[환이투어] 칼럼 필사 #105 [집 계약 할 때 '이 문구' 하나로 5천만원 날릴 수도 있습니다

보통 계약은

가계약 - 본계약 - 중도금 - 잔금 순으로 이루어지는데요.

 

중간에 해약을 하게 된다면

위약금 / 해약금이 발생할 수 있습니다.

 

잠깐!!

Q. 계약금, 중도금, 잔금, 해약금, 위약금이 뭔가요?

 

 

가계약

 

먼저 정식계약을 맺기 전에 임시로 [가계약] 을 맺게 됩니다.

매물을 찜! 한다는 의미로 가계약금을 넣고

날짜를 약속한 뒤 정식 계약서를 쓰는 것이죠.

 

계약의 준비단계로 볼 수 있는 가계약은

중요한 부분에 대한 합의가 조금이라도 있었다면

계약으로 성립될 수 있기 때문에 가계약 시 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

 

🚨 여기서 주의사항이 있는데요 ! 🚨

 

가계약 단계에서 부동산 사장님이 관련 내용을 남기기 위해 문자로 보내실텐데요

가계약 취소 시 매도인은 가계약금의 2배 배상, 매수인은 가계약금을 포기한다는 내용일거에요.

 

여기서..! 일반적인 경우는 아니지만 가계약금은 아니고 계약금을 언급한다?

바로 문자를 수정해달라고 해야 합니다.

 

가계약 단계 문자에서 계약금이라고 적혀있다?

본계약에서 계약금 즉 매매금액의 10%라는 뜻 입니다.

본 계약 전에 파기할 시, 매수금액이 5억이면 5천만원을 날릴 수 도 있다는 것입니다.

 

따라서 우리는 가계약금이라도 적혀있는 것을 꼼꼼하게 확인하셔야 해요 :)

 

 

본계약

 

자! 지금까지 가계약에 대해 설명드렸는데요.

이제 본격적으로 본계약에 대해 이야기해보겠습니다.

 

룰루랄라 중개사무소로 가고 있는데..

혹시 빼먹은건 없으신가요!?

바로 매매계약 준비물!

 

준비물 챙기셨다면~ ?

 

이제 정말 본계약을 하러 가시면 됩니다 :)

부동산 매매계약서 작성 시 반드시 알아야 할 것들!

하나씩 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 신분증 확인하기

 

가장 기본적인 부분인데요! 매매계약 당사자로 나온 상대방의 신분증을 확인해야 합니다.

사진과 얼굴이 일 하는지는 기본이고!

신분증에 적혀있는 주소와 매매계약서에 작성된 주소가 일치하는지도 확인해보셔야 합니다.

 

이때, 대리인이 나오는 경우가 있는데요..! 배우자, 친구, 가족 등등..

진짜 가족이 맞는지, 지인이 맞는지를 확인하기 위해 위임장을 확인해야 합니다.

또한 실제 매도인한테 전화하셔서 대리인에게 위임한 것이 맞는지

다시 한 번 체크하는 과정이 중요합니다!

 

2. 등기부등본&건축물대장 확인하기

 

등기부등본은 부도안의 소유권과 권리 관계를 중점으로 기록한 것이고

건축물대장은 건물의 기본 정보와 소유자의 현황을 기록한 것 입니다.

따라서, 부동산 계약 시에는 두 문서를 모두 확인, 비교해야 합니다.

 

등기부등본 및 건축물대장은 꼭 직접 발급받아서 확인하시길 바랍니다.

대법원 인터넷 등기소에 들어가서 다운받으실 수 있는데요!

 

간혹 등기부등본을 위조하시는 분들이 있습니다

위조 했는데 알아채지 못하는 경우 큰 피해를 입을 수 있습니다..!

 

[건축물대장]

매매 계약서 작성 시, 동/호수/지번/지목/면적 등을

건축물대장에 기재된 정보에 따라 작성 하셔야 합니다.

 

[등기부등본]

매매계약이기 때문에 소유자를 확인하셔야 하는데요.

등기부등본의 갑구에 나와있는 소유자와 계약을 체결하고자 하는 매도인과

정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 그리고 계약 당일에 나온 매도인의 신분증과

비교해보셔야 합니다.

등기부등본 내용은 너무나도 중요하고 주의사항들이 많기 때문에

다음편에 따로 알려드리겠습니다.

 

3. 매매대금 정확하게 적기

 

의외로 실수를 많이 하는 부분이라고 합니다.

0의 개수를 잘 못 적거나 금액 자체를 잘못 적거나?

그렇게 되면 오해가 생길 수 있고 계약 파기 하겠다고 할 수도 있습니다.

 

 

4. 중요한 사항은 계약서의 특약사항으로 기재하기

 

특약으로 적어야 하는 부분이 은근히 많이 있는데요.

