돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025(25.2) 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) :   부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :  김경민외 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.01

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :   #슈퍼사이클 #골든크로스  #N파고(N형패턴)

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9점

1. 저자 및 도서 소개 

김경민

서울대 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 도시계획.부동산 연구로 박사 학위 받았다.

현재 서울대 환경대학원 도시계획 전공교수로 재직 중이며, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다.   

저서로 <부동산 트렌드> 시리즈, 2020부동산 메가트렌드, 도시개발, 길을 잃다, 리씨잉 서울, 건축왕 경성을 만들다 등

조선일보 김경민의 부트캠프 연재, SBS 교양이를 부탁해,  MBC 손에 잡히는 경제 플러스, KBS 머니올라 출연,

김경민의 노트 유튜브 채널을 통해 부동산 트렌드에 관한 정보 공유하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

1)  2024년 부동산 시장 다시 보기

입주물량 부족 전세수요가 매매로 전환되는 현상 나타남.

2) 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

- 현재 서울 아파트 가격은 골든 크로스(주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말로, 시장이 강세로 접어 들었다는 신호)다.  2024년 초 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트이 새로운 슈퍼 사이클이 시작됨을 보여줌, 

- 부동산 거래는 매매거래와 임대차 거래의 합이다.  다른 조건이 동일할 때, 전체 거래중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매 가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다.  그런데 어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장이 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.   이러한 경향이 현재 나타나고 있다.  매매 시장으로의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다.  그 가장성이 골든 크로스의 정확한 도출이 됐다.  

장기, 단기 가격 분석에도 매매, 임대차 거래양 분석에서도 골든크로스가 발생했다.  2025년 부동산 시장의 미래를 보여주는 장면이다.

- 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.    매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자하는 시장 참여자들의 의지가 강해 지고 있음을 의미한다.  시장의 상승제를 뒷받침하는 분석 결과이다.

역사적으로 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 본다.  즉 서울은 N파고를 넘어서  W파고의 가능성까지 존재한다.  

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다.

현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 알리는 분석으로 

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균성을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.  

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.  매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.  시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과이다.

- 상승세 퍼지는 지역은 따로 있다.   한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다.  이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

한강 이남 지역에서는 서초구를 중심으로 가격확산 현상이 두드러진다.  서초구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어난 교육 환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다.

양천구는 목동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있다.  양천구도 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산 현상이 나타날 수 있음을 의미한다.

마포구는 홍대, 상암동 등 문화적인, 상업적 요소가 강한 지역이다.   노원구는 주거지로서 자체적인 특성을 지니고 있는데, 중저가 아파트가 많이 분포해 있어 중산층과 서민층이 선호한다.  

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

수도권 동남부 : 강남구 → 분당구 → 수지구

수도권 서북부 : 마포구 → 일산동구.서구 → 파주시

수도권 서남부 : 양천구 → 안양시 동안구(평촌 신도시) → 김포시

수도권 동북구 : 노원 → 의정부시, 남양주시

마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이다.

마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다.  마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 특히 직장인들에게 인기가 많다.  최근 몇년 간 마포구의 아파트 가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해 왔다.

마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 일산과 파주는 미포구와 비교해 직장과 과의 근접성이 떨어진다.   서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차기나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다.  일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다.   수도권 서북권은 디커플링된 시장이다.

안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.  

노원구와 남양주시에 비해 의정부시의 매매 가격 상승 시점이 늦다.

노원구는 서울 북부의 다양한 생활 인프라와 교육시설을 잘 갖춰져 있다.  상계동 학군과 중계동 학원가 등 교육 환경이 우수하다.

노원구, 남양주시, 의정부시의 아파트 매매 가격은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어 들었다.   부동산 시장이 하락세를 마무리하고, 새로운 상승세로 전환되기 전의 조정기에 있음을 의미한다.  향후 시장의 변동을 지켜보아야 할 시점이다.

