[에버그로우]돈버는 독서모임-부동산 트렌드2025(25.2)

책 제목 : 부동산 트렌드 2025()

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 :  25.2.5

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N자 반등 #공급부족  #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점 

1. 저자 및 도서 소개 

 - 2025부동산 트렌드는 현재 기준 부동산 시장의 진단과 작년 부동산 시장 예측에 검증을 바탕으로 

   앞으로 부동산이 어떻게 움직일지 예측과 그리고 정책제언 등 부동산에 대한 저자의 인사이트를 얻을 수 있는

   도서라고 생각합니다.

2. 내용 및 줄거리

 - 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 

    다르게 나타는 것을 알수 있다. 가격확산이란 특정지역의 부동산 가격 움직임이 주변지역에도 비슷한 영향을 미치는 

    현상을 의미한다. 한강 이남지역에서는 수도권으로의 가격확산이 활발히 진행중인 반면, 한강이북 지역에서는 이런

    현상이 거의 나타나고 있지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

- 한강을 기준으로 삼는것 보다 서울시를 5개 권역으로 나눌수 있는데 그중 서울 중심의 종로구와 중구는 아파트 물량이 

   많지 않아 다른 4개 권역의 가격 움직임이 중요하다

   각 권역별 대장구와 인근대표신도시는 다음과 같다

   1) 수도권 동남부 : 강남구 VS 성남시 분당구, 용인시 수지구

   2) 수도권 서북부 : 마포구 VS 고양시 일산동구/서구, 파주시

   3) 수도권 서남부 : 양천구 VS 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

   4) 수도권 동북구 : 노원구 VS 의정부시, 남양주시

 - 2023년 기준으로 서울시 전체 아파트 세대수는 약 174만 세대다. 이를 서울의 25개 구로 나누어 보면, 각 지역별 

  평균 아파트 세대수는 약 7만세대가 된다. 서울시에서 아파트 세대수가 가장 적은 구는 종로구로 약 1만,4000세대이며

  이는 서울시 전체 아파트 세대수의 0.8%에 해당한다. 반면 아파트 세대수가 가장 많은 구는 강북지역의 노원구로 

  약 16만 4000세대에 이른다. 서울시 전체 아파트 세대수의 약 10%에 육박하는 규모다. 노원구는 강남3구(강남구,

  서초구,송파구)의 어느곳보다도 많은 아파트 세대수를 보유하고 있다. 주거 밀집도가 높고 아파트 단지가 많은 지역적 

  특성 탓이다.

 - 서울시 아파트 세대수를  생활권별로 분석해보면 강남구3구에 약 34만 세대가 있으며, 이는 전체의 약 19.8%를 차지

   한다. 노도성(노원그,도봉구,성북구)에는 약 31만 1,000세대가 있어 전체의 약 17.8%에 해당한다. 단일구로 보면 

   노원구가 가장 많은 세대수를 보유하고 있지만 고가 아파트 시장을 세분화해보면 살펴보면. 강남구와 서초구를 묶은

   지역에는 약 21만 9000세대(전체의 약 12.5%)가 분포하고, 강동구를 묶은 지역에는 약 21만 1,000세대(전체의 약 

   12.1%)가 분포하고 있다. 이처럼 강남구,서초구,송파구,강동구,노원구,도봉구,성북구까지 총 7개 구는 약 74만 

   세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다.

- 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

  1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

  2) 고가 아파트  시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다

  3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다  

- 서울 부동산 시장은 입주 공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다. 최근 몇년간 입주 공급량이 급격히 감소하고 있어 

  향후 부동산시장에 큰 변화를 예고하고 있다. 2010년대 서울의 연평균 입주 공급량은 33,773세대였다. 이 기간 중 

  물량이 가장 적게 공급된 해는 2012년 (약 2만 세대)으로, 이는 2010년대 평균보다 약 40% 낮은 수치였다. 이러한 

  공급 부족은 당시 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격상승을 불러왔다. 

- 2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만세대인데, 이는 2010년대 평균대비 약 40% 감소한  수치다. 과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급부족으로 인한 가격 상승 압력이 존재할 가능성이 크다. 향후 2025년에는 약 2만6000세대, 2026년 1만2000세대가 공급될것으로 예상된다. 서울시 부동산 시장에 심각한 공급절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.

- 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

   1) 서울시 주택가격이 상승한다.

   2) 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

   3)주거 안정성이 악화될수 있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 - 수도권 부동산 가격은 한강을 기준으로 강남 /강북으로 구분하며, 강남은 가격확산 현상이 나타나지만

   강북은 가격확산이 잘나타나지 않으며, 개별적인 현상이 나타남. 

-서울시 부동산은 크게 고가아파트 시장과 중저가 아파트 시장으로 구분되며, 고가 아파트 시장에는 강남구,서초구,송파구가 대표적이며, 중저가 아파트 시장에는 노원구,도봉구,성북구가 대표적이다. 상승에 시차가 존재한다.  

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 - 2024년부터 서울시 연평균 공급량 33,773세대 밑으로 계속 아파트가 공급되면서 서울 부동산 시장에서는 공급부족

   으로 인한 부동산 가격상승 압력이 존재할것으로 예상된다.

- 향후 서울 부동산 시장에서 아파트 공급부족에 따른 가격상승할 가능성이 높으며, 이에 적극적으로 시장참여자로 

  관찰자가 아닌 시장플레이어가 되어야 겠다고 생각했습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 156 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 이제껏 경험하지 못한 ‘고물가’가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을

   그 누구도 부정할 수 없다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

역행자