"도배 장판은 언제까지 누가 한다"

"애완동물은 키우지 않는다"

"누수는 집주인이 잔금 전 까지 해결한다" 등 등

 

이런 부분을 모두 챙기셔야 하고 그 중에서도 가장 중요한 것은

위약금에 대한 내용입니다.

 

위약금 특약을 적지 않는다며, 상대방이 채무를 불이핼 할 시

계약금 상당의 금액을 내가 당연하게 가져올 수 있는 것이 아닙니다.

그렇게 때문에 위약금 특약을 꼭 적으셔야 하는데요.

 

상대방의 귀책사유가 있을 경우에 계약을 해지할 수 있고

손해배상금액은 계약금 금액으로 한다 라고 문구를 적으셔야 합니다.

 

 

중도금

 

자! 이제 중도금 지급 시 확인해야 할 사항들을 알려드리겠습니다.

 

중도금은 부동산 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 금액을 의미합니다.

중도금을 지불했다는 것은 계약을 반드시 이행 하겠다는 의미라서 이때부터 계약해지는 인정되지 않습니다.

그래서 신중하게 결정해야 합니다.

 

⭐ 중도금 날짜 유리하게 잡는 법 ⭐

 

시장 상황에 달려있는데요..!

만약에 부동산 가격이 상승장이라면 1~2개월 만에 호가가

10% 이상 상승하는 경우도 있어서 중도금 날짜를 최대한 짧게 잡는 것이 중요합니다.

 

예를들면, 10억의 아파트를 계약금 1억을 넣어서 계약을 해두었는데

중도금 지금 예정인 2달 뒤에 갑자기 12억으로 상승했다고 가정해보겠습니다.

이런 경우에는 매도자가 오히려 2배 배상 하면서 12억에 다른 사람한테 파는 것이

더 이득인 상황입니다. 따라서 계약 해제의 위험성이 있는 것이죠.

 

반대로 거래량이 감소하면서 급매물들도 잘 나가지 않는 상황이다?

그렇다면 계약 시점보다 가격이 더 떨어질 수도 있기 때문에 중도금 날짜를

길게 잡는 것이 좋습니다.

 

부동산 가격이 폭락할 수도 있고 하락기에 계약하게 되면 하루가 다르게 떨어질 수도 있기 때문에

오히려 계약을 파기하는 것이 금전적으로 이득을 볼 수도 있습니다.

따라서 중도금 날짜를 최대한 미루고 생각했던 가격 마지노선 보다 더 내려가게 된다면

그때는 계약해지에 대해 고민해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

 

잔금

 

잔금은 총 금액에서 계약금과 중도금을 지불하고 남은 금액을 말하는데요!

결국 '남은 돈' 이라는 뜻입니다.

 

우선 준비물을 알아볼까요?

 

잔금을 치르기 전에 현금으로 할 지 계좌이체를 할 지? 수표로 할 지에 대해

미리 쌍방 간 합의가 필요합니다. 미리 얘기하지 않고 갑자기 수표로 가져와서

결국 당일 지금이 불가한 경우도 발생한다고 해요!

 

이런 경우에 계약 파기까지 일어날 수 있기 때문에 미리 논의 하시길 바랍니다.

또한 대출하여 잔금을 지급하는 경우에는 잔금일에 대출금이 나오는지

은행에 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

 

"중도금까지 다 지급했는데 잔금은 뭐 신경쓸거 없지 않나~?

 

라고 생각하실 수도 있습니다.

 

하지만 잔금 날짜 설정 또한 금전적 손해로 이어질 수 있다는 점

반드시 알아두셔야 합니다.

 

⭐ 잔금 날짜 유리하게 잡는 법 ⭐

종부세, 즉 종합부동산세를 기억하셔야 합니다.

매수자 및 매도자 모두에게 6월 1일은 매우 중요한 날입니다.

종합부동산세는 잔금일을 기준으로 납무 의무가 정해지는 데요.

 

예를 들어 6월 1일 이전인 즉 5월 31일이 잔금이라고 치면

하루만 살았는데 부동산에 해당되는 종부세를 납부해야 한다는 것입니다.

따라서 매수자는 6월 1일 이후레 잔금을 치르는 것이 좋으며

매도자는 6월 전에 잔금을 치르는 것이 절세의 방법이 되겠죠?

 

혹시라도 서로 원하는 잔금일이 있다면

이유를 물어보고 협상카드로 쓸 수도 있다는 점!

날짜를 조율해주고 다른 부분에서 이득을 취할 수 있습니다.

 

 

 

1. 계약 과정의 모든 것은 내가 직접 챙겨야 손해보지 않는다! 정신 바짝 차리고 대충하지 말 것.

2. 단순 오기 또는 오타로도 금전적 손해를 볼 수 있다. 꼼꼼하게 체크하고 수정하자.

3. 중도금&잔금 등 나에게 유리한 날짜를 미리 가늠해 보고 유도하자.

 

 

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