- 2분기 이후 중저가 지역의 변화 조짐이 나타나고 있다.  고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착되며, 이번 사이클에서도 다시 한번 두 지역 간의 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다.   출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.  

노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는 특정이 있다.

우수한 교육환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되어 있다.

노도성 지역은 임대 수요도 매우 높다.  성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다.  중저가 아파트는 낮은 초기 투자 비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.  

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.  고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.  이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상이다. 

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.  중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.  중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.

- 서울시 아파트 공급 부족 사태

향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.  특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

- 서울시 공급 절벽의 3가지 파급 효과

첫째,  서울시 주택 가격이 상승한다.  

새로 지어지는 주택이 부족하면 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다.  주택을 구입하거나 임대하려는 사람들은 자연스럽게 더 높은 가격을 지불해야 하는 상황에 처한다.  주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다. 

서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다.  

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.  

신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.  전세가 오르면 높은 보증금 때문에 전세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다.

 결국 전월세 모두 가격이 상승하면 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다.  높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활 수준을 저하시키는 결과를 낳는다. 

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 

주택 가격과 전월세가 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다.   결국 주거 불안정을 겪게 된다.

3) 2025년 부동산 투자 빅 이슈 TOP6

- 슈퍼사이클  : 서울아파트 대세상승의 신호탄

2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지다.  강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 후 서울은 한달이 지난 4월 첫째주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다.

단기 이동편균선은 주로 5일, 10일 20일 등의 짧은 기간에 대한 평균가격 흐름이며, 장기 이동 평균선은 50일, 100일, 200일 등의 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다.  

대세 상승: 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균선을 넘으면 대세 상승이다.

대세 하락: 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균선 이하 하락하면 대세 하락이다.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.  고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타난다.  

둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.  하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

- 인플레이션 : 부동산 상승의 기폭제 

서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다.  전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다.  서울시에서도 같은 현상이 나타난다.

인플레이션은 주택 구매 수요를 증가 시킴으로써 주택가 격을 상승 시킨다.  인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목 받기 때문이다.  즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. 

수요측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.  인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다.  임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자 수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산을 구매할 유인이 강해진다.  인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등 했다.  

시공비는 내려간 적이 없다.

필수 자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용도 증가하게 된다.   원자재 가격 상승은 자연스레 건설 비용 상승으로 연결된다.   

인플레이션은 임금에도 영향을 미친다.  

인플레이션이 일어나면 중앙은행은 종종 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 금리 인상은 자금 대출 비용을 상승시킨다.  대출을 일으켜 개발 프로젝트 비용을 조달하는 디벨로퍼들은 더 높은 이자에 직면하게 되고 건설 총 비용은 또 한번 증가한다.

인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다.  관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급 효과(건설지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지다.  

인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.  주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다.  가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을 미국 주택 시장에서도 확인 할 수 있다.   

- 전세가격 폭등 : 매매로의 전환을 이끌다.

전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다.  문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매 가격도 상승시키는 경향이 존재한다.

전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

매매시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다.  그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다.  전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요 뿐이다.

수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다 할 수 있다.   이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다. 

고가 주택 지역에 대한 전세 수요가 높으면 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.   

월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수 밖에 없다.  서울의 전세가격은 인프레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 있다.

상승기 : 2011년~2022년 2분기

하락기 : 2022년 2분기~2023년 1분기

상승기 : 2023년 2분기~현재

전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상상흐면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게 된다.  매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다.

잠실 엘리트 33평형 약 1만세대가 전세 트랜드를 대변한다고 볼 수 있다.

신규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가 격차가 변했다.  이 격차는 2020년 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기 기점으로 차이가 없어져 버렸다.  “임대차 3법” 이후 이중 가격이 발생한 것은 사실이나 이중가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다.  그 이후의 산규 계약과 갱신 계약의 평균 전세가격은 대동소이하다.  

전세 가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가 상승이다.

인플레이션 시기에는 유지보수비와 관리비등 각종 비용이 상승하기 때문에 소유주는 이를 임대료에 반영한다.  

