[와아앙냥냥] 독서후기 #46 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2/2~2/6

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #2025년부동산전망 #수도권공급부족 #지방은아직모름

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

사람들이 매매를 하고 있다는 증거

전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.

매매 거래량 절대값에 대해서는 인지하고 있었지만,

부동산 전체 거래량 중 매매 거래가 얼마나 되는지 같이 보는 것도 유의미할 것 같다는 생각이 들었다.

전세 1000건에 매매 100건인 거랑, 전세 100건에 매매 100건인 거는 비율이 다르니까 시장을 다르게 볼 수 있을 것 같다.

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.

마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.

양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.

노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다.

모든 지역이 한 번에 오르는 것도, 그 온기가 퍼져나가는 게 한 두 달 정도도 아니라는 걸 들어서 알고 있었지만

이렇게 정리된 수치로 보니 좀 더 와닿는다.

내 생각보다도 오래 이어지기도 하고.

대신 다음에는 내가 보고 있던 지역에 상승 바람이 불었을 때 빠르게 다음 급지로 넘어가는 걸 잊지 말자 ㅋㅋ

한 번이면 족하다.

그리고 강남은 이미 20Y 4Q부터 상승폭이 매우 둔화되었는데, 하락은 22Y 2Q부터 시작되었다.

(다른 지역은 이미 하락 상태였고)

1급지의 시세를 보는 것이 굉장히 중요하다는 걸 다시 한 번 느꼈다.

그리고 상승하는 시기가 비슷하거나, 상승률이 비슷하다고해서 두 지역과 단지의 가치가 비슷하다고 생각하기는 어려울 것 같다.

흐름이 이어지는 지역을 알되, 가격은 단지별로 세밀하게 파악하는 것이 좋을 것 같다.

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

1. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.
2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
   또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.
3. 부동산 사이클이 짧아진다.
   2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 ⅔ 수준이었다.
   그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

모두 다 맞는 말이라 생각하고, 특히 요즘은 3번에 대해서 공감하는데

지난 상승장에서 벼락거지가 되는(?) 경험을 했던 사람들이나,

유튜브나 프롭테크로 정보를 더 쉽게 접할 수 있게 된 상황에서 자연스러운 결과이지 않나 싶다.

뭐든 빠르게 흘러가는 시대에 맞춰서 이 또한 변하고 있는 것 같다.

그렇다고해서 주식 수준으로 짧아질 순 없겠지만

신규 공급이 부족한 상황에서 나타날 수 있는 현상

신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

전세 또한 동일하다고 생각된다.

특히나 전세대출 제도가 있는 한 사람들은 돈을 더 주고서라도 신축에, 불가능하다면 수리 잘 된 구축에 살고 싶어할 것 같다.

휴…………………………………….

아냐 튜터님이 상황봐서 대응하면 된다고 했어……

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 161. (아래 내용)

모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고
2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
3. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.
4. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

이 책에서 하고싶은 말은 결국 이거다.

지역별로 차이가 좀 있지만 4~10%정도 상승할 것이라고 예측하고 있다.

(오르면 좋겠지만) 상승은 잘 모르겠고,

근거 중에서 금리가 낮아지는 것이 상승에 영향을 줄거라고 말하고 있는데,

일반적으로는 맞는 말이지만, 지금과 같이 스트레스 DSR이 적용되는 시점에서 금리가 정말로 낮아지는 효과를 가져오나?라는 의심이 든다.

또한 대출할 수 있는 한도가 줄어들기 때문에 분명 살 수 있었던 아파트가 달라질텐데

그걸 받아들이고 매수할 수 있는 (상승 분위기를 만들) 사람이 얼마나 될지는 잘 모르겠다.

아 물론 하나의 요소만으로 판단할 수는 없는 거니까, 그렇기 때문에 4~10% 정도라고 하는 걸까.

(정리하다가 나름 그럴싸한 생각을 도출함)

월부식으로 얘기하자면, 스트레스 DSR이 있기 때문에 가격이 더 오르지 못하고 기다려주는 것?