[해리쉐] 독서후기 #55 "부동산트렌드2025" -김경민 외 5인

★ 책 제목 : 부동산트렌드 2025 서울아파트 슈퍼사이클 진입

★ 저자 및 출판사 :  김경민 외 5인 / 와이즈맵

★ 읽은날짜 :  2025.1.6 -25.01.16

★ 핵심키워드 3가지 : #N,W파고  #슈퍼사이클  #인플레이션  #P.F사태, #공급절벽

★ 도서를 읽고 내점수는?:   9/10

1. 저자 및 도서 소개

김경민 서울대 교수는 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

그는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 본것, 깨달은 것

p.41 한강 이남지역 : 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 : 이번 슈퍼사이클에서도 서초구가 먼저 상승하여 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져나가고 있다.

양천구에서도 가격 확산 가능성이 보임. 양천궁;서도 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산현상이 나타날 수 있다.

한강 이북지역:  반면 한강 이북지역에선 이런 현상이 나타나지 않고 있다. 예를들어 마포구, 노원구는 각각 독특한 특성을 가진 지역으로 마포구는 문화적, 상업적 요소.

노원구는 중산층과 서민층의 주거지.

한강이북에서는 가격 확산되지 않고 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.

그 이유는 한강 이남지역과는 다른 경제적 사회적 구조를 가짐.

구조적차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 많은 사람들이 직주근접으로 선호함.

-> 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인임.

반면 한강이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어있다. 인접지역으로 가격 확산이 잘 이루어지지 않는다.

각 권역에 대장 구가 존재하며 대장구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

• 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구
• 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구, 서구, 파주시
• 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌신도시), 김포시
• 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시
•  

: 한강 이남 지역과 이북 지역의 흐름이 다르게 나타난다는 내용이 새로웠다.

너바나님께 배운대로 '파도이론'에 따르면 강남에서 먼저 상승하고 이것이 쭉 순차적으로 더 하위지역으로 퍼져나간다. 그러고보면 예시도 강남권역을 들어주신 것이 강남이 가장 뚜렷하게 그런 현상을 보이기 때문인 것 같다.

아직 한강이북지역의 앞마당이 부족해 내가 잘 모르기도 하지만, 한강이남, 이북지역의 구조적 차이가 있음을 알게되었고, 투자적으로도 고려해야겠다.

일단 가격 흐름이 번져나가는 지역을 알고, 미리 오르기 전에 다음 지역을 매수하는 자세가 필요하다.

p.70 고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

1.고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

24년 1분기까지 고가 아파트지역: 가격 하락이 멈추고 다시 상승세.

중저가 아파트: 같은 기간동안 변화가 없거나 소폭 하락함

-> 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷하게 나타났다.

강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이나 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

물론 가격차가 나니까 동일 상승률이어도 점차 가격차가 벌어진다.

: 결국 강남뿐 아니라 모든 지역이 다 오른다는 이야기.

2.고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상.

한 지역의 가격 상승이 다른 지역으로 전파되며 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 

가격 상승의 폭을 넓히고 있다.

강남구 -> 분당구

3.중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

중저가 지역에서는 일괄적인 시장 움직임 보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성.

: 앞서 나왔던 내용과 같은 내용이다. 한강 이남 고가 아파트시장은 동좌화 현상, 한강 이북의 중저가 시장은 비동조화 현상.

앞마당들을 계속 만들고 시세 트래킹을 하면서 이러한 흐름으로 가는지 지켜보아야겠다.

p.153~

부동산 가격은 공간시장과 금융시장 두 부분의 영향을 받는다.

-공간시장은 다시한번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다.

  부동산 '수요' : 해당 도시의 가구민(가구수), 이들의 소득수준 

   -->빈부격차 확대로 주택시장의 양극화 진행, 초고가지역의 아파트 가격 급등은 인접지역에 영향을 줄것, 

       서울의 압도적 대기수요 존재.

   부동산 '공급' : 주택수  -> PF대처 실패로 인한 최악의 공급부족 

   이밖의 변수 : GDP성장(혹은 도시 GDP규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등

-금융시장 --> 더이상 기준금리 인상은 힘들다. 언젠가 기준금리 인하가 시작된다. 

                        결국 기준금리 인하는 다양한 경로를 통해 주택수요를 자극한다.

-> 이 모든 지표가 상승을 가르킨다.

p.155 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기수요가 존재하는 동시는 특정지역의 가격이 상승했다면 인근지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

p.157 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다.

: 논리적으로 현 상황을 정리해주었다. 특히 PF대출 문제가 공급부족으로 이렇게 연결되었다는 사실은 새로웠다.

아무튼 정말로 극심한 공급부족, 새아파트 시공 비용의 상승을 확실하게 깨달았다.

p.234 대장 단지 분석으로보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장단지들이 전고점을 돌파하여 상승중이다.
2. 금리인하는 시간문제다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.
5. 신축아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대최악의 공급부족이 예상된다.

    

: 24년 말, 정부의 대출규제, 너무 급격히 오른 집값에 대한 매수자들의 피로도, 그러다 연말에 갑자기 탄핵정국까지..

25년 1,2월 현재까지도 아직 시장의 분위기가 좋지 않다. 24년 초에 전망했던 내용들이어서 조금은 다른 상황이 발생한 부분이 있는 것 같다.

금리인하는 결국은 될 것이지만 아직은 25년 상반기까지는 가상금리를 조절하여 결국 대출금리를 크게 내려주지 않을 분위기이다.

현재 거래량이 급감하고 관망세이다.

점점 부동산의 사이클이 너무 짧아지고, 정보의 공유가 빨라지면서 이슈들에 대한 반응도 급격한 것 같다.

단기적 예측은 너무 어렵다는 것이다.

장기적으로는 결국은 위와같은 이유들로 상승으로 갈 것이고, 그렇다면 지금 나는 투자, 내집마련을 이 기회에 꼭 해야한다는 결론이 난다.

3. 적용할 점

25년 투자,내집마련 반드시 하자.