심도가 높아지면서 싸이클이 짧아진 느낌이 들기도 했다.

지방에 대해서는 PF 대출 때문에 한동안 곳곳의 건설사의 뉴스들을 직접 봤을 때보다는 어떤 내용이었는지 자세히 설명해준 점은 이해하기 좋았고, 그 누구도 미래를 알 수 없지만 오히려 가치 판단을 하고 숲보다 나무를 볼 줄 알게끔 만들어준 이 환경에 감사함이 들었다. 아무튼.. 조금 읽기 힘들고 참 어려운 단어들로 설명해둔 책의 느낌적인 느낌...

적용가능한 부분

- 핫플레이스 부분 → 상권, 환경 부분에도 접목해서 생각해보기

- 서울에 있는 연식별로 누적 상승률 체크해보기