보다 구체적인 실전투자 임장 지역 선정하는 방법 [김인턴]

안녕하세요.

​

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

지난번 앞으로 다가오는 시장에서 투자를 하기 위해

어떤 것들을 확인해봐야하는지에 대해서 이야기해 봤습니다.

이와 관련하여 오늘은 보다 구체적으로 실전 투자를 위한 임장지역을

어떻게 선정하는지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

#절대 가격이 더 싸진 지역 : 전세가율

절대적으로 싸다는 것을 판단하기 위한 방법은 여러가지가 있지만

그 중에서 조금 더 직관적으로 사용할 수 있는 방법은

전세가율을 통해 판단하는 것입니다.

전세가율에 대해서는 기본적으로 알고 계실거라고 생각합니다.

전세가율 = 전세가격/매매가격*100를 통해 구할 수 있습니다.

여기서 매매 가격과 전세 가격을 살펴보면

매매가격 = 전세 가격(=실거주 가치) + 자산의 가치 + 가격 상승에 대한 기대감

전세가격 = 실거주 가치

정도로 생각해 볼 수 있습니다.

이 개념을 통해서 전세가율을 살펴보면

전세가율이 높다는 것은 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않다는 이야기입니다.

조금 더 풀어서 이야기하며 실거주 가치를 제외하고

자산의 가치와 가격 상승에 대한 기대감이 현재 가격에 다 반영되지 않았다는 말이 됩니다.

정리해보자면 전세가율이 높다면 절대 가격이 싸다라고 이야기할 수 있습니다.

아래 표는 23년 6월 KB 월간자료 기준으로

전국의 주요 도시들의 아파트 평균 매매/전세 평단가를 기준으로 정리한 자료입니다.

전세가율이 높은 지역을 충분히 찾을 수 있습니다.



어? 근데 지방광역시 중에 전세가율이 가장 높은 광역시는 울산광역시인데

지금 전세가율이 70%인데, 그래도 낮은 것은 아닌가?

라고 생각할 수 있습니다.

여기서 보여지는 전세가율은 평단가를 기준으로 나온 값이기에

각 지역별 전세가율은 평균 전세가율에 해당하게 됩니다

그렇기에 위 표에서 보이는 전세가율이 70%일지라도

그 지역내에서는 전세가율이 50%인 아파트도 있는 반면

전세가율이 90%로 높은 아파트도 있기에 충분히 투자가 가능합니다.

#전세 매물 감소, 전세 가격 회복

다음으로 전세 매물 감소를 확인할 수 있는 방법은 두가지가 있습니다.

1. 직관적으로 빠르게 확인하는 방법 : 어플을 통해 해당 지역의 전세 매물 갯수 변화 그래프 확인

2. 디테일하게 확인하는 방법 : 시세트래킹 단지 확인 시 전세갯수도 같이 확인

1번의 경우 '아파트 실거래가' 사이트 또는 어플을 통해 확인할 수 있습니다.

몇개의 주요 지역들을 살펴보면, 최근 전세 물건들이 급격하게 감소하는 것을 확인할 수 있습니다.



여기서 조금 더 마이크로 하게 들어가서 살펴보는 방법이 바로 2번입니다.

이는 네이버 부동산을 통해서 확인이 가능합니다.

네이버 부동산에서 거래 방식을 전세로 설정하고

'상세 매물 검색' 탭을 클릭하게 되면 각 아파트 별로 전세가 몇개가 있는지

보다 직관적으로 확인할 수 있습니다.

그리고 매달 트래킹하고 있는 단지들의 전세갯수를 확인하면서

조금 더 디테일하게 전세 물량에 대한 변화를 단지별로 알 수 있습니다.



여기에 최근 거래되었거나 호가로 올라온 전세의 가격을 통해

전체적으로 지역들의 전세 추이를 가늠해 볼 수 있습니다.

최근 1~2달간 전세가격은 오르고, 전세 물량은 감소하고 있다면

수요와 공급의 법칙으로 인해 자연스럽게 가격이 오를 확률은 높아질테니까요.

여기까지 확인했다면 이제 마지막으로 한가지를 더 확인해보면 됩니다.

#리스크 확인 : 공급

공급에 있어서는 두가지를 확인해보면 됩니다.

1. 현재 공급이 없는 경우

2. 현재 공급은 많지만, 향후 공급이 없는 경우

1번의 경우 투자자에게 가장 좋은 상황이라고 생각됩니다.

현재 전세 매물이 감소하는 상황에서 공급이 부족한 상황까지 겹친다면

수요가 변하지 않는 상황에서 공급은 갈수록 줄어들기에

자연스레 수요대비 공급이 더욱 부족해지기 때문입니다.

이는 리스크가 상당히 제거된 상황이라고 생각할 수 있고

실전 투자를 충분히 고려해 볼 수 있습니다.

반대로 2번의 경우에는

현재 공급이 많기에 가격 왜곡이 공급이 없는 지역보다 크게 발생하며

이는 더 벌 수 있는 투자로 이어질 수 있습니다.

현재 공급이 많더라도

전세가 만기 되는 시점 전후로 공급이 부족하다면

충분히 투자로 접근해 볼 수 있습니다.

다만, 향후 공급이 적더라도 그 이전에 예정된 공급이 적정 수요대비 많다면

입주 물량을 충분히 소화하지 못하고 공급이 없는 시기에도 영향을 줄 수 있습니다.

그렇기에 해당 지역 공급과 한계수요를 가늠해봐야합니다.

(이 부분에 대해서는 다음 글에서 이야기해도록 하겠습니다)

#Bottom-up

위와 같은 방법이 실전투자를 위한 지역을 선정하는데 있어서 항상 정답이 되지는 않습니다.

단순한 데이터와 숫자로 시장의 분위기를 전달할 수 없기 때문입니다.

다만 실전 투자로 이어질 수 있는 지역에 대한 확률을 높일 수는 있겠죠.

여기서 잊지말아야하는 건

이렇게 실전투자를 위한 지역을 선정했다면

직접 그 지역으로 가서 분위기 임장을 통해 지역을 익히고

단지 임장을 통해 그 지역에서 선호하는 요소를 알고

매물 임장을 통해서 가격이 저평가 되어있고 투자 기준에 맞는 물건을

찾아내는 과정을 반복해야한다는 것입니다.

실제 현장은 데이터와 숫자를 통해 보여지는 것과 항상 같지 않습니다.

직접 가서 느껴야 하는 것이 가장 중요합니다.

지금까지 제가 경험했던 투자는

모두 현장에서 시작되고 마무리되었습니다.

위 방법을 하나의 가이드로 생각하시고 참고하시되,

배운대로 기준에 맞춰서 해나가셨으면 좋겠습니다.

다가오는 기회를 알고 그 기회를 잡는 용기를 내는데 도움이 되였으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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