내마중 아파트 리스트 정리할 때 몇 가지 질문

안녕하세요,

너나위님 강의를 듣고 너무 많은 도움을 받아서 부동산에 아무 관심도 없던 제가 올 상반기 내 투자 시작을 목표로 퇴근 후 몇 시간씩 부동산 공부에 시간을 보내고 있고, 그런 점에서 너나위님께 이미 진심으로 감사드리는 마음입니다.

저는 지난 10월 내마기, 11월 내마중 강의를 완강했고, 당시 아파트 리스트를 과제로 정리해보면서 이걸 언제 다 하지 싶어서 정말 막막하다는 생각을 했었는데, 그 이후 올해 첫날부터 너나위 님 말씀대로 제 예산에 맞춰서 꾸준히 관심지역부터 하나씩 정리를 해보고 있습니다.

그런데 수강기간 너나위님께 충분히 배웠다고 생각했는데, 이렇게 본격적으로 정리를 시작해보니 계속해서 모르거나 헷갈리는 부분들이 나오다보니 어떻게 해야될지 모르겠고 답답해서 질문 리스트를 작성해봤습니다.

너무 디테일한 질문내용들이고, 이미 수강기간도 지나버린 시점이라서 여기 올리는 게 맞는지 아니면 강사님께 메일을 드려야하는지, 아니면 새로운 유료 강의를 수강한 후에 여쭤봐야 할지 여러 차례 고민 끝에 1:1 Q&A에 강의내용 질문 탭을 누르니 이 게시판으로 연결되어 일단 여기 올리게 되었습니다.

혹시 이 게시판이 아닌 제가 모르는 다른 곳에 올려야 하거나, 제가 질문드릴 수 있는 메일주소가 있다면 말씀해주시면 감사하겠습니다.(그리고 혹시 삭제가 필요하다면 말씀주시면 삭제 하겠습니다.)

질문1. 전세가 관련 질문

전세 호가가 없는 경우 전세 실거래가를 확인해서 “전세가”를 기재해야 된다고 하셨는데, 이 때

1. “갱신청구권” 사용 건은 정확한 현 시세를 반영하지 못하므로 제외하고 봐야되는 게 맞나요?

2. “재계약” 건의 경우는 정확한 현 시세를 반영한다고 생각하면 될까요? 아니면 이것도 제외하고 봐야되나요?

3. 전세 실거래가에서도 1~4층 및 탑층은 제외해야되는 게 맞나요?

4. 동일 기간임에도 전세 실거래가가 차이가 많이 나는 이유는? 

①전세 매물의 차이(향, 동, 층, 리모델링 유무 등)

②투자자들은 전세를 못 구하면 곤란해지므로, 현저히 낮은 가격에라도 내놓는 경우가 많기 때문

5. 동일 기간임에도 전세 실거래가가 많이 차이난다면 이 중 어느 가격으로 적어야 할까요? 

①최근 1달 평균가격

②(보수적으로)그 중 제일 낮은 가격

③가장 최근 가격

6. (4.와 유사한 질문이지만) 전세가를 너무 보수적으로 기재할 경우, 충분히 투자 가능한 수준의 매-전 차이 금액의 매물임에도 선택지에서 지워질까 우려스럽습니다. 예를 들어 이런 경우가 제일 혼란스러운데 어떻게 하는 게 좋을까요?

ex. 1년 내 평균적인 수준이 4.5~5억 정도로 10건 정도 거래됐는데, 3억 수준으로 2~3건 거래된 내역도 일부 섞여있는 경우(그런데 최근 1달 내 전세 실거래가는 4.5억, 3.5억 건 혼재)

①최근 1달 평균가격으로 기재

②보수적으로 3억 정도로 기재(어차피 이런 애매한 매물은 선상에서 제외하고 충분한 가격 메리트가 있는 물건에 집중하는 게 좋음) 

③다소 융통성을 발휘하여 전반적인 평균 수준으로 임의 기재(ex. 3.7억)

④전고가 높고 가치가 있다면 최종 선상에서 제외되지 않을 수 있도록 충분히 받을 수 있을 것 같은 금액으로 넉넉히 기재(ex. 4.6억)

⑤가격 변동이 심한 매물은 별도 방법으로 기재(ex. “3.5~5억(변동 큼)”)

7. 찾다보니 현재 매매 호가만 있고 전세 호가는 없는 매물이 많은데, 그 의미를 어떻게 생각하면 될까요?

①해당 매물에 대해서는 전세 수요가 그만큼 없다는 의미이므로 투자 시 매우 신중 필요

②전세 공급만 없다는 의미이므로 오히려 투자하기에 더 좋은 매물일 수 있음(귀한 매물이 되므로)

③그 외 다른 의미

8. 전세 호가뿐 아니라, 전세실거래가도 거의 없고 월세 실거래가가 많이 있는 경우는 어떻게 하면 될까요?

①전세 투자 가치가 없으니 해당 매물 자체는 제외(전세 거래할만한 집이 아님)

②전월세 전환율을 적용해서 전세가격 기재 

질문2. “세안고 매매” 관련 질문

1. 매매가 기재하려고 할 때 “세안고 매매”건이 최저가인 경우 어떻게 해야할까요?(4층 이하 및 탑층은 이미 제외한 상태)

①세안고 매매 건은 제외하고 그 다음 낮은 가격으로  기재 

②세안고 매매 건을 기재하되, 전세가는 해당 매물에 실제 들어가있는 가격으로 기재 

③세안고 매매 건을 기재하되, 다른 매물의 전세가로 기재(호가와 실거래가 중 낮은 가격으로)

2. “세안고 매매”건을 상기 ②나 ③의 방법으로 기재한 경우, “세안고 매매” 가 아닌 건도 별도 List-up하는 게 좋을지? 

3. 네이버 부동산에서 같은 매물임에도 A부동산에서는 “세안고 매매”건으로, B부동산에서는 일반 매매 건으로 올린 경우 어떻게 이해해야되는지?

①해당 매물은 “세안고 매매”로만 거래가 가능하므로 일반 매매 건으로 보면 안됨

②해당 매물은 “세안고 매매”로도, 일반 매매로도 가능함(대신 이 경우 세들어 있는 금액으로만 전세 놓을 수 있음)

③이런 매물은 정확하지 않으므로, 각각의 부동산에 직접 전화걸어서 확인해보고 기재하는 수밖에 없음

질문3. “고층” 관련 질문

매매가 기재하려고 할 때 구체적인 층수를 기재하지 않고 “고층”으로 기재한 건들이 많은데 어떻게 해야될까요?

①"고층"은 대부분 매도에 불리한 “탑층”을 우회적으로 적은 것이니 제외하고 그 다음으로 낮은 가격 기재

②"고층"이 “탑층”을 적은 것인지 부동산에 전화걸어서 하나씩 확인해보고 기재

질문4. 전저점의 의미

전고점을 중요한 지표로 삼아야된다는 점은 강의를 통해 충분히 이해했습니다. 그러면 전저점은 어떤 의미로 생각하면 될까요?

①전저점은 전고점이 유사수준일 경우에만 비교 지표로서 가치가 있음

②전고점이 더 중요한 지표인 건 맞지만, 전저점이 너무 낮은 매물은 전고점을 온전히 신뢰할 수 없으니 제외해야 함

③그 외 다른 의미

이상입니다.

혹시 이 게시판이 아닌 제가 모르는 다른 곳에 올려야 하거나, 제가 질문드릴 수 있는 메일주소가 있다면 말씀해주시면 감사하겠습니다.