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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2/2~2/6
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #2025년부동산전망 #수도권공급부족 #지방은아직모름
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점
사람들이 매매를 하고 있다는 증거
전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.
매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.
매매 거래량 절대값에 대해서는 인지하고 있었지만,
부동산 전체 거래량 중 매매 거래가 얼마나 되는지 같이 보는 것도 유의미할 것 같다는 생각이 들었다.
전세 1000건에 매매 100건인 거랑, 전세 100건에 매매 100건인 거는 비율이 다르니까 시장을 다르게 볼 수 있을 것 같다.
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다
| 강남 | 분당 | 수지 | 마포 | 일산 | 파주 | 양천 | 안양 | 김포 | 노원 | 남양주 | 의정부 |
18Y 1Q | 13.3% | 12.6% | 5.4% | 8.2% | 1.5% | -0.2% |
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18Y 2Q |
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| 5.9% | 0.1% | -0.3% |
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18Y 3Q |
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| 8.7% | -0.1% | -3.3% | 13.5% | 5.5% | 0% |
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19Y 3Q | 9.1% | 6.0% | 2.0% |
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20Y 3Q | 11.3% | 11.6% | 13.2% | 7.9% |
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| 15.4% | 9.2% | 8.4% | 16.6% | 10.0% |
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20Y 4Q | 2.6% | 8.9% | 9.3% |
| 10.0% | -0.9% |
| 5.1% | 21.6% | 7.1% | 7.7% |
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21Y 1Q | 2.1% | 12.2% | 12.7% |
| 18.3% | 12.2% |
| 12.5% | 12.1% |
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| 16.8% |
21Y 2Q |
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| 9.1% |
| 13.4% |
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| 7.8% |
21Y 3Q |
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| 15.3% |
| 10.3% |
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분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다.
마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.
양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.
노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다.
모든 지역이 한 번에 오르는 것도, 그 온기가 퍼져나가는 게 한 두 달 정도도 아니라는 걸 들어서 알고 있었지만
이렇게 정리된 수치로 보니 좀 더 와닿는다.
내 생각보다도 오래 이어지기도 하고.
대신 다음에는 내가 보고 있던 지역에 상승 바람이 불었을 때 빠르게 다음 급지로 넘어가는 걸 잊지 말자 ㅋㅋ
한 번이면 족하다.
그리고 강남은 이미 20Y 4Q부터 상승폭이 매우 둔화되었는데, 하락은 22Y 2Q부터 시작되었다.
(다른 지역은 이미 하락 상태였고)
1급지의 시세를 보는 것이 굉장히 중요하다는 걸 다시 한 번 느꼈다.
그리고 상승하는 시기가 비슷하거나, 상승률이 비슷하다고해서 두 지역과 단지의 가치가 비슷하다고 생각하기는 어려울 것 같다.
흐름이 이어지는 지역을 알되, 가격은 단지별로 세밀하게 파악하는 것이 좋을 것 같다.
상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
- 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.
- 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.- 부동산 사이클이 짧아진다.
2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 ⅔ 수준이었다.
그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
모두 다 맞는 말이라 생각하고, 특히 요즘은 3번에 대해서 공감하는데
지난 상승장에서 벼락거지가 되는(?) 경험을 했던 사람들이나,
유튜브나 프롭테크로 정보를 더 쉽게 접할 수 있게 된 상황에서 자연스러운 결과이지 않나 싶다.
뭐든 빠르게 흘러가는 시대에 맞춰서 이 또한 변하고 있는 것 같다.
그렇다고해서 주식 수준으로 짧아질 순 없겠지만
신규 공급이 부족한 상황에서 나타날 수 있는 현상
신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
전세 또한 동일하다고 생각된다.
특히나 전세대출 제도가 있는 한 사람들은 돈을 더 주고서라도 신축에, 불가능하다면 수리 잘 된 구축에 살고 싶어할 것 같다.
휴…………………………………….
아냐 튜터님이 상황봐서 대응하면 된다고 했어……
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P 161. (아래 내용)
모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
- 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고
- 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
- 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.
- 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.
이 책에서 하고싶은 말은 결국 이거다.
지역별로 차이가 좀 있지만 4~10%정도 상승할 것이라고 예측하고 있다.
(오르면 좋겠지만) 상승은 잘 모르겠고,
근거 중에서 금리가 낮아지는 것이 상승에 영향을 줄거라고 말하고 있는데,
일반적으로는 맞는 말이지만, 지금과 같이 스트레스 DSR이 적용되는 시점에서 금리가 정말로 낮아지는 효과를 가져오나?라는 의심이 든다.
또한 대출할 수 있는 한도가 줄어들기 때문에 분명 살 수 있었던 아파트가 달라질텐데
그걸 받아들이고 매수할 수 있는 (상승 분위기를 만들) 사람이 얼마나 될지는 잘 모르겠다.
아 물론 하나의 요소만으로 판단할 수는 없는 거니까, 그렇기 때문에 4~10% 정도라고 하는 걸까.
(정리하다가 나름 그럴싸한 생각을 도출함)
월부식으로 얘기하자면, 스트레스 DSR이 있기 때문에 가격이 더 오르지 못하고 기다려주는 것?
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