[열중반 43기 83조-우진부행]돈버는 독서모임 -부동산 트렌드 2025 

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석,이소영,이보람,이영민, 정재훈/와이즈맵

읽은 날짜 :  25.02.01~25.02.06

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #골든크로스 #N자 파고, W파고   #슈퍼사이클

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

• 대표 저자 김경민: 현재 서울대학교 환경 대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구함. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등 임. 

• 도서 소개: 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당 해의 투자 이슈를 짚어주는 ‘부동산 트랜드’ 시리즈의 2025년 버전. 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해 준다는 세간의 평가가 있음.

2. 내용 및 줄거리

 : 부동산 트렌드 2025에서 저자는 정부의 비효율적 정책과 달리, 데이터와 기술적 분석을 통해 서울 아파트 시장의 전환점(골든크로스, N파고 등)을 포착하고, 이를 바탕으로 2025년을 향한 슈퍼사이클 가능성을 제시한다. 하지만, 지역별 시장의 차이와 장기적 관점에서의 보수적 분석이 필요함을 함께 강조하며, 시장 참여자들이 스스로의 판단을 통해 움직여야 할 필요성을 주장하였다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점?

 1. 지난 실준반 강의 때도 그렇고, 공부를 하고도 아직까지는 주관적인 선호나 감에 의존해서 판단을 해 왔는데, 이 책을 보면서 뉴스나 정부 정책에 부화뇌동하는 것이 실제 시장 신호와는 전혀 다르게 행동하는 결과로 이어질 수 있는 점을 알게 되었고, 객관적인 데이터를 활용해 분석하는 것이 합리적인 선택을 도와준다는 점을 다시 한번 느꼈습니다.

 2. 아는 만큼 보인다는 진리를 또 한번 느낍니다. 아는 것이 크게 없어서, 그리고 태어나서 서울 땅은 딱 두 번 밟아 본 사람이라서 서울을 중심으로 쓰여진 이 책을 읽어 내는 것 자체가 너무 힘든 면이 있었습니다. 하지만 그런 저를 보면서 이제껏 제가 막연히 ‘서울에 투자하고 싶어.’라고 생각하고 있었음을 알게 되었습니다. 서울에 투자하고 싶다는 저의 마음이 정말로 절실했다면, 제가 전혀 모르는 서울 이야기를 흥미진진하게 봤을 텐데 아니었거든요. 서울 앞마당이 하나라도 있었다면 이 책의 내용이 다르게 느꼈졌을 텐데 라는 푸념만 하니 책을 읽어내기가 더 힘들었다는 점을 깨달았습니다. 말로만 ‘서울에 투자하고 싶어.’ 라고 노래를 부르고서 가장 가성비 좋은 수단이 눈 앞에 있음에도 최소한의 노력조차 힘들어 했던 저를 반성하게 되네요. 또 선불 마인드를 잊고, 가난한 사람의 후불 마인드, 로또 마인드를 장착했던 저를 반성합니다.  

  그러나 그와는 별개로 제가 아는 것이 늘어날수록 다르게 보일 것이 분명한 책이라는 생각이 들어서 돈독모에 대한 기대감은 더 커졌습니다.  저보다 더 많이 알고 계신 분들께서 이 책을 통해 얻은 것을 주의 깊게 듣고, 해당 부분을 다시 한번 체크해봐야 겠다는 생각과 함께, 서울 앞마당이 하나라도 있었다면 달랐을 텐데 하며 푸념하는 대신, 앞마당이 하나라도 늘었을 때 이 책을 다시 한번 봐야겠다는 다짐도 해 봅니다. 갑작스럽게 생긴 개인적 사정으로 3월에는 오리지널 정규 강의를 듣기 어렵게 됐는데, 마침 시기 적절하게 쟌쟈니 튜터님의 특강이 개설되었다는 알람을 받고서 슬쩍 결제를 했네요. 지금 당장 투자를 할 실력을 갖추진 못했지만 돈독모를 통해 월부 선배님들의 인사이트를 레버리지 하고, 실전 투자를 하겠다는 의지로 특강을 들어 혼자서라도 앞마당을 3월에 서울 앞마당을 만들겠다는 생각을 하게 만든 책이라 감사합니다. 

3. 객관화 된 여러가지 지표가 서울 아파트의 대세 상승 여건이 만들어 지고 있음을 보여준다는 것을 확인하게 되었습니다.  이미 이전부터 비슷한 분석을 말하신 월부 강사님들의 실력에 존경심이 들었습니다. 분석력이 서울대의 연구진들과 어깨를 나란히 한다는 것이 내심 자랑스럽고, 다들 실전 투자자셔서 오히려 일정 시간이 지나야만 수집되는 데이터보다 더 빠른 속도로 실제 시장 수요에 기민하게 반응하신다는 것이 확인된 것이란 생각이 들어서 월부에 대한 신뢰감이 깊어졌네요. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P 138 (전자책)

: 가계는 투자자로서 리츠사의 지분을 취득하고 그 지분을 통해 리츠사가 보유한 주택에 임차인으로서 거주할 권리를 얻게 된다. 여기서 가계가 공모로 취득하는 지분은 ‘리츠사’의 지분이지 거주하게 되는 주택의 지분이 아니다. 따라서 가계는 확보한 리츠사의 지분 규모와 무관하게 일정한 임대료를 지불한다. 즉 가계는 ①리츠의 투자자이며 주주임과 동시에 ②거주자이며 ③임차인이다. 주택과 토지는 리츠의 소유다. 리츠 투자자인 개인은 투자 지분을 갖고 있을 뿐 토지, 건물 등 부동산 지분을 직접 소유하지 않는다. 그러니 부동산 등기가 불필요하며 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세 등의 대상이 되지 않는다. 그리고 주택법상 무주택자 자격을 유지하기 때문에 본인이 원하는 경우 주택 청약에 참여할 수 있다.
 

 필자가 한국은행과 공동으로 연구해서 제안한다는 ‘NEW리츠 제도’를 보니 임차인 입장에서는 매력적인 요소가 매우 많은 제도인 것 같은데, 혼자서 이래 저래 생각했을 때는 전대차의 문제나, 리츠 지분의 ’권리금 화?' 등등의 문제가 발생할 것 같기도 한데 실효성이 있는지 논의도 해보고 싶고, 만약에 이것이 현실화 되어 시장에서 좋은 반응을 얻어 활성화 된다면 전세가나, 전세가 매매로 전환되는 수요에 미치는 영향은 어느 정도일지 전문 투자자 분들의 견해를 듣고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 결국엔 오르는 집값의 비밀, 김준영 저(2024년 출간)