펜데믹 이후 유동성이 풍부해지면서 전세계적으로 인플레이션이 발생했고, 이로 인해 글로벌 도시들의 월세가 크게 올랐다.  월세의 대체재인 전세가격의 상승도 자연스러운 결과다. 

둘째, 입주 물량 부족이다.

시장 참여자들은 이미 현재와 향후 입주 물량 부족을 인식하고 있다.  전세가격이 상승하고 있다. 

셋째, 전세 사기로 인한 ‘빌라포비아’다.

빌라 거주자들이 아파트 시장에 진입하면 임대차 시장, 즉 전세 시장으로 이동하게 된다.  빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다.

- PF사태 : 정책 실패와 최악의 공급 부족

높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.

PF대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다.

토지 가격은 하락지 않는다.

시장에 매물이 출하되는지 여부는 토지 가격 형성에 아주 큰 영향을 미친다.   

토지가 시장에 나오지 않는 지금 상황은 매도자와 매수자의 간극을 키우고, 그러면 아예 거래가 정지되는 상황이 지속 될 것이다.  토지 매수자는 시공비도 30% 인상되었고 금융비용은 2배가 되었은데 토지비까지 제대로 할인되지 않아 과거와 같은 수준이라면 당연히 시장에 참여하지 않는다.   사업성이 나오지 않기 때문이다.   

금융비용이 계속 발생한다.

이 부담을 지는 주체는 차주인 디벨로퍼다.  부동산 시장이 급격하게 붕괴되면서 몇몇 디벨로퍼들은 연장 이자 부담 능력을 상실했고 부담 능력이 있던 디벨로퍼들마저 버티기에 돌입했다.  

- 공급 절벽 : 정확히 얼마 심각한가

전체 물량의 대부분인 약 2만채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있다.  이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 알 수 있다.

서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황이다.

- 퍼펙트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공

국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다.  기준 금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채 10년물 금리’도 하락할 것이며 주택 담보 대출 금리 역시 지속적으로 내려 갈 것이다.

부동산 시장은 공간시장과 금융시장의 두부분에서 영향을 받는다.  

공간시장 - 부동산 시장의 수요와 공급 측면에서 나뉜다.

부동산 수요란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다.   

부동산 공급은 주택수로 볼 수 있는데 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다.

그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들로 GDP 성장(혹은 도시 GDP규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비등이다.

금융시장- 기준금리, 국고채 10년물 금리, 주택 담보대출 금리 등이 중요하다.  

코로나 이후 어마어마한 돈이 시중에 풀렸지만 혜택은 중소상공인에게 돌아가기보다는 소수의 기업(특히 플랫폼 기업)에 집중되어 흘러들어갔다.  자산 배분이 불공정하게 이뤄져 빈부 격차는 더욱 커졌다.  이 빈부격차는 주택 시장에도 양극화를 가져왔다.

부동산 시장에서 주택 가격은 공간 균형을 찾아 간다.  특히, 서울처럼 경기권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

부동산 수요 측면에서 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되었고 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다.

4) 12개 대장단지 상세 리포트

종로구 경희궁자이 - 33평형 N파고 하락기 없이 바로 상승기로 갈 가능성 있다.

강동구 고덕그라테온(고덕그라시움, 고덕아르테온) - 33평형 N파고 돌파 했으며 W파고 역시 도달 가능성이 있다.

송파구 헬리오시티 - 33평형 N파고 돌파 했으며 W파고 역시 도달 가능성이 있다.

강서구 마곡엠벨리 - 33평형 N파고 도달할 것이 예상됨.

송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움) - 33평형 평균 가격 기준 N파고 돌파했고, W파고 역시 돌파할 가능성 높다.

성동구 왕십리뉴타운(센트라스, 텐즈힐1,2) 33평형 평균 가격 기준 N파고 돌파했고, W파고 도달 역시 시간문제다.

중구 남산타운 - 24년 2분기 평균가격으로 기준 N파고 달성 가능성이 있다. W파고 도달 가능 여부는 추후 거래 추이 지켜봐야 할 것.

