돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2) 독서후기 [이사나]

도서 개요

• 책 제목: 부동산 트렌드 2025 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
• 저자 및 출판사: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 (와이즈맵)
• 읽은 날짜: 2025.02
• 핵심 키워드: #부동산 #아파트 #투
• 총점: 8점 / 10점

저자: 김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

 

책에서 본 것

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

• 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.
• ‘슈퍼사이클’이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고점은 물론 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다. 특히 강남 같은 일부 지역에서의 급격한 가격 상승은 그 기운이 다른 지역으로 확산되며, 전반적인 부동산 가격 상승을 예고하고 있다.
• 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다.
   

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장

• 2023년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나, 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고, 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승했다.
• 작년에 언급했던 염려는 2023년부터 현재까지의 전셋값 상승으로 현실화되고 있다. 그 원인은 다양하나 주요한 것은 빌라포비아로 인한 연쇄효과였다. 빌라 수요의 감소로 사람들이 아파트 전세로 이동한 데다 입주 물량까지 부족했던 탓이다.
• 전세 수요가 매매로 전환되는 현상은 이미 분기별 분석에서 포착되고 있다.

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다

• 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스Golden Cross*’다. 이는 두 가지 차원의 분석에서 도출되었다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

• 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.
  • 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.
  • 둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
  • 다만 경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다.

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

• 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
• 반면, 한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다.
• 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
  • 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
  • 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구·서구, 파주시
  • 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
  • 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시
• 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

• 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
  • 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
  • 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
  • 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
• 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

• 공급 절벽이 불러올 3가지 현상
  • 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. 결론적으로 서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다.
  • 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.
    결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다. 높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다.
  • 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.
• 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

• 2008년 9월~2009년 12월: 혼돈기
• 2010년 1월~2013년 2월: 대세하락기
• 2013년 3월~2022년 1월: 최장기간 대세상승기
• 2022년 2월~2024년 3월: 대세하락기~정체기
• 2024년 4월~현재: 상승기 진입
• 서울의 시세 상승을 견인하는 강남구 아파트 가격 추세를 살펴 보면, 약간의 차이는 있지만 대체로 서울 전체와 유사한 흐름으로 움직인다. 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다.

• 장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트
  • 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지 흐름을 보여준다. 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후(2024년 3월 첫째 주), 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.
  • 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 

  • 셋째, 부동산 사이클이 짧아지고 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 

    그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재함을 잊지 말자.

2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

• 전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했으며 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다.
• 인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.
• 수요 측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다. 인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다. 인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다.
• 인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 원자재 가격을 상승시키며, 임금에도 영향을 미치므로 건설 프로젝트의 전체 비용 증가로 이어진다.

3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

• 22년 대폭락기를 제외하고, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.
• 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.
• 서울시는 인근 경기도와 인천시에 비해 더 많은 규모의 양질의 일자리를 제공한다. 따라서 다른 조건이 동일하다고 할 때 다수의 일자리 인근에 거주하려는 수요는 당연히 존재할 것이며, 수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다 할 수 있다. 이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다.
• 2023년 2분기 이후 전세가격 상승 원인
  • 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
  • 둘째, 입주 물량 부족
  • 셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’
• 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
   

4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

• 착공이 아닌, 실제 특정 시기의 ‘입주 물량’을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다.
  • 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

  • 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있으며, 공급이 없는 많은 지역이 존재한다. 

    (서울 서북권, 서남권의 입주 물량이 심각하게 부족하다)

6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

• 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
• 부동산 수요 측면 요약하자면 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다.
• 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.
• 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.
• 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.
• 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
   

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

• 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 두 가지
  • 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.
  • 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
  • 다만 거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 전체 기간 대비 특정 시점의 거래량이 얼마나 증가·감소했는지에 대한 분석은 결과를 오도할 수 있다. 예를 들어 2010년대 중반과 현재의 거래량을 단순 비교하는 것은 적절치 못하다. 

2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
 

• 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
②금리 인하는 시간문제다 (따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.)

③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

④강남3주의 상승세가 전이될 것이다

⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

• 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 
  금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
• 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.
  • 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.
  • 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
• 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다.

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

강의에서 숱하게 들어왔던 각종 이론과 시장 동향을 총망라했기 때문에, 쭉 한 번 정리하는 느낌으로 읽을 수 있어서 좋았다. 여전히 어렵고, 여전히 모르는 것 천지지만, 전반적인 내용은 숙지하고 있다는 생각에 다소 안심(?)이 되기도 했고, 주식 투자에서 주요하게 쓰이는 이평선 골든크로스와 데드크로스 개념을 부동산에 적용한 부분도 좋았다.

(비록 수치적인 부분까지 세세하게 이해하지는 못했으나…)

과거 부모님 시대의 고정관념을 그대로 이어받은 사람의 관점에서, 최근 몇 년 사이에 아파트의 트렌드가 바뀌고 있음을 감지하고 있는데, 그런 부분까지 함께 생각할 수 있어서 좋았던 것 같다.

여러 가지 요인을 통해 촉발된 공급 절벽 문제가 너무나 답이 없는 상황으로 느껴졌는데, 내 집 한 칸 없는 수요자 입장에서는 공포스럽고 갑갑한 상황이지만, 동시에 투자자 관점에서는 기회의 장이기도 하기에 정신 바짝 차리고 투자자로 살아남아야겠다는 생각을 해 보았다.

논의해보고 싶은 것

• 중요하지 않은 부분일 수 있으나, 수도권 서남부에서 ‘양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시’로 묶었는데, 이 부분은 잘 납득이 되지 않았다.

  양천구와 평촌이 학군지라는 점에서 묶이긴 하지만, 순차적으로 가격 흐름이 퍼져나가는 라인으로 보아야 하는가?

  과천-평촌-산본은 납득이 되는 부분이나, 양천-동안&김포는 고개를 갸웃하게 된다.
  내가 이해하지 못하는 부분, 미처 알지 못하는 부분이 있는지 더 파봐야 할 것 같다.

책에서 적용할 것

• 평소 숫자에 약한 편임을 인지하고 있으나, 이 책에서 다시 한 번 느꼈다.
  숫자가 나오면 그냥 흘리지 말고 꼼꼼하게 체크하고 넘어가는 습관을 들여야 할 것 같고, 임보에 넣는 숫자들도 무작정 넣을 것이 아니라, 꼼꼼히 체크할 필요가 있을 것 같다.
  (일단은 이 책에 나오는 숫자들을 찬찬히 되짚어볼 예정)

연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권

제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025

박민수 저 (경이로움)

세금을 알아야 포트폴리오 구성도 슬기롭게 할 수 있다는 생각이 점점 강해지고 있으므로, 부동산 트렌드와 더불어서 세법의 변화(트렌드)도 함께 읽어보면 좋을 것 같다.

기억하고 싶은 문구