안녕하세요~
아무리 고민해도 저의 머리로는 묘안이 떠오르지 않아서
고수님들께 계약 관련 질문 드립니다.
이게 간단히 쓰려했는데 그 전 과정 설명을 좀 드려야 할 것 같아 내용이 너무 길어지네요. 죄송합니다…
저는 24년 12월 초에 매수계약한 물건이 있습니다.
노부부가 거주중이시고, 2000년대 초반 아파트, 기본상태로 전체 올수리가 필요한 물건으로
자금사정으로 매도하시고 금액대를 줄여 빌라로 가려고 한다고 했습니다.
인테리어를 해서 전세를 놓고자하는 저의 사정과 약 5억원 정도의 빌라로 옮겨가시려는 매도인의 사정을 종합하여
계약금과 중도금까지 4억원 정도 가도록 정하였고, 매도인이 집 구해서 이사 나가는 시점에 1억원을 더 드려 총 5억원정도의 금액이 매도자에게 들어가서 매도자는 이사를 가도록 하고,
매도자의 이사 이후 매수자가 1달간 인테리어할 기간을 주고 잔금일을 이사일 1달 뒤로 하기로 계약하였습니다.
이렇게 계약을 할 때까지만해도 이 물건이 이렇게까지 속썩일줄은 전혀 예상하지 못했는데요,
계약한 시나리오대로라면
매도인들이 적절한 집을 구해 약 2-3달 뒤에 이사를 나가시면,
저는 올수리를 해서 전세를 맞추는 경험을 할 수 있을거라 생각했고,
혹여 이사 후 1달 시점에 올수리 예상으로 전세자를 맞추지 못하는경우엔, 주담대를 받아서 일단 잔금을 치르고, 전세를 맞추려고 대출도 다 알아봐 두었습니다.
헌데 알고보니 이 매도자 할머니가 이미 여러번 계약을 번복했던 이력이 있는 소문난 할머니였고, 계약서고 뭐고 무조건 생떼를 부리고 사정하기도하고 소리지르기도하고 그냥 그런 분이었습니다.
계약서 쓰는 과정에서도 순탄치 않았는데, 아무튼 그것은 거두절미하고,
처음 계약시에 잔금일을 3개월 정도 뒤로 잡았다가, 집 구하는데 마음에 드는 데가 마땅치 않다고 좀 넉넉히 하자고 해서 5월 초를 잔금일로 계약서를 썼었는데,
갑자기 주전세로 올해까지만 살게해달라고 했다가, 또 그냥 나간다고 했다가 여러번 번복을 하더니
결국은 적당한 곳을 찾아 계약을 하려고 한다고 하셔서 부동산에서 다시 만나 계약서를 고쳐서 잔금일을 7월 말로 바꾸어 재작성까지 했습니다.
그런데 그렇게 하고서도 결국 그 집을 계약을 안하셨고, 또 이사를 차일피일 미루더니 며칠전에 9월말, 10월 초 쯤 이사갈려고 한다고 연락이 왔습니다.
(부동산 사장님 말씀으로는 이것도 완전히 계약금 들어가야 확실하다고 하십니다. )
아무튼 이렇게 시간을 끄는 사이에 시장은 많은 변화가 있었고, 무었보다도 6월말 대책으로 대출규제, 조건부전세대출 금지 조항 때문에, 잔금일에 명의가 바뀌는 상황에서 전세자를 맞추기 어려운점, 대출규제로 다주택자는 전혀 대출이 안되기에 리스크대비로 주담대를 받으려 했던 부분이 안되는 점이
전세를 맞추는데에 큰 리스크가 되었습니다.
그래서 제가 사장님께 일단 원래 이야기한 7월말 잔금일에 주전세로 계약서를 써서 명의를 넘기고 다음 진행을 원래대로 하자고 제안 하였는데,
사장님도 동의를 하셨으나 다시 연락이 와서 본인도 이 물건을 고민을 많이 해보았는데
명의를 넘기면 매도자가 퇴거할 때 1억만 먼저 받고 나머지 잔금을 1달 뒤에 받는다는 부분을 받아들이지 않을 것이다.라고 하시네요.