마포구 마래푸 - 최고가 흐름으로 보면 N파고 달성 가능할 것으로 예측된다.  W파고는 조건인 2021년의 역대 최점에는 이르지 못한 상황이다.

서대문구 DMC파크뷰자이 - 33평형 평균가격 기준으로 N파고 돌파했으나 W파고는 돌파하지 못했다.

관악구 관악드림타운 - 24년 2분기 소폭 하락 아직,  추후 상승기 포함될 가능성이 높다.  추이 지켜봐야 할것

서초구 반포자이 -N파고 도달, W파고 도달했다고 보기는 힘들지만,  W파고 달성은 시간문제

강남구 도곡렉슬 - 33평형 N파고 돌파, W파고 역시 도달 가능성이 있다. 

대장단지 트렌드 파악은

첫째 N파고 등장이다.  (N파고 달성은 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다)

둘째 상승의 최고가가 첫번째 상승 최고가를 돌파 했는지에 따라 판단할 수 있다.

금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

거래량 추이는 직전 1~2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다.

송파 헬리오시티, 마포구 마래푸, 서대문구 DMC파크뷰자이, 강서구 마곡엠벨리 같은 2010년 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다.  이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북아파트 단지들까지 확산될 것이다.

5) 2025년 부동산 가격 大 예측

서울시 전체 아파트 가격이 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다.  강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다.

부동산 가격이 올라가면 투자 수익률이 낮아진다.

예를 들어 거대 기업이 본사를 옮기기로 결정했다고 하면 가장 먼저 움직이는 것이 토지 값이다.  월세가 아니다.  

부동산 수익률 하락은 부동산 가격 상승으로 연결된다.

가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.

서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

어느 지역간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 한다.

신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다.  

노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.  

6)  주목해야 할 ‘핫 플레이스’

경험 중심의 소비로 트렌드가 변화해가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그십 스토어를 운영 중이다.  짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화하기 위함이다.

짧아지는 상업공간의 생애주기는 생존율로 설명할 수 있다.   생존율이란 특정 기간 동안 시장에서 살아남은 매장의 비율을 의미한다.  높은 생존율은 해당 시장의 안정성을 낮은 생존율은 빠른 시장 변화를 나타낸다.   상업 트렌드가 빠르게 변화면 기존 매장과 비즈니스가 적응하지 못하고 사리질 확률이 높아지므로 생존율이 낮아진다.

요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다.  

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

모든 지표가 ‘상승’을 가르킨다.

첫째, 역대급 공급 부족이 3~4년 지속 될 것이다.

둘째, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다,  공급 부족은 누군가에게 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.  금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.  부동산 공간 시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세 가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리인하와 부동산 수요 자극등)이 합쳐지며내서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1> 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

2> 금리 인하는 시간 문제다.  (인하함)

3> 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4> 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.

5> 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6> 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

미래는 아무도 예측하기 어렵다.  24년 중후반 저자가 책을 지필하는 시점과 25년 초반 현재의 분위기는 많이 다르다. 대세 상승을 예측한 것과 달리 현재 서울 아파트 거래량은 많이 줄었다.   

고 인플레이션에 PF사태와 공급부족으로 전세가는 계속 상승하고 있다.  결과적으로 부동산 시장의 양극화로 인해 직주근접, 신축 단지와 같이 선호도 있는 곳은 상승을 이어가고 있음을 알 수 있다.

대장단지들의 리포트를 참고하여 시세의 흐름을 트래킹 하는 것도  매우 중요할 것 같다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

p161

모든 지표가 상승을 가르킨다.

역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고  금리도 낮아지고 있다.

모든 요소가 부동산 가격 상승을 가르키고 있다.

>> 임장을 통해 각자 몸으로 느끼는 시장의 분위기 어떻게 생각하고 있는지 이야기 나눠 보고 싶습니다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면? 

결국엔 오르는 집값의 비밀