[냉돌]돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025(25.2)

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.1.20~2.6

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :  전세가 상승, 공급부족, 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 2024년 부동산 시장을 되돌아보고, 2025년의 주요 트렌드와 가격 변동을 예측하는 인사이트를 제공하는 책이다. 책은 빅데이터 분석을 기반으로 시장 흐름을 전망하고, 정책적 변화와 경제 요인들이 부동산 가격에 미치는 영향을 다각도로 분석한 내용이다.

2. 내용 및 줄거리

 [Part1] 2024년 부동산 시장 다시보기

#수퍼사이클  #빌라포비아  #전세값 상승 #PF  #국고채 금

 2024년 서울의 집값 상승 요인으로

 ① 빌라포비아 여파로 인한 전세가격 상승

 ② PF 대출 연장으로 인한 높은 토지가격 유지

 ③ 역대급으로 저조한 인허가 물량, 공급물량 부족

특히, ‘골드크로스’ 개념을 적용해 전세에서 매매로 수요가 이동하면서 매매가격 상승의 초기 신호가 나타나고 있음을 강조한다. 과거 2013년과 2020년 시장 흐름을 비교하면서 상승 국면이 점진적으로 확산되는 구조를 분석하는 점도 흥미로운 부분이다. 

→ 이 부분은 1급지부터 상승이 이루어지고 이후로 다음 급지로 점점 퍼져가면서 상승이 이루어지는 것을 말하는것 같다. 곧 급지가 높을수록 상승시기는 빠르고 높다.

 [Part2] 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

# N파고 #W파고 #권역별 동조화 #중저가 개별화

2024년 2분기 기준 서울시장은 전고점을 뚫지는 못했으나 상승흐름을 타고 있다고 보고 있다.

① 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스 발생

② 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있으며 서울 부동산 시장은 곧 상승구간에 진입할 것으로 본다.

③ 강남, 강북 / 동남부, 서남부, 서북부, 동북부 / 등 지역에 따라 상승 확산되는 속도가 다르다.  고가 아파트는 권역 동조화로 가격상승이 같이 이루어지는 반면 저가 아파트는 비동조화 현상으로 개별적으로 다양하게 나타나고 있다.

→ 월부에서 말하는 파도이론을 뜻하는것으로 보인다. 상급지에서 하급지로 상승파도를 타고 이동하는 것을 설명한다. 

현재 상급지 위주로 올랐으나 아직 파도가 내려오진 않은 느낌이다. 꾸준한 시세확인과 앞마당늘리기에 힘써야겠다.

 [Part3] 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

# 세계적 월세 상승 #공급부족 #임대차2법 #PF사태

① 수퍼사이클 시작(강남부터)

② 인플레이션(월세, 시공비 상승)으로 인한 부동산 상승

③ 전세가격 폭등으로 인한 부동산 상승

④ PF사태 등 정책 실패

⑤ 공급부족

⑥ 금리인하

→ 아쉬운점 : PF 사태 정책실패에 대한 부분은 기술했으나, 대안에 대해서는 구체적으로 다루지 않아서 아쉬웠다. 이부분을 조원들과 토론을 통해 방안에 대해서 생각해보고 싶다.

 [Part4] 12개 대장 단지 상세 리포트

# N파고 #W파고 #슈퍼사이클

서울의 12개 대장 단지를 분석하여 향후 가격 흐름을 전망한다. 일부 단지는 ‘N파고’를 달성했으며, 일부 단지는 ‘W파고’로 진입 중이라고 설명한다. 하지만 이 분석이 단순한 과거 데이터 해석에만 의존하고 있으며, 가격 상승 가능성을 뒷받침할 추가적인 논거가 부족하다는 점이 아쉽다. 단순히 기술적 분석보다는 각 단지의 구체적인 입지 분석과 미래 가치 예측이 더 보완되었으면 좋겠다.

 [Part5] 2025년 부동산 가격 大예측

2025년 서울시 아파트 가격을 예측한 결과, 금리가 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상하고 있다. 즉 금리 인하 폭이 확대 될수록 가격 상승률은 더 커질 수 있다고 예측한다.

또한 가격상승은 강남에서 시작하여 일정한 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역은 가장 늦게 영향을 받는다.  다만 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 큰 차이는 없다고 보고 있다.

→ 우리나라 정치적인 이슈로 인해 현재 2025년 예측을 평가하기 어렵다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산의 흐름 자체를 큰 틀에서 흘러가는 모습을 상상하며 읽었다. 

아직 모든 내용들이 술술 읽어지지는 않았고, 어려운 부분도 많았으나,

기술적인 예측을 통해서도 부동산 흐름에 대해서 알 수 있다는것을 처음 알게 되었다. 

아직 부동산 관련한 지식이 없어서 쉽지는 않았지만 

도장깨기처럼 하나하나 읽어나가며 흐름을 파악하는것도 좋겠다고 생각했다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 역시 어려운부분은 아직 재미를 느끼지 못하는구나를 마지막 챕터를 읽으며 알게 되었다.

앞부분까지 잘 읽어지지 않던 책이 마지막 챕터에서 아주 술술 읽혔다.

 "주목해야할 핫플레이스'가 너무 신기했다. 와~ 세상이 정말 별나라 같아!!!

정말 다른 세상이야기인줄…. 내가 요즘 너무 몰랐구나 라는걸 또한번 깨닫게 된다. 

책으로라도 요즘 이런게 유행이구나하고 알게 되어 재미있었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

: P176(전자책) 2011년 PF사태 해결했던 방법에 대해 이야기하고 현재 PF사태에 대한 방안에 대해서 토의하고 싶다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 :  잘 모르겠습니다.