돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2) [JJeoN]

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025년 02월 05일

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세 상승(인플레이션)    # 공급 부족   #  금리 인하

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

2. 내용 및 줄거리

 : 서울 아파트 수퍼사이클 진입; 공급절벽, 전세상승, PF 연장, 금리 인하 신호까지 모든 지표가 대세상승을 가리킨다.

  < 부동산 투자 빅이슈 >

1. 슈퍼사이클_서울아파트 대세상승의 신호탄

   - 부동산 이동평균선의 골든크로스 

      - 서울 아파트 시장의 슈퍼사이클 시작

      - 강남구 아파트 출발, 노원구 진입

   * 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

      - 고가주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민주택으로 수요 확산

      - 상승기가 하락기보다 더 길다

      - 부동산 사이클이 짧아진다

  2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 

     - 전 세계 월세 폭등(임대료 상승 집값 상승)

     - 시공비는 내려간 적이 없다

     - 글로벌 주택 시장의 상승 흐름

  3. 전세가격의 폭등_매매로의 전환

     - 서울시 전세가격은 언제나 우상향

        ; 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

        ; 입주 물량의 부족

        ; 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

     - 매매로의 전환

        ; 주택담보대출 이자 저렴(변동금리선택), 향후 입주물량 감소, 임대료 상승(전세가격 빠르게 상승)

     - 매매 거래량 증가 + 매매 거래 비중 상승; 시장이 바닥을 지났다는 신호

  4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

    - PF 대출 연장에 의한 개발지연; 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락

  5. 공급절벽_정확히 얼마나 심각한가

    - 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

    - 공급 물량의 79%가 특정 지역에 편중(서쪽지역 절대적 입주물량 부족)

  6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

   ; 공간시장=수요(거주민,가구수, 소득수준)+공급(주택수)

   ; 금융시장=기준금리, 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 

   - 부동산 수요; 소득수준과 주택 양극화

   - 부동산 공간; 여전한 고물가 속 공급 절벽

   - 금융시장; 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다 

   - 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 강의에서 늘 듣던 내용을 한번 더 확인하고, 좀 더 이해하는데 도움이 되었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : P29. 서울 아파트 가격의 골든크로스 발생, N파고 등장, 슈퍼사이클 돌입 

          → 좋은 거 올랐으니, 다음거 다다음거로 넘어가라.  

   P70. 노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구 젊은층, 노원구와 도봉구는 교통이 편리, 생활편의시설이 풍부해 꾸준한 임대수요를 자랑한다. 소액투자자들에게 매력적이다. 

          → 노원도 소액투자하기엔 쉽지 않던데,,

   P85. 부동산을 짧은 기간에 대한 부동산 가격흐름을 파악할 수 있게 이동평균선을 산출해 내서 주식시장과 같이 상승신호와 하락을 파악할 수 있다는 점이 흥미로웠다.

   P94. 10년대의 하락기 38개월 22-23년의 하락기 26개월 부동산 싸이클이 짧아질 가능성이 존재한다. 

          → 생각보다 더 빠른 상승시점이 온다. 

   P137. PF 대출 연장이 개발을 가로막고, 공급절멸 불러 온 이유 사실 재미도 없고, 관심도 없는 부분이었는데, 원인과 결과를 잘 풀어서 설명해 줘서 이해가 쉽게 되었다. 과거 사례를 통해 자유시장 경제의 원칙에 충실해야 할 시점이다.

   P158. 서울 같은 경우 토지 가격이 2-30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나, 지방은 아예 수익성이 안 나오고 있는 상황, 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 

          → 지방시장을 볼 때는 더욱 더 신중히, 까다롭게, 한번 더 봐야한다.

   P243. 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는데 중요한 역할을 한다. 금리변화는 부동산 수익률(가격)에 직접적인 영향을 미친다는 가정. 금리인하는 주택담보대출 금리에도 영향을 미쳐 부동산 수요를 넓힐 것이다. 

   P246. 금리가 24.6 대비 0.25%p 인하; 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승 예상, 0.75%p 인하; 10% 상승

정부가 수요억제정책(LTV, DTI, DST 강화 등)이 출현할 수 있지만, 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못 할 수 있다. 

         →  정부 정책에 일희일비 하지 말고, 꾸준히 공부하고 투자해라.?

   P250. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 결국 시기의 차이지 상승률로 보면 비슷하다. 

         → 좋은 곳만 보지만, 결국 어디를 사더라도 돈 벌 수 있다.

 어렵고, 재미 없을 줄 알았는데,, 시간 가는 줄 모르고 순식간에 읽었다. 😊

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: P36. ‘경기도의 경우 해석에 조심해야 한다. 경기도는 워낙 큰 광역권이라 내부의 신도시별 가격 흐름이 중요하다.’ 경기도의 가격흐름은 어떻게 되는가.?

  P72-73. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되어 있음을 보여준다. 중저가 아파트의 특성과 동향은 무엇인가.?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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