부동산 트랜드 2025

김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

~2025.02.05.

#수도권아파트#부동산슈퍼사이클#공급부족

? 내가 생각한 이 책의 점수(10점 만점): 7.0점 

→ 기존 매매 자료들을 정리하여 차트를 정리하고, 주식 차트법을 아파트에 맞게 적용하여 25년도 가격동향을 예측하는 방법이 설득력있게 보였음. 그리고 23, 24년도의 경제 분석을 바탕으로 부동산 가격흐름 전망에 대한 의견을 뒷받침하여 더 설득력이 있었음. 다만, 지방의 부동산 흐름에 대한 예측이 없는 점과 국내 경제 상황에 대한 내용이 부족한 점이 아쉬움. 그리고 강남 3구와 노도성의 가격예측에서  빅데이터 기반 AI프로그램으로 예측한 수치(상승률)에 대한 설명이 부족한 느낌이 듦.

1. 저자 및 도서 소개: 김경민. 도시계획 부동산 연구로 박사학위 취득함. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중임. 주요 연구분야로 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글러벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이 있음. 조선일보에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, 유튜브 채널 ‘김경민의 노트’를 운영하여 부동산 트랜드 정보 공유함.
2. 내용 및 줄거리: 2024년 서울 부동산 시장에서 나타난 상승-하락-반등 하는 N파고 등장과 연구하여 마련한 주단위부동산가격지수의 장단기 이동평균선의 골든 크로스를 통해 25년도 서울 부동산의 가격 상승 흐름을 예측하였다. 수도권을 5개 권역으로 나누고 영향을 주고 받는 상급지와 하급지를 묶어서 한강이남 상급지 가격 상승의 이동 현상이 나타난 점을 이야기하였다. 직주근접의 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나는 반면, 중저가 아파트 시작에서는 비동조화 가능성이 높아졌다는 점이다. 중저가 아파트 시장에서는 일괄적인 시장의 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 가격 변동성 커질 것으로 예상된다. 상승을 예측하게 하는 또 다른 요인으로 인플레이션과 공급절벽 등으로 인한 전세가격폭등과 금리인하 가능성, 정부의 부동산 정책 변화를 들었다. 전세계적인 인플레이션으로 월세 등 임대료가 상승하고 상승한 임대료는 투자자의 가격 상승을 부추긴다. 또 최근 들어 급격하게 오른 시공비는 신축 공급을 위축시켜서 기존의 신축의 가격이 상승하고 이런 흐름은 구축의 전세가격 상승으로 이어지게 된다. 이는 구축의 가격 상승으로도 이어져 전체적인 가격상승의 흐름을 만들 수 있다. 과거 부동산 상승기 무분별하게 진행된 많은 부실 PF들에 대한 정부의 대출연장 정책으로 파산위험성만을 키우고 있는 사업이 늘어가면서 신규 분양사업이 진행되고 있지 않다. 그리하여 향후 3년 간은 아파트 공급이 매우 적고 전세사기 불안으로 인한 빌라사업위축도 가세하여 서울의 공급은 절벽에 가까운 상황이다. 더구나 예정된 공급도 특정 지역에 치우쳐 있는 상황이다. 금리 인하 분위기까지 더해지면서 서울의 부동산은 상승사이클에 오를 것이다. 전세가격이 상승하게 되고 이는 매매가격으로 전가되는 현상이 나타날 것이다. 서울 각 지역의 대장단지 12개의 가격흐름을 그래프를 통해 N파고, W파고 달성 여부, 가능성을 파악해 본 결과 지역마다 다소 차이는 있지만, 직주근접의 준신축단지들의 상승기의 여파가 결국 중소 규모의 강북 아파트단지까지 확산될 것으로 예상한다. 필자는 아파트가격 상승에 대한 내용과 함께 이러한 상승에 분위기에서 가장 어려움을 겪을 서민을 위해 NEW리츠 정책, 재산세 현실화에 대해 간략하게 소개한다. 그리고 새로운 소비문화의 흐름에 따른 신규 상권의 경향과 부동산으로 그 지역의 강점에 대해 안내한다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?: 서울, 수도권 사람들이 선호하는 부동산의 입지에 대해 더 자세히 알 수 있었다. 책의 내용은 2025년 부동산 흐름에 대한 예측이지만, 24년도의 가격 흐름 변화에 대해 매우 상세히 기술하였다. 직장과 접근성이 좋은 신축, 게다가 신축이 모여 상권, 교육 등 환경이 잘 갖춰진 곳이라면 하락의 늪에서 빠져나와 상승으로 돌아서는 모습을 확인할 수 있었다. 직주근접과 준신축이 갖는 매력이 서울, 수도권 사람들에게 매우 중요한 요소이며 모든 것이 있으면 좋겠지만, 이 중에 어느 하나라도 앞서는 것이 있다면 사람들이 사고 싶어하는 아파트이다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점: PF가 현재 처해 있는 상황과 이것이 공급부족으로 연결되는 관계에 대해 이해할 수 있었다. 또, 서울의 부동산 가격 사이클의 주기가 짧아지는 추세를 이야기하는 부분에서 내가 생각하는 것보다 조금 더 빨리 상승기가 다시 찾아올 수 있겠다는 생각을 하게 되었다. 12개 대장단지의 상승기, 하락기 매매 수, 가격을 보니 다 같지 않았다. 생각보다 가격이 낮거나 매매 거래 건수가 적었다. 전반적인 가격흐름을 중요시하는 것보다는 개별적인 단지들이 우선적으로 가지고 있는 가치를 파악하고 가격을 꾸준히 비교파악하는 것이 중요한 것 같다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?: P72 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.  →비동조화 되는 아파트와 시차를 두고 상승하는 아파트의 차이 또는 이를 나누는 가치요소 순위 등
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?: 잘 모르겠습니다;;