그러면서 최대한 열심히 잘 홍보해서 전세자금대출 안받고 들어올 사람을 찾아서 맞춰보자라고 하시는데,
지금 상황에서 어떻게 하는 것이 현 규제 하에 제가 이 물건을 최대한 리스크 없이 전세를 잘 맞추는 것일까요?
먼저 매도인이 계속해서 기한을 어기고 번복을 하였고, 여러가지 리스크가 생긴 현 상황에서 저도 저에게 그나마 리스크가 적게 요구를 하여야 할 것 같은데,
저의 짧은 소견으로는 해결책이 잘 보이지 않습니다.
제가 생각해본 정도로는(일단 기본적으로는 전세금을 좀 낮추는 것을 생각하고 있구요) 이러한 안이 있습니다.
- 이사 이후 인테리어하고 잔금하는 것에 대해 1달이라고 명시한 부분에 대해 전세를 맞추기 위한 기한을 좀 더 달라고 한다.
- 올수리 인테리어를 포기하고, 이사나간 후 당일에 도배,장판 정도만 수리하여 기본상태집으로 싼 가격 전세로 매도자 이사나가는 날 전세맞추고 잔금하도록 하고, 대신 7월말에 주전세로 먼저 명의를 넘겨받아 조건부전세대출 리스크를 없앤다. 대신 수리를 못한 부분에 대해 추후 감안해야 할 것.
이러한 방법에 대해 어떻게 생각하시는지, 더 좋은 방법이 있을지 여쭙니다.
또 두번째 질문으로 매도인이 계약서 내용을 자꾸만 번복을 하고 날짜를 자꾸만 미루는 상황인데, 이에 대하여 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
선배님들의 조언이 절실합니다~~~~!!!!!!!
미리 감사드립니다~~
월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요!
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!
댓글
해리쉐님, 안녕하세요. 두잇나라고합니다. :) 먼저, 이런 여러가지 상황속에서도 투자를 위해 하나하나 챙겨가시며 포기하지 않으시고 자산을 쌓으시려는 노력에 박수와 엄지를 같이 보냅니다. 저도 과정중에 말이 통하지 않는(?) 소통이 어려운 상대방과 거래를 하게 된 경우가 있었는데요. 이 과정에서 오는 어려움이 얼마나 클지 느껴져서 그냥 지나갈 수가 없었습니다..ㅜㅜ 먼저, 위에 써주신 상황을 보면, 지금 잔금을 치룰 수 없으신 상황으로 보이시고 수도권 규제에 해당하는 물건으로 보이시는데요. 상황마다 다르겠지만, 이럴 때는 잔금 리스크를 줄이는 것이 우선시 된다고 생각해요. 그리고 과정상에서는 현재 매도인 분께서도 연말까지는 주인전세로 살고 싶다고 하시니, 명의를 우선 받고, 주인전세로 6개월 정도 사시게 한 후, 나가시는 시점에, 도배 장판 당일 수선정도하고 들어오실 세입자나, 올수리 해드릴테니, 좀 나중에 들어올수 있는 신규 세입자 (신혼부부나 부모님집에서 분가하는 가정 등) 를 함께 찾아보시는 것도 방법일 것 같아요. 여기서 주의하실 부분은, 현재 매도인 분의 평판상, 언제 또 말을 바꾸실지 모르시는 불안함이 있기에, 매도인분께서 갈 집 계약을 하시는 시점에 전세를 구하여 날짜를 맞추는 방법도 고려해보시어야 하실 것 같아요. 그리고, 이 과정에서 모든 과정에 있어서 지금 내가 가진 물건의 상황이나 조건보다 더 좋은 상황이나 조건의 물건이 있다면, 이 물건의 계약이 파기되어도 다음으로 선택할 물건이 있으시면 협상에 더 유리하더라고요. 이 상황에서 매도인분이 배액배상 하시거나, 계약을 파기하시더라도, 우리가 더 협상 여지가 있을 정도로 다른 물건들도 한번더 업데이트 해보시는 것도 방법중 하나일 것 같아요. 이 과정이 쉽지 않으시겠지만, 자산을 쌓아가는 투자자들의 과정임을 알고 조금더 해보시기를 마음 가득담아서 응원드립니다. 읏자읏자 화이팅 입니다~!!!!!
해리쉐님 안녕하세요 계약 이 후에 기간들이 차일피일 미뤄지면서, 규제 사항에 해당하게 되기도 하고 여러모로 생각해야할게 많은 상황이신 것 같습니다. 우선 어떤 방법이 무조건 제일이다라고 하기는 어려운 면이 있는 것 같아요. 상황에 어긋나지 않게, 최선의 선택을 하는 것이 좋다고 생각합니다. 지금 규제 사항에서 조건부 전세대출이 되지 않는 점을 잘 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 그래서 해리쉐님의 상황에서는 첫번째로는 대출이나 현금 등의 가용자금으로 잔금을 하고 소유권을 가져올 수 있는가?에서 시작하면 좋다고 생각합니다. 그렇게 소유권을 가져오고 (주담대시 6개월 내 전입) 전세입자를 구하는 방법이 있습니다. 그리고 두번째는 생각하시는 주인전세로 일정기간(6개월 이상을 유지하시는 것을 추천드립니다) 소유권을 가져오며, 만기시점에 전세입자를 구하는 방법입니다. 글에서 잘 이해가 되지 않는 부분이 있었는데, 주인전세로 소유권을 가져오되 잔금을 다 치르지 않는 것에 대한 방법을 제안하신 것 같았어요. 이 부분은 매도자의 입장에서 돈을 다 받지 못했는데, 소유권을 넘겨달라는 말로 들리기도 하는 것 같아서 어려운 면도 있는 것 같습니다. 잔금을 마련할 수 있는 방안이 있었으면 좋겠네요ㅠ 마지막으로 세번째는, 전세대출이 아닌 현금으로 들어올 수 있는 세입자를 구하는 것입니다. 글을 보니 전세금을 낮출 의향도 있으시고 이 부분도 생각하고 계신 것 같아요. 그리고 이런 부분이 마지막 질문에도 들어가 있는 것 같습니다. 그래서 지금 하실 수 있는 부분은 현장의 부동산을 찾아가거나(추천), 전화를 드려서 현금으로 들어오려고 하는 전세입자가 있는지 그리고 현금으로 들어오는 전세입자를 받기 위해서는 전세가를 어느정도로 생각해야 하는지 등을 파악해보시면 도움이 되실 것 같아요. *한가지 주의할 점은 소유권을 가져온 이후에는 주택담보대출이 세입자퇴거자금으로 받게 될텐데, 생활안전자금으로 들어가서 현 규제상의 1억원 한도에 걸릴 수 있다는 점입니다. 어떤 선택을 하는 것에 따라 리스크가 될 수 있는 부분이니 이 부분도 한번 알아보시기를 추천드려요. 지금은 규제라는 특수한 상황이 주어진 것 같아요. 약간 소나기가 내리는 구간이라고 생각합니다. 그래서 개인적으로는 해리쉐님에게 비용이 적게 드는 이득이 되는 부분보다는, 리스크가 적은 안정적인 선택을 하시는게 더 괜찮지 않을까 하는 개인적인 생각이 있기도 합니다. 그리고 마지막에 매도인의 단순 변심등의 사항은 계약서 상의 내용을 지키는 것이 원칙이나, 부동산은 사람과 사람 사이의 관계이니 내가 배려할 수 있는 부분은 배려할 수 있다고 생각합니다. 다만, 그 이상의 손해가 발생하면서까지 배려를 해주지는 않으셔도 괜찮아요. 정말 어쩔 수 없는 것이 아니라면, 계약서 상의 내용을 서로 지켜야 서로에게 경제적인 사고가 나지 않는다는 점을 잘 말씀드리고 이 부분이 어렵다면 중개인인 부동산 사장님을 통해서 명확하게 말씀드리고, 소통하시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다. 아무쪼록 고민이 많으실텐데, 잘 해결되었으면 좋겠습니다. 적극적으로 필요한 것들을 더 알아보시고, 지금의 상황을 잘 해결하실 수 있기를 응원드리겠습니다
